一道送分题，海珠西的王者是谁？
不是中海映澜台，也不是中海三观，更不是江湾和樾，懂行的人都知道，是光大花园。
光大花园名字虽然叫光大花园，但它却是中海地产早年在广州落子最重要的项目----2010年中海地产收购光大地产，获得了光大地产的所有土地储备，这其中就包括正处在开发中后期的光大花园。
光大花园一共六个组团，这其中最出名的五期中海锦榕湾，正是中海地产接盘光大地产之后所建（光大花园六期，只有五和六期，名字里有中海二字）。
后续中海物业也顺理成章接管了光大花园全部的物业管理，从此，海珠西楼盘的王者再也没有花落过别家。
在过去楼市疲软的这两年，光大花园整体跌幅并不大，尤其是五期中海锦榕湾，价格更是坚挺。
但我想说的是，光大花园，包括中海锦榕湾，这回可能真危险了，想吊高价卖房的业主，别只顾着拗造型了，价格差不多就出货落袋为安吧，想买光大二手的朋友，选择出手、观望还是放弃，建议你不妨耐心看完我这篇文章再做决断。
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六边形战士
为什么说光大花园是海珠西的六边形战士，大概可以从以下几个方面：
1. 地铁
光大花园的地铁站是8号线和广佛线的换乘站沙园站。对于五期中海锦榕湾来说尤其方便，因为离地铁口最近，又不是地铁正上方。
很多海珠西的买家看重的就是8号线去琶洲方便，8个站到磨碟沙站，10个站到琶洲站。在客村站可以换乘三号线去珠江新城。
对于很多在琶洲和珠城搬砖的中高收入白领来说交通方便，不需要开车就能直达。
2. 学校
光大花园的小学是开发商配建的小学：宝玉直实验小学，原先是宝玉直小学光大分校，后来独立办学。
宝玉直曾经是海珠的省一级学校，再加上光大花园的生源普遍不错，宝玉直实验也是分校到独立办学成功的典范。
初中摇号派位是海珠区相对较弱的第三组，对应第41中（校本部）、江南外国语学校、5中、41中（东校区）、98中、33中。
其中以5中最优，其他相对弱一些。
不过海珠区作为老城区，中学成绩比较平均，不像一些新城区的学校贫富差距巨大。这么看也还好。
3. 商业配套
光大花园六期中海橡园国际，就耸立在海珠西知名商业体乐蜂广场之上。
而靠江的另一侧，则是海珠知名网红打卡地太古仓，不但可以吃喝玩乐，还是国家级3A景区。
在海珠区缺乏中高端商场的背景之下，光大的这两个商业确实是加分项。
4. 花园电梯
光大花园最出名的是据说有1000多棵榕树，小区环境优美，几个组团分别是合围式小区，花园面积也不小。
海珠西楼盘普遍老旧，有花园的本身就不多，有大花园的更少，有大花园且是原生电梯的小区就更加稀少。
更不用说，光大三期榕岸，还可以西北向望江。
5. 物管
中海物业管理是加分项，尤其是对比海珠西大量的楼梯楼、单体楼，更是优势。
几无对手
掰着指头算，光大就这五个优势，户型你说特别棒，其实并没有，三房一卫最多，三房两卫集中在后续开发的五六期。
其中最王牌的户型是中海锦榕湾J1栋的01户型，131平米，三房两卫，2.5线望江，楼间距大，噪音影响小，成交价可能要过千万。
就和周星驰苏乞儿睡梦罗汉拳的最后一招一样，把前17招连在一起放就是最后那个大招。
我们把地铁、学校、配套、花园电梯、物管这些条件综合加在一起，那光大花园妥妥的就是海珠西T0级别的存在：
没有对手。
真正让光大花园在海珠二手市场保持价格相对较强的原因，还有特别特别重要的一点，就是：
海珠西的新房对它的冲击小。
江湾和樾，谈不上六边形，中海映澜台+三观+江泰里，普遍小区规模偏小，配套不足。
比起被珠花、润府、观樾、天汇卷到飞起的天河东，比起被保利、万科、中海卷到飞起的荔湾，光大花园无疑是幸福的。
巨人杀手
但幸福的时光总是短暂的，光大花园终于遇上杀手了。
那就是保利东方红地块项目，燕语堂悦。
我们来横向比较以下燕语堂悦和光大花园。
1. 学校
和光大花园的宝玉直实验小学一样，燕语堂悦小学幼儿园也是开发商是配建的。
省一级这个称号已经作古了，大家不用纠缠于省一级这个不存在的虚名，东部楼市的发展已经明确的告诉大家，生源才是最重要的。
而初中派位，燕语堂悦旁边的几个保利小区，以及顺意花园，和光大花园一样，都是进海珠区第三组。
按此推断，燕语堂悦以后也极有可能进第三组，和光大花园一摸一样。
两边教育可以说基本抹平，光大名声大，略领先。
2. 地铁
燕语堂悦小区门口就是广州地铁11号线和广佛线换乘的燕岗站。
燕岗站直达琶洲站一共8个站，在龙潭站换乘18号线，一站即到磨碟沙，两站到珠江新城冼村。
虽然到磨碟沙不能直达，但是一共也就7个站，如果去珠城的话比8号线在客村换乘死亡三号线要更方便。
地铁这块，燕岗站凭借着去珠城更方便，略胜一丢丢。
3. 商业配套
虽然没有乐蜂广场、太古仓的加持，但燕语堂悦旁边也有在盖的华新方圆广场。
你非要逛乐蜂和太古仓，下楼搭地铁，广佛线一个站就到沙园，出来就是光大花园。
商业配套，光大略胜一丢丢。
4. 小区花园
小区花园这块，光大花园胜。
但说实话，我个人觉得光大花园的小区花园，也很旧了，花园的设计、美感，以及观感，按照2024年的标准看，档次也谈不上有多高。
燕语堂悦的面积大概和光大花园的一个组团差不多，就小区内部小环境，新建小区也不会太差。
再加上燕语堂悦会有一些超高层楼梯，我还是认为光大胜。
5. 户型
在户型上，燕语堂悦完胜光大。
燕语堂悦预计是95-125平米的三房、四房单位，标配两卫。
按照保利近期的产品，实用率和体验上会卷死光大花园。
95平米的燕语堂悦 pk 光大花园120以下的户型，完胜。
125平米的燕语堂悦（若按105-110%的得房率，实际130-140左右），最高可以打到光大177方的4房大户型（套内143左右）。
6. 价格
如果只是户型、产品、小区条件，燕语堂悦未必干得过光大。
但是，保利tm的是卷王啊。
保利拿东方红的地价大概是4w多一点，就算按照6w块钱的价格算，600w可以上车燕语堂悦95方了吧。
而光大花园相对好一些的三房一卫，要差不多800w，使用面积体感和燕语堂悦的95方基本持平，少一个洗手间是巨大短板。
如果要买前述中海锦榕湾的王牌户型131方三房两卫，价格直标1000w。
那要买燕语堂悦的125方，七八百万能上车了吧？就套内面积看，燕语堂悦也不怵光大要卖一千三四百万的的177大面积，而且177大面积还得交5.3%的豪宅税呢。
ok，光大花园的业主也好，铁粉也好，或许依然觉得光大在居住体验上还是好过燕语堂悦。
换位思考一下，如果你是一个正在计划用预算700-1000w，购买光大花园的三房，争取两卫的产品的二手房买家，
这时候旁边波儿一声，突然旁边冒出来了一个比光大花园同级别的产品总价便宜200-600w的一个新房，学校、地体、电梯、物业、商业，大差不大，或许光大整体还领先一点。
你对光大花园的执着，抵不抵的过这200-600w的诱惑？
谁的钱是大风刮来的？
我统计了一下，光大花园一共六期，在2020-2024年，在贝壳体系一共成交了216套二手房，按贝壳50%的渗透率算，光大花园平均每年成交的数量大概是200多套。
燕语堂悦的总供应量是1079户，说保守点，三年卖完，一年卖个300套不多吧。
假如，本来买光大的200个人中，有一半觉得燕语堂悦不错（毕竟便宜），放弃购买光大，失去一半的接盘侠，价格会怎么走？
不止是光大花园，包括翠城、中海名都、一堆保利，甚至远一点的金碧......，总价在400-1200w的海珠西二手房，都会感受到被燕语堂悦这个新六边形战士支配的恐惧。
整个天河东部，包括金融城在内，被天河东的新房卷的跌了40%，现在问题来了，你觉得等五月份左右卷王保利杀来，就按现在这个楼市大环境，以上这些小区，价格还会不会再跌？
如果你是近期计划购买光大花园的买家，看完本文以后，你又有何感想，欢迎评论区里交流。
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