最近我开展了代理卖房业务，好多人加我微信问，如同我之前预计的，调整资产向上置换的需求非常强烈，从这点上看，楼市依然有稳定的基础。
关键是大量的底层的存量资产如何盘活流动起来。
如果有下一步的楼市刺激政策，我也建议郭嘉从这个方向入手，效果可能更好。
鉴于咨询代卖二手房业务的朋友非常多，基于一些通用性的问题，我专门撰文回答一下。
这虽然是一篇业务介绍，但也是实打实的一篇《如何加速卖二手房指南》，我像Elon Musk一样开源了特斯拉的“专利”，欢迎业主自行学习、同行抄袭。
楼市这么大，仅凭我们一个团队的服务，能帮到的人只是沧海一粟，授人以渔，让更多的人可以受益，也算是为楼市的恢复，尽一份绵薄之力。
如果您本身就是一个腿勤嘴甜、不怕麻烦、有丰富的买卖房子经验、擅于摆低姿态和中介沟通、能驱动中介和不同的渠道来帮你卖房的诚心卖房业主，那就没必要来找我们。
二手房助卖
我想了想，还是用二手房助卖业务来命名这项服务比较好。
顾名思义，二手房助卖，就是帮助/协助业主以合理的价格更快的卖掉手中的二手房。
我们并不是中介，而是业主的卖房顾问，全程帮助业主卖房。
我们会尽量捍卫业主的利益，但也很难在当下的市场帮业主卖出超额的收益。
最终的成交，大概率还是通过“楼下中介”实现的。
具体要理解这个“卖房顾问”的工作，那要从卖二手房的几个难点说起。
1. 定价策略
现在卖二手房，制定合理的价格是大部分业主遇到的第一个难题。
把价格往细里拆分，还会有挂牌价、电话价、买家心理价、开台价、最终底价、实收价等在不同环节出现的不同价格。
在这些环节中，业主被中介忽悠踩坑的几率非常高。
喊贵了，别说卖了，连看都没人看。喊低了，少卖几十万，几年工作白干全赔进去。
我们要做的前期是在前期帮业主制定合理的定价策略，在不同的环节帮业主去和中介、买家谈判、博弈，一方面提高这套房子的营业效率，另一方面防止业主不懂行踩坑。
另外，我上面的用的词是“定价策略”，这个不能说太细，各位也不要说我装逼，定价策略是一个相对系统性的工作，要考虑到各种摩擦交易成本，以及三房方交易心理等多方面的考量，很多时候并不是把价格打到全小区最便宜就是好的定价策略。
2. 优化房源
虽然贝系在二手交易市场上并没有一统江湖，但是贝壳APP在二手房经纪人以及买房者中几乎是100%的渗透率。
当买方经纪人和买家都用贝壳APP来找房源的时候，贝壳的房源SEO（搜索引擎排名优化）的重要性就大增。
举个例子，你去看看你这家这套房子在贝壳app你们小区排名中能排到多少，如果是10名开外，实话实说，就比较难卖了。
优化房源是一个并不是很难，但需要经验和技巧的工作。
鉴于中介这行的素质良莠不齐，目前我接触的很多贝壳房源维护人的水平真的不太行，这些基础的工作都做得不好。很多很好的房子，评分都是不及格。那能卖得出去就见鬼了。
但是贝壳的中介很会做一件事：
让业主买好房好赞。
好房好赞相当于收费优化房源在贝壳APP中的搜索结果。
如果你不找我们助卖，那么你可以买好房好赞，但如果你找我们助卖，则不需要买这个。
你也可以把我们理解成高阶版的好房好赞。优化房源排名，也只是我们工作的一小部分。
3. 流量不止贝壳
卖货的本质是“流量x转化率”。
而卖二手房的流量，并不只局限于贝壳本壳。
各种社交媒体的蓬勃发展，也是新的途径。
我们同样会帮助业主，把这套房子包括不限于贝系、裕丰、合富等不同的中介，以及不同的渠道推向更多的人群。
和中介的区别
这是我们被问的最多的问题之一。
我们再强调一遍，在卖房这件事上，我们不是中介，我们是业主的分身。
举个例子可能说的更清楚。
云埔巨盘中海誉城，现在在贝壳外网的挂牌量有402套。这个数量接近于华润天河润府的首开销售套数。
华润为了卖这400多套房子，建立了近百人的销售、策划、管理的自销团队，花费上亿元建了巨大漂亮的展厅、板房。在不同的媒体渠道投放几百万的的广告。
更重要的是，华润还开放了中介渠道，发动了全广州129504名中介（广州房地产中介协会2022年12月31日统计数据）来帮他卖房。
而一个普通的二手房业主，我不说多，您能动员楼下三公里范围内的100个中介来帮您积极卖房吗？
如果您是一个要卖中海誉城的业主，那如何能比其他401个邻居以及周围的几千套新房、二手房的竞争中更加脱颖而出？
这时候，二手房业主相当于华润，而我们就是帮您卖房的营销策划团队，是您的自销公司。
如何收费
收费标准是：500+2000+0.5%。
500在您确定要咨询我的时候就要支付了，初步了解沟通，并包括现场看房，面谈。
我的面谈咨询一直是699，相当于优惠价送了一次面谈咨询。
另外一方面，现在每天少则四五个，多则十几二十个客户咨询，如果没有付费筛选机制，每个客户哪怕只聊半个小时，我一天就不用干其他工作了。
如果现场看房之后您并不需要我们的助卖，那么这500元作为面谈咨询费用不退。
由于团队人数有限，为了更好的服务每一位信任我们的业主，我们每个月现在只接5单全委托。
从上篇文章发出截止到今天，我们二月份已经接了4单了，本月名额即将满员。
2000则是面谈之后的启动资金，在我们双方的服务合同签署后，同样不退。
0.5%是成功帮业主卖掉房子后收取的服务费。
这个0.5%并不包含业主需要给中介支付的卖家佣金。
收取的这些费用包括助卖、优化房源、各种推广流量、带中介看房、与中介谈判、和卖家摆台等全流程工作。
您作为业主，包括谈判环节，几乎可以什么都不管了。
同时我们承诺，假如120天之内没有协助您卖掉这套房子，在合同有效期内，您这套房子的后续助卖工作我们依然会完成。
并且，此时，我们就不收这0.5%的卖房服务费。
目前广州市场还没有机构做我们这样的助卖工作，有人是收几千块钱做个网络咨询（相当于不去现场看房的情况下帮你聊个挂牌价），有些是收费帮你摆台。
我相信，本文出街以后，今年会有越来越多的机构、中介、砖家来抄袭我的这个服务模式。
以前楼市是卖方市场，买家付全部的税费和佣金。
现在楼市是买方市场，各付各税、各付各佣越来越普遍。
如果楼市进一步低迷，卖家付全部税费和佣金也不是没这个可能。
您都看了这么多了，觉得我们可以帮得到您，那么就来加我们的微信聊聊吧：
