史上最尴尬的优先权——装饰装修工程价款优先受偿权

文摘   社会   2024-11-21 10:32   上海  

案件背景


本期我们聊一聊史上最尴尬的优先权——装饰装修工程价款优先受偿权。
为什么这么说?且听我们慢慢讲来。
早在2004128日,最高院在福建省高院请示的关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的回复函中,对装饰装修工程价款优先权进行了确认[1]
在该回复函中,虽然最高院认为装饰装修工程价款具有优先权,但必须具备一定的前提条件,即:要么发包人是建筑物的所有权人,要么装饰装修工程的承包人与所有权人具有合同关系。
事实上,实践中大量的装饰装修工程承包人是建设工程总承包人指定或通过招投标的方式确定,发包人既不是建筑物所有权人,也与所有权人不存在直接的合同关系。
因此,实务中不少装饰装修工程价款优先权被法院驳回。
时光飞逝,一转眼十多年过去了,时间来到了2019年。
201921日,最高院发布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》[2](“《建工纠纷司法解释(二)》”)。
该解释删除了“与所有权人不存在直接的合同关系”这一前提条件,但保留了“发包人是建筑物所有权人”这一前提[3]
换句话说,装饰装修工程承包人还是要看“所有权人脸色行事”。
202111日,上述司法解释施行两年后,为了配合《民法典》实施,最高院整合修改了以往的建设工程有关的司法解释,发布了新的司法解释——《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(“《建工纠纷司法解释(一)》”)。
该司法解释第37条规定,“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件,装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”
那么问题来了,司法实践中,法院如何判断装饰装修工程是否具备“折价或者拍卖条件”?
本期,我们通过徐州后某创业发展有限公司(“后某公司”)、金某装饰股份有限公司(“金某公司”)、徐州市金某养老服务有限公司(“金某养老公司”)等建设工程施工合同纠纷一案[4],和大家来聊一聊这个话题。


法律事实


20191016日,金某公司(承包人)与金某养老公司(发包人)签订《建设工程施工合同》,约定金某公司承包金某养老公司老年公寓项目6#7#公寓楼及护理楼装饰工程,工程暂定总价为32,080,000元。
其中,第21.1条约定,为保证案涉工程40%的尾款支付,金某养老公司自愿以案涉工程下的6#公寓楼作为付款抵押担保。
不过,双方并未就该公寓楼办理抵押登记。
2020526日,金某公司与金某养老公司签订《补充协议》,约定金某养老公司需在2020527日付给金某公司250万元,2020610日前付给金某公司合同外工程审定价的50%。工程需在202075日前完工,并达到验收标准。
2020731日,双方又另行签署了一份《补充协议》,载明部分装饰工程项目在原合同未能体现,造成工程量及工程款项增加,双方达成补充协议合同外价款暂定为1,450万元,最终依据审计公司审定价为准;上述工程的付款方式、违约责任以及补充协议未列事项仍按原合同执行。
2022211日,金某养老公司将包括案涉工程在内的康养产业园资产转让给了后某公司
202299日,由于金某养老公司未按约支付到期工程进度款、逾期办理抵押登记,金某公司起诉至法院[5]
该法院查明,2021823日,案涉工程投入使用。金某养老公司共向金某公司支付案涉工程款1,870万元,并认定金某养老公司需向金某公司支付工程款924.8万元及利息。
该案件审理过程中,金某养老公司委托第三方对案涉工程进行审价,经庭审质证确定,金某养老公司应付案涉工程尾款13,708,497.09元。
由于金某养老公司并未按约履行上述工程款支付义务,金某公司向徐州市铜山区法院提起诉讼[6],要求:1、判令金某养老公司支付剩余工程款及逾期利息;2、判令金某养老公司立即履行办理抵押登记义务;3、判令金某公司对案涉项目工程折价或拍卖价款在被告欠付工程款范围内享有优先受偿权。


拆解&分析


对于本案装饰装修工程价款数额问题,双方没有什么分歧,毕竟在此前另案中,第三方审价机构出具了审价报告。
本案争议焦点在于:1、金某公司是否享有建设工程价款优先受偿权?2、本案是否具备“折价或者拍卖条件”?
后某公司认为,包括案涉工程在内的康养产业园资产早在2022211日就已经转让给了自己,金某养老公司不再是所有权人,金某公司不应享有装饰装修工程价款优先权
对于上述两个值得讨论的争议焦点,一审法院未进行详尽说理,仅仅引用《建工纠纷司法解释(一)》第37条的规定,因此我们不浪费时间,直接跳过。
徐州市中院
1、金某公司是否享有建设工程价款优先受偿权?
首先,徐州市中院为本案找到两条法律依据——《民法典》第807条的规定,以及《建工纠纷司法解释(一)》第37条的规定。
《民法典》第807条规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《建工纠纷司法解释(一)》第37条规定,装饰装修工程具备折价或者拍卖条件,装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。
据此,徐州市中院认为,装饰装修工程承包人可以有条件地享有优先受偿权
其次,虽然后某公司于2024123日取得了案涉6、7#楼的不动产权证书,金某养老公司并非案涉6#、7#公寓楼及护理楼的所有权人,但是其在签订合同时系依法享有使用权的发包人,金某公司实施案涉装饰装修工程后,在本案中亦有权在案涉工程具备折价或者拍卖条件下,就欠付工程款在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿
因此,徐州市中院认为,即使案涉工程所有权已经转让,但装饰装修工程承包人仍享有优先权?

2、本案是否具备“折价或者拍卖条件”?
对于该争议焦点,虽然徐州市中院没有直截了当进行说理,但已然表达了本案不具备“折价或者拍卖条件”。
徐州市中院认为,装饰装修工程价款优先受偿权是以案涉工程具备折价或者拍卖条件为前提,金某公司不得因案涉装饰装修工程价款未及时支付即主张要求对案涉房屋整体进行处分
换句话说,鉴于本案存在案涉工程已经转让,且案涉房屋并不存在整体进行处分的事实或预期,因此并不具备“折价或者拍卖条件”。
对于金某公司享有的工程价款优先受偿权的确认,实质上是确认了个寂寞。

启示录


从本案二审法院对于是否具备“折价或者拍卖条件”的说理,就可以看出装饰装修工程价款优先权是一个“拧巴”的存在。
实务中,像本案金某公司这种“官司赢了又似乎没赢”的装饰装修工程承包人不在少数。
究其原因,就是因为装饰装修工程的价值只有与其依附的主体工程一起使用才能体现出来,且装饰装修工程通常因主体工程用途的改变而改变,因此装饰装修工程价款优先受偿权不得不以装饰装修工程具备折价或者拍卖条件为前提。
除了本案徐州市中院作出的认定——装饰装修工程价款优先受偿权的实现,需要以案涉房屋具备整体处分的条件外,实践中还有哪些被法院认定是“折价或者拍卖条件”呢?
根据我们的实操经验,法院判断案涉工程是否具备折价或者拍卖条件,通常还要考量装饰装修工程的价值是否能够单独计算,是否可以通过评估等方式予以确定[7],装饰装修工程是否存在、有没有被拆除[8],装饰装修工程是否属于房屋的公共部位[9]等等
总之,认定装饰装修工程承包人享有工程价款优先受偿权容易,真正实现该优先权难于上青天。


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[1]《最高人民法院关于装饰装修工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先权的函复》
[2] 现已废止。
[3]《建工纠纷司法解释(二)》第18条规定,装饰装修工程的承包人,请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持,但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
[4](2024)03民终3542
[5](2022)0312民初9892
[6](2023)0312民初14455
[7](2022)02民终3451
[8](2024)0604民初32984
[9](2022)14民终2990号、(2023)01民终14648





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杨兆鹏
律师

杨律师毕业于复旦大学法学院,硕士研究生,北京大成(上海)律师事务所建房部执业律师,主要从事房地产与建设工程纠纷、公司法律业务及破产重整业务。

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