最高院:认购协议≠买卖合同!?能否拿它排除法院的强制执行?

文摘   社会   2024-08-05 10:38   上海  

案件背景


本期,我们继续关注房企“暴雷”后,购房人可能面临的困境。

之前多期,我们均认为,购房人保障自己权利的关键在于,让法院认定其为“商品房消费者”。

尽管2019118日最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》(“《九民会议纪要》”)后,对于“商品房消费者”认定的争议逐渐变小,但2023420日最高院颁布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(“《新批复》”),“商品房消费者”的认定又变得“扑朔迷离”起来。

根据《九民会议纪要》第125条的规定,商品房消费者应符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(“《执行异议和复议规定》”)第29条规定的三个要件,即:(一)在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的50%

根据2023420日最高院作出的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(“《新批复》”)[1]2[2]的规定,商品房消费者的构成要件为:(一)以居住为目的;(二)已支付全部价款,或在一审法庭辩论终结前支付剩余价款。

显然,《执行异议和复议规定》与《新批复》对于“商品房消费者”的认定存在肉眼可见的差别。

可以预见,这些差别会给司法实践带来一些困惑,比如是否需要查明购房人名下有无其他用于居住的房屋?购房款支付比例是超过50%还是100%?签订合法有效的书面买卖合同是否仍为认定要件之一

鉴于《新批复》去年出台,我们乐意让它在司法实践中多一些沉淀,待后续出现高质量的典型案例,我们会与各位粉丝分享。

本期,我们将目光投向“书面买卖合同”这一要件,通过梅姐与中国华融资产管理公司广东省分公司(“华融资管”)案外人执行异议之诉一案[3],与大家聊一聊“书面买卖合同”的要件是否涵盖认购协议?

本案审判长是从律师转行做法官的贾清林法官,现为最高人民法院环境资源审判庭二级高级法官,审判员为于明、朱科法官。


法律事实


2017130日,梅姐与开发商三亚金中海国际置业投资集团有限公司(“金中海公司”)签订《认购协议书》,对案涉房屋的坐落、面积、价款、付款方式等要素进行了约定。

该协议书核心条款包括:“定金交付后,双方确定买卖关系,梅姐须在7天之内携本协议原件、按揭所需资料到现场售楼中心与金中海公司签定《商品房买卖合同》并交付首期款或全额房款”、“如梅姐本协议规定的期限内不与金中海签定《商品房买卖合同》及不提供应由其提供的其他相关文件,应属梅姐违约,则金中海公司有权解除本协议,并将梅姐定购之物业另行处置,所交购房定金不予退还。双方签订《商品房买卖合同》,乙方所交定金充抵应交房款。

《认购协议书》签署后,梅姐按照约定的价格向金中海公司支付了全部购房款

201832日,由于金中海公司拖欠金融借款,被出借人提起诉讼,并由广州市中院作出财产保全[4],查封了金中海公司名下不动产,包括梅姐购买的案涉房产。

201837日,广州市中院发出协助执行通知书[5],完成了对案涉房产在内的查封措施。

2018326日,金中海公司向梅姐出具了购房款发票。

2018619日,梅姐办理了案涉房产的收楼交房手续,并支付维修基金、天然气开户费、水电周转金、物业费等费用

2018920日,金中海公司及相关借款人与出借人达成调解,约定了各方的还款金额及期限。

2019122日,因金中海公司及相关借款人未按上述调解书履行支付义务,广州市中院立案受理了出借人的强制执行申请[6]

2022628日,出借人将其对金中海公司及相关借款人的债权转让给华融资管,并向执行法官申请变更了申请执行人[7]

2023118日,根据华融资管申请,广州市中院恢复案件执行程序,并在案涉房屋处张贴处置公告。

看到处置公告后,梅姐立即向广州市中院提起执行异议及执行异议之诉,但很遗憾,广州市中院、广东省高院均驳回了梅姐的执行异议、执行异议之诉的请求。

无奈之下,梅姐向最高院申请再审,最高院立案受理。


拆解&分析


经多渠道检索,我们并未找到本案的执行异议阶段以及执行异议之诉一审和二审阶段的裁定书、判决书,因此我们仅能对再审阶段的最高院观点进行拆解。

最高院

梅姐的再审理由有如下几点:

1)梅姐与金中海公司已经签署了《认购协议书》,该协议书就双方购买房产达成合意,内容上具备买卖合同的主要条款,其已经支付全部房款,金中海公司也已经交付了案涉房屋,因此《认购协议书》本质上属于商品房买卖合同,且已履行完毕。

2)案涉房产用于居住,且梅姐名下无其他用于居住的房产。

3)梅姐已经支付了全部款项,远远超过了《执行异议和复议规定》规定的50%

4)虽然华融资管享有抵押权,但当初金中海公司出售案涉房产时,华融资管是同意的。

各位粉丝朋友,您觉得梅姐的上述理由能够排除法院的强制执行吗?

本案的争议焦点很明确:一审、二审判决认定梅姐对于案涉房产享有的民事权益不足以排除强制执行,是否有误

该争议焦点可进一步拆分为以下两个问题:

1、《认购协议书》是否具备商品房买卖合同的性质

首先,最高院从《认购协议书》约定的内容出发,来判断该《认购协议书》是否属于“商品房买卖合同”。

最高院认为,该协议虽然约定了房屋的坐落、面积、价款、付款方式等要素,但未约定房屋的交付使用条件、装饰设备标准承诺、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等具体事项

根据最高院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修订)》(“《审理商品房买卖合同纠纷的解释》”)第五条的规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同

那么,《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容有哪些呢?

该管理办法第十六条规定:商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)其他。

基于协议书的内容和上述法律规定,最高院认为,《认购协议书》是典型的预约合同,并不是商品房买卖合同,因此无法认定为商品房消费者,无法排除华融资管的强制执行申请

对于最高院的上述说理,您有什么看法?欢迎评论区留言、讨论!


2、华融资管同意开发商金中海公司出售案涉房产,是否可以作为对抗其抵押权的理由?

首先,最高院为说理论证找到相应的法律大前提。

最高院认为,根据《物权法》第一百九十一条第一款[8]的规定,“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

最高院对于该条的理解是,抵押权人同意抵押人出售抵押财产并不当然导致抵押权灭失,只有在抵押财产的转让所得款提前清偿抵押权人的债务或者提存的情况下,抵押权才得以消灭

其次,针对本案,最高院对事实小前提进行认定。

最高院认为,本案中,梅姐认购案涉房产时,已经知道案涉房产设有抵押且没有被解除情况下,仍与金中海公司签订《认购协议书》,并在未签订《商品房买卖合同》的情况下即支付房款,后续也没有采取措施将房款支付至监管账户或者办理提存手续以涤除抵押,在某种意义上属于自甘风险行为

虽然华融资管同意金中海公司将案涉房产出售,但该房产出售后所得款项并未用于清偿华融资管的债务,华融资管对案涉房产的抵押权仍然存在。

综上,最高院肯定了一审、二审的判决,认为梅姐对案涉房产享有的民事权益不足以排除强制执行。


启示录


本案挺让人唏嘘,也为广大购房人提了醒。

梅姐明明支付了全部房款,却无法取得购买的房产,甚至连“商品房消费者”的身份都未被认定,这也意味着连自己支付的款项都仅仅属于“普通债权”而已,无法从开发商处优先清偿。

这真是“房财两空”。

本期发布以后,案例研究院团队仍在对本案中存在的问题进行思考和辩论。

比如,对普通购房人而言,最高院严格适用《商品房销售管理办法》第十六条规定来认定签署的是否是商品房买卖合同,是否公平?

购房人出于居住的目的已经支付购房款,且在查封之前已经与开发商达成了买卖合意,是否有必要狭隘地理解“商品房买卖合同”?

从这一点出发,我们更认同《新批复》的规定。即,是否具备书面的买卖合同,并不是认定“商品房消费者”的要件之一。

我们认为,在排除恶意串通的情况下,双方存在买卖合意,就没有必要就签署的合同是否属于“规范”的买卖合同进行审查。

各位读者,您觉得呢?请让我们在评论区看到您的想法!


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[1]之所以称为“新批复”,是为了区别2002620日生效但现已失效的《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。
[2]商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。
[3]2021)最高法民申6440
[4]2018)粤01民初99
[5](2018)01执保66
[6](2019)01465
[7](2022)01执异21
[8]现已失效。现《民法典》对该条规定有所修订,修订后的规定为:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿”。显然《民法典》不再将抵押权人同意作为转让抵押财产的前提条件。






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杨兆鹏
律师

杨律师毕业于复旦大学法学院,硕士研究生,北京大成(上海)律师事务所建房部执业律师,主要从事房地产与建设工程纠纷、公司法律业务及破产重整业务。

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