在广州的楼市里，光大花园kill过很多光大花园的killers。
我们不说那些更古早的，就说这几年，广钢、广纸、广船、中海三观，再加上江湾和樾，哪个不是气势汹汹的想战而胜之。
在这个过程中，有不少光大的老业主都搬走了，但大体上看，光大pk上述新盘对手，大部分都没输。
对对，还有现在的中海大境和保利燕语堂悦。
为什么光大花园（尤其是五期中海锦榕湾）表现不错，可以看我之前写的这篇文章：
就目前来看，光大花园一二期已经走向了生命的半衰期，三四五期价格还算坚挺，六期因为位置的缘故，表现相对也差一些。
我之前的那篇文章，也引发了一些光大业主的围攻，各位冷静一下，除了引以为傲的六边形之外，仔细听听我分析的到底有没有道理。
谁在买光大
现在买光大花园的人，海珠西本地的置换客数量极少，基本都是外区来的客户。
而二手房交易的另一个重要支撑：小区内部置换，光大花园也不是太多。
少量内部置换的话，几乎都是两房换三房。三房换四房几乎没有。
那谁在买光大的二手？
答案是：外区来的置换型买家。
尤其是看了网上自媒体对光大花园六边形战士的鼓吹之后，看重地铁和学位的外区域买家。
如果一个小区，缺少本片区的置换，其实是很尴尬的一件事。
原因何在
光大花园本区客户成交少，一是因为海珠西二手房较为老旧，卖不上价格，向上置换难度大。
第二个原因，我个人认为还是价格偏贵。
过去几年，光大花园涨幅不少，再加上一些自媒体的六边形鼓吹，这两年，跌幅也少。
第三，还有很重要的一个原因，是：
如果按照中海锦榕湾的标准向外置换，放眼全广州，2000w以下的房子，大多都是将就。
有些交通不行，有些学校不行，有些生活不方便。总之，都比不过六边形的光大。
以上种种，造成了光大花园，尤其是中海锦榕湾的业主，普遍心态比较高。
就目前的市场来看，来光大花园看房的人不少，开价的也不少，但成交的就很少。
业主不愿意降价，大多谈不拢。
楼龄大限
但再牛逼，再六边形，15年楼龄大限，谁也逃不过。
中海锦榕湾是2010年开卖的，如果现在买入，几年后就满15年，刚好的进入半衰期。
美人迟暮，尚能饭否，这时来一段什么BGM合适呢？《在那桃花榕树盛开的地方》好不好？
这一波楼市调控，确立了一个基本的逻辑：
楼龄在房屋价值的权重占比越来越高，与之对应的则是学区、配套，甚至地段的权重在逐渐降低。
而光大花园，既不是海珠最强力的地段，学区也不是最顶，楼龄又越来越老。
那么，未来价格曲线如何勾勒，大概就可想而知了。
二手现状
近期光大花园的成交也不太乐观。
还是看最六边形的中海锦榕湾，1000w以上价格的成交，贝壳上的数据，最早的一笔是去年8月，再往上捯，就去到了去年2月。
这说明，对于1000w以上的买家群体，目前的选择实在非常多，光大不能说是选择之一，甚至可以说连纳入考虑范围的都少之又少。
1000w以下的成交，目前是中海锦榕湾勉力维持的基本盘。
但最近的一套贝壳的成交，也是去年12月的事情了。
对于1000w以下的买家群体来说，买三房的中海锦榕湾，我觉得还是可以忍耐一下先。
看看这个产品怎么样：
这个户型，94平米三房两卫，横厅。
我用cad简单量过一下，这个房子的套内面积大概有102平米，餐厅偷了个大飘窗，预估最终呈现是大横厅的效果。
卧室又是偷阳台，又是偷花池，属实有点厉害。
而且这个户型还有个优点，就是整个开间比较宽，虽然面积不大，但实用体感应该可以抗衡光大120方左右的三房单位。
没错，这个盘就是保利即将开盘的燕语堂悦，也就是我上篇文章里所写的又一个光大杀手。
估计总价是600多万起步，比中海锦榕湾120的单位，总价能便宜个200多万，具体配置上，则各有胜负手。
嫌光大花园贵的朋友们，不妨可以考虑这个盘。
好久没有建群了，有一年多了吧，建一个海珠置业交流群，有兴趣的可以加群。
如果群加满了，可以加王小囡微信，申请进群。
