最近广州楼市最热门的一个关键词是”外立面客诉“。
就是一些项目的外立面，石漆工艺的部分山墙，凹凸不平，长得像16岁时我的青春奔放的痘痘脸。
啊，那是我失去的青春。
更令人诧异的是，这些凹凸不平的山墙问题，还都集中在一些头部房企的重点项目上。
如果说一个两个项目出现这种问题，属于施工质量瑕疵，可以理解，但是头部房企的头部项目大面积的出现这种问题，就非常值得研究一下原因了。
I guess
在业主客诉大本营小红薯上，我用"城市名+外立面”进行了搜索，发现一个现象：
外立面客诉，是近期全国楼市的一个普遍问题。
很多城市，都有石漆外立面的鼓包投诉，这些城市大部分集中在长江以南。
除广州外，还有深圳、上海、杭州、宁波等。
尤其是当太阳光直射上来，都辣眼睛。
而北方城市，就比较难找到这种问题的客诉。（不敢说没有，但我好像确实没在小红薯上找到，有找到的评论区可以发一下）
比如北京、西安。
所以，我个人猜测，南方城市大规模的出现石漆山墙不平的问题，应该不是普遍的施工质量问题，而是和南方的气候有关。
广州今年太多雨了，我个人感觉好像没有连续一周以上的晴天。
如果你装修过房子，在墙体批腻子刷漆的环节，都是需要干透才能进行下一步的工作，而下雨潮湿天气则不容易干透，甚至有些赶工的项目会用室内加温的方式加速墙面变干。
虽然外墙涂料的耐候性、耐水性肯定比内墙涂料要好很多，但是，大雨就要开始不停的下，我的心我的心已经完全的没有主张。
长期下雨，一定会影响涂料的施工质量，这是涂料本身的性质决定的。
为了印证我的猜测，我特别联系了我在西安某头部房企工作的同学，把广州的一些出质量问题的山墙图片发给他，他看了以后也很吃惊，因为他们那边几乎没见过这种问题。
但是，这个问题确实大量的在南方城市的地产项目上出现了，就像我文章开头所说，个别的问题可以归结为施工质量问题，但是不论城市，都大规模的出现这种问题，一定是有共同的原因所导致的。
广州潮湿多雨的天气，是否是元凶，也只是我的猜测。
那也有人说，别的项目为什么石漆墙面没有出现这么多问题。
那可能是那些项目，在外立面施工的那几天刚好天气比较好吧。
各有所长
话又说回来，很多业主的不满，一是来自房价跌了，这个不用不承认，没什么不好意思的，如果不承认这一点，反而显得wq不真诚。
大大方方说房价虽然跌了，但我是高价买的，你们就不能做好一点吗？无需遮遮掩掩的。
另一方面，业主还会觉得为什么不能全都用铝扣板做外墙，开发商就是为了省这几个钱吗？
从成本的角度上说，山墙用石漆涂料代替铝扣板，主要原因确实是为了省钱。
但偶尔有些时候，确实也会受到规划要求、建筑红线等方面的限制，要用涂料。
每种外立面材质，都有自己的优缺点。
比如干挂石材，因为石材本身太重，估计是觉得脱落砸下来的风险太高，已经不让在高层建筑上使用，只能在低层的裙楼上用。
比如小瓷砖外立面，动不动就哗哗的往下掉。
比如现在业主最爱的铝扣板，铝也会生锈啊，日晒雨淋时间长了之后，非常丑。
下图是上海滩知名豪宅汤臣一品，那些铝扣板的接缝处的沟沟壑壑，看起来像70岁的老头。
同样铝扣板也会有不平整的问题出现。
铝扣板墙体也要保养，后期的保养维护成本也高。石漆脱色变色重刷一遍，便宜不少。
如果一个住宅，做成通体玻璃外墙，至少我会觉得，这像一个写字楼，少了一点家的感觉。
就我个人而言，根据设计需求，不同的立面采用不同的材质结合，兼顾美观与使用，可能是一个最优选吧。
牛逼的业主也有，业主最后自费升级了山墙铝扣板：（有多少人愿意自费升级，如果愿意的话到是可以去和开发商谈谈）
解决方法
卖房时卖家秀和交楼时买家秀的问题，在当下的环境下，从建筑施工的角度上看，我觉得是无解的。
现实上来说，最好的解决方案是卖现楼，做的不好看可能就卖不出去，或者盖出来就是长这样，好赖自己看，能不能接受随你。
但问题是，地价依然不便宜，尤其是贷款利息高企。
就按开发贷3%的年利率来算，拿地后盖三年现楼再卖房，房子的成本就增加了9%。
根据头部开发商的2023年年报，保利发展的毛利率是16%，越秀地产是15%，这还是毛利润率。
如果再增加9%的资金成本，在其他条件不变的情况下，所有的房企都会亏损，干三年直接st。
高周转的模式，本质上是开发商根据市场条件自发但无奈的选择。
如果地价不变，要让现楼销售变得可行，那得有两个条件：
降息、房价上涨。
md，分析来分析去，最后还是得怪漂亮国不降息。
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