5月28日公布的楼市新政，以低首付、低利率为核心手段，现在已经过去一周多的时间，可以说，取得了一定的成功。
保利发展给部分媒体公布了一些成交数据：整个广州市场，保利各个项目整体来访平均上升30-40%，项目的成交量明显提升，海珠、黄埔、番禺、白云、天河多个市区盘成交套数领跑区域。整体销量大幅度提升。
我也和越秀、华润、珠实等开发商营销负责人员私下交流了一下，他们的表述和保利基本一致：新政后第一个星期，无伦到访和成交，市区项目都有明显提升，郊区项目表现略逊于市区。
另外一个有趣的现象，从低首付的使用上看，总价低的房子，用低首付的人多，总价高的房子，用低首付的越少。1000万级以上的项目，买家直接给7成首付的很普遍，加杠杆的动力并不是很强。
用低首付高杠杆买房的人并没有井喷式增加的情况下，市场整体成交却大幅度上涨。我带大家用数学的方式来分析一下。
算账
有一个小王，以15%的首付，买入一套单价5万元，面积90平米，总价450万元的普通住宅，并且是现房，买了就能住。
他需支付首付675000元，（我知道应该加5000凑整到68万，但excel直接算了我懒得改），贷款金额3825000元，等额本息还款。契税算一个点，维修基金、律师费、登记费之类的就先不算了。
他买入房子后，又花了15万买车位，10万装修做柜子添置家具，5万购入冰箱、洗衣机、电视、空调、游戏机等家电。最后算上这两年支付的贷款利息259003.34元。水电、物业费、车位管理费等其他费用，两年合计持有成本是669703.34元。
发现问题了吗，这个时候，他两年的持有这套房子的成本，已经超过了他的贷款首付！
也就是说，如果两年房价不涨，他的首付，此时就基本已经亏完了。
很不好彩，房价真的两年没涨，小王现在的经济压力也很大，他决定卖房，最终他这套房子加车位以465万元的价格卖出，与他买入时的价格完全一致，但是房产证此时未满两年，他需要承担5.3%的全额增值税，1%的个税、1%的契税、1.5%的中介费。
那么他的交易成本合计是409200元。
里外里，刨去原价卖出的车位，小王买房两年，合计亏损928903.34元。
这也就意味着，用15%的低首付高杠杆买房，这两年房价一分没涨，房子卖出的话，小王除了亏完了首付，还要再额外亏253903.34元。
就算把5.3%的交易增值税免掉，那首付依然也是亏个精光。
相比较之下，这套房子如果是小王租的，而非他购买，按1%的租金回报率计算，加上车位每月500元和物业、水电等支出，他居住两年的总支出是145200元。
租房比买房节省783703.34元。
如果小王这头沙雕还选择了先头三年先还利息不还本金这种类似气球贷的模式，那他利息亏得更多。
那么问题来了，这么看，如果房价不涨，明显租房更划算，那为什么买房人突然增加了近一倍？
PS我插一条广告，房价两年不涨的话，你的首付就可以亏完，那你还不得挑一套好房子才能规避风险，f否则分分钟首付都亏没了，广州买房一定要咨询我们：
逻辑
问题的答案就在问题里。
如果房价不涨，租房更划算，但如果房价大涨，是不是买房就划算了？
果家当然更会算算数，用6.67倍的杠杆让人买房，两年房价不涨，那购房者的首付就全赔完，妥妥成了负资产。负资产意味着什么？
意味着断供潮会迅速蔓延，次贷危机说来就来！
从买房者的成本构成上看，避免负资产产生的方法有三种：
1. 降低贷款利率、交易环节税费，从而降低投资成本；
2. 升房价，让房价覆盖持有总成本；
3. 降利率和升房价同时发生。
没有第四条路可走。
发现了吧，鼓励居民高杠杆买房，最好还能配合降息，这样效果会更明显，但央妈出15%首付指导意见的第二天，LPR纹丝不动。
不是不想降，是目前实在是降不了。对面大漂亮国扛着美元不降息，CNY降息的空间目前几乎没有。
从银行的角度看，针对房贷利率已经一降再降，现在已经没有更多的下降空间，毕竟30年期的长期国债利率都要2.55%，只比房贷利率低了90个bp而已。
所以，果家给出15%首付的这个信号，在现在这个阶段 ，可以理解是一种隐晦的承诺：
果家不会让次贷危机发生，房价未来得涨。注意，是得涨，连原地踏步都无法容忍。
Too big to fail，大而不能倒。
我猜，这就是近期楼市成交量反弹的原因所在。
当然，有钱买房的人大抵都是聪明人，之所以他们并不是很愿意加杠杆，主要还是认为，高杠杆难以抵御短期的波动，尤其在暂时经济还没明显回暖的情况下，现金流的安全性比资产价值一时的涨跌更重要。
果家只是隐晦的拍了胸脯，又不是给人下了书面的保函。
毕竟，随时可以平仓的股指期货的杠杆才10倍，买个房子用6.67倍杠杆，扛30年，这尼玛未来三十年是不想让人睡个好觉了吗？
最后，我补充一下，在某位大佬电脑屏幕上瞅到的上周头部房企的成交情况，只能说B家势如破竹啊。
B家29x套，
Y家19x套，
V家 7x，
Z家 5x，
H家 5x。
偷瞄的瓜，不保熟。
