阳痿三剑客
如果说三年多前的老黄埔是广州楼市热度的乞力马扎罗峰，那三年后的老黄埔就是广州楼市热度的马里亚纳海沟。
三年前的老黄埔有多风光，三年后的老黄埔就有多凄凉。
大多数人是感受不到的，毕竟三年前的老黄埔新业主现在大部分房产证都还没有满2。
说起房产证的事情，以管窥豹，可以看出老黄埔楼市遇到的一部分问题。
这里曾经的三个开发商：万科、富力、中鼎，都不同程度的遭到了市场和资金的压力。
万科和富力也就是近期开始陆续办理房产证，比起同时期售卖的品秀星樾、万博和樾府、中海观澜府等国央企楼盘，这个办证速度慢了一年多。
对于开发商来说，能够办理房产证意味着交税等一系列竣备费用的支付，晚办证归根结底还是因为没钱。
你要问中鼎怎么样？
别哪壶不开提哪壶，中鼎在交楼就比同期售卖的城市之光E区晚了差不多一年时间，就前几天还在为黄埔纪念中学是不是六中吵吵呢，咱就先别提办房产证的事情。
三个主力开发商都出现资金问题，这只是老黄埔楼市遇到众多问题中的一个。
晚上直播详聊：
索命天河东
老黄埔楼市第二个巨大的压力来自于天河东市场。
天河东现在是广州楼市最最最卷的地方，从300w到3000w都有不同的产品可供选择，丰俭由人。
这里也是目前广州价格段最宽阔的区域。
再加上天外、省实、执信、清湾、体育东等一系列名校的加持，可以说天河东把全广州所有板块都当成了竞品。
天河东的房子卷不卷，可以看看我最近拍的几个天河的探房视频，觉得拍的有意思的，麻烦帮我点个红心，点个大拇指：
88方的横厅南北通透四房：
老黄埔和天河东挨得这么近，就成了第一个被胖揍的对象。
当然不止是老黄埔，天河东现在已经开始摩擦珠江新城、天河公园了，具体可以看我上篇文章。
偏瘫的旧改
老黄埔市场萎靡第三个问题来自于旧改的停滞。
老黄埔过去的风光，核心之一来自于对旧改的期待，对城市界面改善的期待，对下一个临江CBD的期待。
但随着一夜之间旧改的急刹车，可以说所有的期待都基本都化为了泡影。
当故事被剥离，随着大量的新房交付，业主们趁着收楼来仔细看看老黄埔，很多人会感叹一句：
卧槽，城市界面好丑。
我们也有几套代卖的老黄埔的二手房，给我个人最直观的感受是，这里的中介，大多都懒洋洋的，远不如天河、海珠的中介有活力。
说起二手房，中介自己都兴致索然，觉得老黄埔新房还能勉强一卖，但二手房，想卖的不少但想买的不多。
这就是现状。
我们先不要去管楼市价格回调了多少，仅仅从从市场的角度看，我觉得老黄埔现在最需要的是：
热度、热度，还是tm的热度。
一个厕所两个马桶
如何提升板块热度，绝对不可能是Costco：
还是得靠大开发商的网红项目。
比如海珠西就很明显，随着保利燕语堂悦成为爆款，整个海珠西二手房的带看和成交量，都有非常可观的提升。
这就叫鲇鱼效应。
保利招商华发中央公馆，能否成为老黄埔楼市的“热得快”，像保利燕语堂悦一样，给海珠西带来空前的关注度和成交量。
说实话，我还是比较期待的。
中央公馆的面积段是81-89-92-116-159.
除开159这个只有两个梯腿的大面积产品，它的面积段集中在80-90平米。
开发商的意图很明显。
小面积拉低总价，高得房率提升产品力，干的就是一个降维打击。
尤其是这个81平米的三房一卫两个马桶的户型，第一次降临黄埔以及整个东部楼市。
保利这个户型最早落地一年多前的番禺领秀海，然后又去了西部荔湾的和悦滨江，所到之处，让竞争对手无不如坐针毡、如芒刺背、如鲠在喉，引发客户哄抢。
不夸张的说，一个卫生间两个马桶，是近两年来小户型最具有划时代意义的创新。
我们追根溯源从城市发展的角度看，城市之所以人群聚集成为城市，除了防御战争（城）和生活用品交易（市）之外，第三个原因就是公共卫生的诉求。
古罗马城最大的建筑，除了斗兽场和宫殿之外，你们猜是什么？
是浴室，而且是能容纳数千人洗澡的超级澡堂子。
并且这种超级大型浴室，还有好几个。
从我国商品房三四十年的发展历史上看，从一个卫生间，到两个卫生间的普及，经历了二十多年的历程。
现在二手楼市也很明显，一个卫生间就是比两个卫生间的房子难卖。
两个卫生间的房子要比一个卫生间的贵很多，在天河这种地方，仅仅是这一点差异，一套房子的总价差可能就超过100万。
1.5卫的好处多多，比如早起上厕所，不抢马桶，不影响刷牙洗脸，提高生活品质。
可以说，除了上完厕所得先摸门把手，再出门洗手之外，都是优点。
当然解决这个问题也非常简单，装一个带洗手池的马桶即可：
建议保利可以采纳我这个建议，把这个东西加上去。
说了这么多1.5卫，是因为我还是希望这个户型，这个楼盘，能给老黄埔带来消失已久的热度。
凭心而论，如果说燕语堂悦是一个六边形战士，中央公馆这个盘则是一个五角星战士，关于中央公馆的优缺点、采光视野、选筹等分析，我还做了个ppt分析，鉴于本文篇幅有限，就不在文章里过多着墨了，可以加王小囡微信申请领取：
有兴趣继续了解的，本文点赞过50我可以再写多一篇分析文章。
老黄埔还是那个老黄埔
我们回过头我们再看看老黄埔。
虽然楼市现在表现一般，但老黄埔的基本面其实还在的。
首先，老黄埔比起其他板块的优势，就是交通方便，无论是轨道交通还是开车。
老黄埔去天河核心区不用过江（海珠番禺荔湾都要过江），不用翻山（白云、科学城都要翻山）。
第二，老黄埔旧改已经重新启动。
临江的双沙村，文冲以东的几条村，城市改造都在推进中，城市面貌的提升还是可以期待。
第三，非常重要的一点，就是老黄埔港以及广州珠江航道市区内港的吞吐量在持续下降。
此消彼长的是，新沙港和南沙港的货物吞吐量与日俱增。南沙港将成为未来广州海上运输的核心港口。
随着老黄埔港的货运功能逐步消解，那意味着黄埔临港CBD区的建设呼之欲出。
第四，老黄埔板块的新房、次新房依然具备稀缺性。
目前，老黄埔能买的下手的次新房还是只有黄埔花园和中鼎名城一期。
其中黄埔花园最旧的已经有20年楼龄。
就算拿城光和富颐华庭在售的一手以及未来会满2的二手房和保利中央公馆比较，他们140方左右的产品只能打中央公馆116的产品。
20多方的差价，总价差可能就在100w，打个八折也有七八十万的差价。
降维打击这种事情，确实挺可怕的。
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