春节之后，广州楼市要选几个顶流神盘，那越秀在世界大观地块的观樾绝对能算一个。
在验资500万才能看板房的要求下，参观板房竟然要排长队，这是多少年没见过的场景了。
本人开放当日也在陪几个粉丝看房，证实此言不虚。
据我自己的观测的数据，预计开放展示区后到现在有效到访客户预计超过3000组，验资客户超过600组。
这意味着，首开的100多套房子，极有可能出现供不应求的现象----这是继琶洲南TOD之后，广州在楼市低迷期可能出现的第二个日光盘----全部都来自越秀地产。
若真如此的话，毫无疑问这就会像肾上腺素一样强力提振广州楼市的信心。
为什么要在供不应求前面加一个”可能“呢，那是因为开发商首开的是靠黄云路的这一排。
黄云路路况不好，经常堵车，所以有扩建的需求。
扩建可以解决拥堵的问题，但靠马路近，买房人又会觉得会不会太吵。
所以就黄云路这个问题，我们掰开揉碎好好分析分析。
黄云路如何扩
包括百度地图在内，很多人还把黄云路叫悦景路。这其实是完全不同的两条路。
百度地图路名标注错误
悦景路在广氮智谷板块内，从科韵路到奥体。黄云路是在牛奶厂和大观板块内，从奥体到珠吉路。这两条路分属两个工程，最终会联通在一起。在2022年的天河区重点工程项目表上，它俩份列在第三和第六位：
就这么长度2.5千米的黄云路，早在2010年，牛奶厂起步开发时，天河区住房建设和园林局就曾经试图施工，然后又停了。
注意上图的时间戳
之后又分别在2011、2017年、2018年、2021年、2022年，以及最新的2024年2月份，数次进行建设方案以及环评公示。但却一直只有环评没有施工。
有意思的是，这这么多年来的建设前期工作都是由住建局一位叫“邝工”的工程师负责，如果他有孩子的话，娃都应该已经长大好多了。
迟迟未能开工的个中缘由不细表，但最起码能我们感受到天河区住建部门对于该道路两侧市民的尊重，瑞斯拜。
我收集并仔细研究了多个黄云路施工方案的环评报告，个人认为，2024年2月的这个最新版方案，是兼顾了多方利益之后，目前综合最优化的各一个选择。
2017年后的几版公示方案，黄云路全线是双向六车道的设计，道路全宽（含两侧人行道）40米，其中双向机动车和中间隔离带占宽26米，剩余部分是绿化带和人行道，大致是这样的：
这是一个一刀切的方案，引发了牛奶厂片区旷日持久的扩路争论，业主群经常吵个天翻地覆，不同小区间经常互怼。靠马路的住户认为马路拓宽，噪音会增加，不同意修路。而不靠马路的住户认为要赶紧修路，要不上下班堵死大家，下雨天涝死大家。
这一吵就是快10年。
随着大观地块的土地出让和开发，最新一版本的建设方案又来了。
这一版的方案，将整个黄云路分成了三部分，第一部分是牛奶厂四大金刚路段，新方案是维持现有四车道不变，重修路面，使用低噪音改性沥青，并增加道路两侧绿化隔音带，部分靠马路房子加装隔音窗。
第二部分则是黄云路改造观樾准业主关注的部分，这一段路的现状是双向四车道变成了双向两车道，堪称牛奶厂的堵车盲肠。
最新的建设方案是，现有臻颐府、半山溪谷这一侧，保留现有两车道的格局不变，新建一条双向两车道，合计变成2+2的双向四车道的设计。
这个方案的优势在于，充分利用现有路边古树作为绿化隔音带，重修路面降低噪音，同时4车道在保证交通的前提下，把车流噪音控制的更低。
第三段，是从半山溪谷西侧开始，此路段已经驶离人口稠密区，现有的两车道依然不变，将第二段新增的两车道变成双向四车道，整体变成4+2，双向六车道的格局，道路拓宽到45米。
经过向天河区住建局相关负责人的咨询，黄云路工程作为天河区“多年来”的重点工程，最新一期的环评结果将在今年三四月份公布，如果本次环评通过，住建部门将第一时间开工建设。
如果不幸又未能通过，那么住建部门将召集道路两侧业主代表，召开听证会，以其获取更多业主的理解、支持。
黄云路吵不吵
这个是所有观樾准业主最关心的问题。所以我于3月6日晚专程来黄云路实测了一下。
测量点我本来想选在观樾工地路口，离楼栋最近的地方（大概在下图红圈处），但是工地施工噪音太大，无法获得准确数据。
于是调整位置，选择帝景山庄门口商铺处，这个位置理论上最接近未来观樾建成后的实际情况：
四车道、绿化带旁、有一定的树木遮挡。（下图红圈处）
我选择站在离绿化带最近的路边，噪音最大的位置，可以说，这个位置理论上是观樾最差的噪音情况。实际会更好，因为：一是楼栋不会直接怼在人行道旁边，会有退距；而是黄云路目前路况太差，胎噪和颠簸声过大。
实测结果如下：
1. 没有小车经过时，噪音大概在50-55db；
2. 有连续小车经过时，噪音大概在60-68db；
3. 有卡车、泥头车经过时，噪音大概在70-75db；
4. 晚上十点半后的车流大概是八点半的五分之一不到；
5. 绝大多大户泥头车是施工工地的车辆，以后交付后泥头车会比现在少。
对比我曾经测量过的广园快速旁的广氮，大概是70-102db，广汕路旁的保翔大概是75-85db。
大家对噪音数字可能缺乏直观的感受，我用文字描述实际听感大致如下：
50+分贝是非常安静舒适，可以开窗睡觉；
70+分贝是市区夜间正常水平，用双层断桥铝隔音窗就非常安静；
90+分贝是关了窗还会有点吵，习惯就好；
100+分贝以上是比较吵了，只能慢慢习惯。
黄云路扩建工程中，给道路两侧已交付的住户会加装隔音窗。观樾交付是双层隔音断桥铝窗户，这种窗户大概能减少30db以上的室外噪音。
综合实际测试结果，我个人认为，越秀观樾在拓宽后的黄云路一侧的噪音水平，好于珠江新城绝大多数单价超15w每平米的楼盘，在市区属于非常优秀的行列。
并且拓宽黄云路，有利于减少交通拥堵，解决牛奶厂最大的短板之一，属实是巨大利好，希望能早日开工。
定价逻辑
就在我写文章的时候（3月6日晚），观樾流出了一组吹风价格，价格从7.x-9.x万。其中9.x万是190方的价格。
我看了以后，觉得比较贴近首开价格，至少定价逻辑非常合理。
价格和定价逻辑和我之前预想的差不多：
1. 首开价格很惊喜，单价8w以下，非常卷；
2. 价格拉差很大，大面积比小面积贵，小面积不同楼层、单位之间也有比较大的差异；
越秀的思路很清晰，既然大家有对靠马路的小面积低楼层单位或有抗性，那就把价格降下来，早买早实惠。
后续开盘不靠马路的，价格会贵不少，单价价差可能会超过1w。
大户型无论层高还是交标，比小户型都高不少，也存在比较大的差价。
观樾首开可能是#13-18一共六栋楼，不要看楼栋数量多，都是小高层板楼，整个小区也就700多户，简单的选房建议：
1. 如果预算比较高，190方的单位可以放心选，除了交标比140方高以外，层高也高一些，体感更好。并且单边位肯定是好过中间位，东边好过西边。
2. 如果预算只可以买到140方的单位，首选自然还是边位，同样是东边好过西边。考虑到实测噪音结果，观樾的靠马路价格相对较低的单位，性价比高，适合想抢实惠的客户。越往后排，单价差异拉差会越大。
现在开发商定价这么复杂，基本是一户一价，如果有想买观樾，又不知道买哪个单位更有性价比的朋友，欢迎加王小囡微信咨询。
写到这，观樾是否能成为近两年来广州第一个日光盘，让我们拭目以待。
