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近年来，企业破产屡见不鲜，这让越来越多的人了解到了破产管理人。
我国破产制度下的破产管理人，是指依照《企业破产法》的规定，在破产重整、和解或清算程序中，负责全面接管债务人，清理债务人债权债务，对债务人的财产进行管理、处置、变价和分配，代表债务人参与诉讼以及负责处理有关债务人其他事项的主体或个人。
破产管理人在法院受理债务人破产后，由法院指定，通常为律师事务所或会计事务所。破产管理人在破产程序中扮演着重要的角色，是破产程序的主要推动者和具体事务执行者。
对于这样一个重要的主体，《企业破产法》当然赋予了它一定的权利。其中，最让人“闻风丧胆”的权利便是——单方解除权。
根据《企业破产法》第18条第1款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”
与此形成鲜明对比的是，“债台高筑”的困境企业在申请破产前，通常会想尽一切办法进行自救，比如甩卖资产、以物抵债等等。
具体到房地产开发企业，通过以房抵债的方式化解债务危机，似乎是没有办法的办法。
因此，近年来，债务人与债权人签署以房抵债协议也越发常见。单个债权人与全体债权人的利益之争也愈发激烈。
一方面是单个债权人拿着以房抵债协议，要求管理人继续履行合同，完成抵债房产的过户手续，另一方面是管理人出于全体清偿率的考虑，跃跃欲试地要行使单方解除权。
同样，实践中的大部分情况是，法院为了维护全体债权人的利益，保证破产程序能够顺利走下去，通常支持管理人的诉请，除非该单个债权人是商品房消费者，就像此前案例研究院分享的一期以房抵债的案例那样。
最高院在多个案件中也认同管理人的上述思路[1]。
不少朋友私信我们，这是不是意味着，如果不是商品房消费者，当以房抵债协议遭遇破产管理人的单方解除权，就没有胜算了？
那也未必。
我们留意到，最高院在涉及以房抵债案件的审理思路上慢慢出现了变化，这给我们处理类似案件带来了新的角度。
本期，我们就借助陕西中登投资有限公司（“中登公司”）与老任确认解除行为效力纠纷一案[2]，来聊一聊如何保住抵债的房产。
本案再审申请人中登公司是一家设立在陕西省西安市从事房地产项目投资与开发的企业。
本案审判长为宋冰法官，审判员为徐霖法官、张梅法官。宋法官在2001年12月担任助理审判员，于2018年12月起，担任最高院审判员。
2019年10月10日，因中登公司破产管理人向老任发出《解除通知书》，解除了老任与中登公司签署的《商品房买卖合同》，老任不服，向西安市中院提起诉讼。
2020年8月27日，西安市中院判决中登公司向老任发出的《解除通知书》无效[3]。
对于一审判决，中登公司不服，向陕西省高院提起上诉，诉讼代表人为中登公司破产管理人。
2020年10月20日，陕西省高院立案受理。
2020年12月15日，陕西省高院作出驳回上诉、维持原判的二审判决[4]。
对于二审判决，中登公司仍然不服，向最高院申请再审。
2021年6月28日，最高院作出了驳回中登公司再审申请的裁定[5]。
2014年7月29日，老任与中登公司及法代老宋签订《借款合同》。合同约定，老任向中登公司借款1,700.5万元，利息2%/月，借期一年。
借款到期后，中登公司不能按约还款。
2015年10月，老任与中登公司就商品房买卖达成合意，双方签署了《商品房买卖合同》，并进行了网签备案。按照合同的约定，老任向中登公司支付了首笔购房款900.18万元。
2016年10月31日，基于老任与中登公司双方互负债务，经双方反复协商，最终签订了《以房抵债协议》。根据该协议约定，截至2016年10月31日，中登公司共欠老任本金1,451万元。
中登公司同意以中登文景时代10号楼1单元606室、中登文景时代地下二层车位一个、苏陕国际金融中心项目2单元1801室（“案涉房产”）进行抵债。
根据双方约定，该《以房抵债协议》用来抵偿《商品房买卖合同》中的剩余购房款980万元及其余欠款本金。
《以房抵债协议》签订后，中登公司因自身经营问题，导致在建工程迟迟不能竣工，协议中约定的房产也未交付老任。
2019年2月1日，西安市中院作出民事裁定，受理中登公司破产清算申请，并指定了管理人[6]。
2019年10月10日，破产管理人向老任发出《解除通知书》[7]，以苏陕国际金融中心项目未完工，不具备交付使用条件为由解除了《商品房买卖合同》。
面对老任的诉讼请求，中登公司管理人的抗辩理由，也是绝大多数破产管理人的理由，具体如下：1、老任与中登公司借贷关系依然存在，双方之间的借款并未转化为购房款；2、案涉项目是在建工程，不具备交付使用的法定条件。并且，中登公司已进入破产清算程序，无力完成项目后续建设，双方签署的《商品房买卖合同》客观上无法继续。3、根据《企业破产法》第30条[8]、第16条[9]的规定，案涉房产仍属于中登公司破产财产，在破产程序中不能对老任单独清偿，否则属于个别清偿，损害全体债权人的理由。此外，中登公司管理人还提起反诉，要求法院确认《商品房买卖合同》已解除，并要求老任协助办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续。1、本案存在法律关系转化选择的情况，并非单纯的借贷关系首先，一审法院认为，老任与中登公司之间存在借贷关系、买卖合同关系以及对借贷买卖合同关系的变更关系，并非仅有借贷关系。就双方签署的《以房抵债协议》，是双方结算前期借款的基础上形成的，实际上是一份包含可转化为借贷关系的买卖合同关系，并非是单纯的借贷关系。该判断的依据是，《以房抵债协议》明确约定，在中登公司逾期60日未按照约定办理完毕房屋交付或过户手续的，老任有权依照《以房抵债协议》约定继续追索本金。对于该约定，一审法院的理解是，这仅是确定了在中登公司违约时，老任有选择转化为借贷关系的权利。2、老任已经履行完毕了支付义务，中登公司管理人无理由解除一审法院认为，在双方签署了《以房抵债协议》的情况下，可以认定涉案房款支付义务老任已经履行。在此情形下，中登公司管理人无权以进入破产程序为由，对该协议所覆盖的商品房买卖合同予以解除。为了帮助读者朋友们理解一审法院的逻辑，我们多啰嗦两句。我们再看一下《企业破产法》第18条第1款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”从该规定可以看出，管理人的单方解除权行使并非毫无约束，该权利受两个条件限制：一、合同关系在破产受理前成立；二、合同双方均未履行完毕各自的义务。之所以一审法院认为中登公司管理人无权以进入破产程序为由，对《以房抵债协议》所覆盖的商品房买卖合同予以解除，是因为一审法院认为老任已经履行完毕了合同义务，现在仅是中登公司未履行合同义务，并非是双方未履行完毕的情况，因而管理人丧失了单方解除权的行使基础。在上述第2点的逻辑基础上，对于中登公司管理人提出的所谓法律或事实上履行不能而要求确认解除的观点，一审法院认为是由于中登公司未履行合同义务，违约方是中登公司，原则上违约方不享有合同解除权，至于是否存在法律或事实上不能履行的情况，没有审查的意义。基于上述三点理由，一审法院判决认定中登公司管理人发出的《解除通知书》无效。对于一审法院的判决，中登公司管理人不服，理由有如下几点：1、一审法院未考虑中登公司已进入破产程序，双方的权利义务应当受到破产程序的约束，在实体处理上应保护全体债权人的整体利益。这也是实践中大部分管理人解除合同的核心理由。2、根据《合同法》第110条[10]的规定，当出现法律上或事实上不能履行的情况时，违约方同样具有合同解除的权利。3、案涉房产为商业办公性质，老任并非是为了生活居住需要而购房的消费者购房人，不属于享有优先受偿的权利人。4、债权人会议已作出决议，不同意继续履行《商品房买卖合同》。一块蛋糕要分一大块出去，其他债权人自然是不同意。如果继续履行，老任则将享有案涉房产的物权，这意味着老任基于合同的债权将优于同序列的其他债权人清偿，属于个人清偿，违背《企业破产法》第16条的规定，也违背公平受偿的原则。读者朋友们，上述第1点、第3点理由，是实践中绝大多数管理人解除涉房合同的理由。二审法院归纳了本案争议焦点，即中登公司管理人解除合同的行为到底有效还是无效？《合同法》第110条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”如上所述，中登公司管理人认为，该条实际上赋予了违约方在以上三种情形下，享有合同解除权。本案中，虽然是中登公司构成违约，但由于进入破产清算程序，导致案涉《商品房买卖合同》法律上和事实上均不能履行，中登公司管理人有权解除合同。二审法院认为，《合同法》第110条规定的含义是，在法律上或事实上不能履行的情况下，守约方不能要求继续履行。换句话说，该条款的含义是，赋予违约方在特定情形下，抗辩守约方要求继续履行合同的权利，而非赋予违约方解除合同的权利。2、老任主要合同义务已经履行完毕，中登公司管理人无权解除合同在一审法院说理部分，我们已经提到，管理人依据《企业破产法》第18条第1款的规定享有的单方解除权，存在两个条件的约束，其中之一便是合同双方均未履行完毕各自的义务。本案中，中登公司管理人主张老任既未支付首付款也未支付剩余房款，但提交的证据不足以证明老任未支付首付款。对于剩余房款，考虑到存在借款转化为房款的情况，二审法院认为老任已经将案涉《商品房买卖合同》的主要合同义务履行完毕。综上，二审法院同样认为中登公司管理人无权解除合同。对于一审、二审判决，中登公司管理人不服，继续向最高院申请再审。除了一二审阶段提出的理由外，再审阶段中登公司管理人还提交了两份最高院判决[11]，作为同类案件参考。上述两份判决中，被申请人（一审被告）均为唐山市金凤桐房地产开发有限公司，审判长也为同一人。两份判决的最高院说理一致：一方面，最高院认为，在以房抵债协议中的房产接受方已履行完毕合同义务的情况下，原审法院仍然支持管理人行使单方解除权，适用法律确有不当；另一方面，最高院又认为，在法院受理破产的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的房产接受方事实上取得了房产所有权，对其他债权人不公。另外，支持管理人解除以房抵债协议的诉求，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。至于协议解除后如何处理的问题，该两份判决下的最高院观点是，可根据原来的债权债务关系向破产管理人申报债权。实话说，以上两份判决的最高院观点，也是目前实践中的常见观点。我们猜测是否法院内部在2021年出过有关会议纪要，导致本案风向有变。我们看本案最高院如何说理。1、《以房抵债协议》合法有效，老任主要合同义务履行完毕首先，最高院认为，老任与中登公司签订的《以房抵债协议》，约定通过给付案涉房产代替偿还借款，意思表示真实，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。其次，《以房抵债协议》并不当然消灭原有的债权债务关系。实务中，经常有朋友认为，签订了《以房抵债协议》，原来的借款合同就失效了，没有约束力了，这个想法需要纠正。最高院认为，签订的《以房抵债协议》是双方当事人设立的一项新债，且新债与原债并存，只不过当新债得以清偿时，原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》是以消灭金钱债务为目的，案涉房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式。因此，最高院认为，《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，老任主要合同义务已经履行完毕。2、中登公司管理人解除《商品房买卖合同》的主张没有事实和法律依据首先，与一、二审的观点一致，最高院也认为，根据《企业破产法》第18条第1款的规定，只有对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人才有决定继续履行合同或解除合同的权力。如第1点所述，老任已经履行完毕《商品房买卖合同》的主要义务，管理人无权解除该合同。其次，对于《合同法》第110条规定的理解与适用，最高院认为，该条款的含义是，当存在法律上或事实上不能履行等三种情形时，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方不得请求履行。该条款是对继续履行责任的豁免，并不是赋予违约方合同解除权。仅从法律层面看，本案法院的说理的确比（2019）最高法民申3989号、（2019）最高法民申3582号这两个案件最高院的说理更加有说服力，但是不能说这两个案件的判决有错。
实质上，判决结果截然不同，是法院价值判断和选择不同。
在（2019）最高法民申3989号、（2019）最高法民申3582号这两个案例中，尽管最高院纠正了原审法院对《企业破产法》第18条第1款规定的适用，否定了在相对人履行合同主要义务的情况下，管理人还有权享有单方解除权，但还是认可解除以房抵债协议的必要性，目的是为了保障全体债权人的利益。
可以想象，若继续履行以房抵债协议，用于抵债的房产无法作为破产财产供其他债权人受偿，特别是核心资产用于抵债的情况下，其余债权人当然会急得跳脚。
另外，案例研究院此前分享的以房抵债的案例，最高院从是否是商品房消费者进行判断，保障商品房消费者的生存权，其余抵债房产用于整体清偿，这也是司法实践中的常见思路。
不管怎样，本案和（2019）最高法民申3989号、（2019）最高法民申3582号这两个案例，以及案例研究院此前分享的以房抵债案例，给了我们不同的代理视角。
案件的成败走向，也许就在法官的一念之间。
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长路漫漫任我闯，我们与您共成长。
[1]如，（2020）最高法民申2187号、（2020）最高法民申2681号、（2020）最高法民申3576号[8]破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。[9]人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。[11]（2019）最高法民申3989号、（2019）最高法民申3582号杨律师毕业于复旦大学法学院，硕士研究生，北京大成（上海）律师事务所建房部执业律师，主要从事房地产与建设工程纠纷、破产重整以及公司业务。
