一个灵魂问题：广州楼市，多少钱值得去抄底？
是房神们嘴里印了多少钞票，M1、M2有多少剪刀差，还是一线城市核心资产永远涨？
都不是。房价不以个体意识来定价，金融大水漫灌也无法计算出具体到一个小区的房价是多少合理。房价是由数量庞大的买家和卖家的博弈共同决定的。
而买卖双方博弈的一个最重要的条件是：
买家的支付能力。即买家挣多少钱，能够为买房支付多少钱。
从这个条件出发，我们就可以简单计算一下多少钱的房子，值得去抄底。
从简便计算的角度出发，我选择广州楼市知名网红二手盘——黄埔区科学城云埔板块的万科东荟城作为计算标的。
为什么选择东荟城？有如下几个原因：
黄埔区新广（外地人）较多，新广买房受到原生家庭的资助，相对比老广少一些。（不要杠，杠就是你对。）
黄埔区居民收入比天河低，但比其他区要高，相当于去掉一个最高分和一个最低分，让统计数据更客观。
东荟城是一个刚需盘，刚需盘房价受购房者工资性收入影响更大。
东荟城二手成交量高，更能反映市场的实际情绪。
东荟城现在的买家，自住型已经把投资型全都挤压出去了。自住型买家的价格承受力更贴近合理的价格，新手投资客则容易上头。
东荟城值多少钱
2023年黄埔区的城镇居民人均可支配收入是86784元，按夫妻二人计算，约17万元。
月供是家庭总收入的一半，通常是银行审核贷款的标准。那么，黄埔区普通城镇家庭的平均月供金额大概是7232元。
这个月供，对应的贷款金额是180万元。
按照保守30%首付计算，180万元贷款对应的房价总额是257万元。
（为什么不用15%首付计算？我觉得这个杠杆率太高，风险太大，不适用于普遍性计算，不适合普通家庭）
总价257万元的房子，按照80平米算，单价是3.21万元；按照120平米算，单价是2.1万元。
那就是说，黄埔区普通刚需住宅的合理价格是2.1-3.2万元之间。
在这个价格区间内买入，安全系数高；超过这个价格买入，风险高。
而国庆期间，东荟城成交的价格就是在2.2-2.6万之间。
并且成交量喜人。这说明了东荟城现在正处于合理的价格区间，值得考虑买入。
在楼市最癫狂的时期，5万元成交的东荟城，要什么时候才能回本？
房价涨一倍，意味着收入至少也要涨一倍，达到17万元，才能站得稳。
但存在即合理，情绪高涨的癫狂市场和情绪低落的冷淡市场应该有-20%至50%的价格波动，此时对应的房价应该是1.7-4.6万元。
比较合理，对不对？也可以这么说：
如果东荟城跌破2万单价，可以闭眼买入，就算暂时套住，未来解套也是可期。当东荟城涨至4.5万单价，那赶紧卖了吧。
情绪价值占比达到合理房价50%的时候，就已经是风险极高的价格。这时候买入要解套，只有两个条件：
1. 当地居民收入大幅度提高至房价支撑位水平；
2. 迎接下一次市场情绪暴涨之时。
PS：一个重要提示：
不要忽视新房120%得房率，以及不断老去的楼龄（东荟城已超过10年），给二手房带来的巨大压力。
从这个角度讲，5万高位接盘东荟城的购房者，可以基本判定为：
解套无望。
留作业
那有有同学问楼哥，老黄埔的房子现在什么价格才算合理？楼哥今天就给大家留一道家庭作业。
楼哥给大家留这道作业，就是想让大家自己思考一下，根据位置、配套、户型和市场行情，来判断老黄埔部分楼盘的合理价位。
提示一下：
海丝城的位置更偏离黄埔核心区，配套还在规划中，需要时间落地。
未来方洲的位置更接近老黄埔核心区，但还在石化路以东。
黄埔润府是真正的老黄埔核心位置，户型偏向刚需，定位明确。
从交通上看，老黄埔比科学城能承载更多的天河区外溢购买力。
近期想买房并且想知道楼哥答案的朋友们，欢迎加我们的微信咨询。毕竟，买房这事儿，专业的事儿还是交给专业的人来办，少走弯路，多省银子！
最后，楼哥友情提醒：买房就像谈恋爱，别光看颜值，还得看内在的价值！
别怪楼哥卖关子，毕竟答案不能白送，想知道？那就快来找我吧！毕竟，不会算价的买房人，不是好的省钱高手！
