在这个楼市略显清冷的四月，谁是广州近期关注度、话题度最高的新房项目？
是海珠西的保利燕语堂悦。不信的话各位自己在小红书、视频号、抖音上自己去看，帖子没有两万也有一万八。我被大数据攻陷了，天天被刷屏。
咱客（hao）观（bu）公（qian）正（xu）的说，燕语堂悦的爆火，除了保利一贯会卖之外，我这两篇出圈文章和视频，起到了相当程度推波助澜的作用。
我也去拍过一个探房视频，目测可看性全网蕞高，保证和其他人拍的feel不一样，大家可以猜猜我拍的这个户型有多大：
既然气氛都被烘托到这份上了，那还是继续由我聊点不一样的吧。
价值
燕语堂悦之所以能成为光大花园有史以来最成功的一个杀手，除了把握住了光大老去的这个timing之外，从表面上看是：新、地铁、学校、产品等带来的六边形战斗力。
只看海珠西的话，虽然这两年项目属实不少，但是像燕语堂悦这样比较全面的，还真没有。
尤其是保利出人意料的在开盘前就官宣了项目配套的是宝玉直实验小学，属实有点不讲武德。就在官宣当天，我专门找来乌鸦哥，给大家表演了个现场掀桌子，这个视频到现在我还都是看一次笑一次，还没看过的亲可以看一看：
抛开光大花园、翠城这种相对较新，战力不错的二手房不说（直接比价格和产品有点欺负二手房了），要在海珠买到整体均衡的产品，那么选择少的可怜：
只有中海大境和琶洲南TOD。
但中海大境最小面积的产品，总价也是千万起跳，买的下手的要1200w。琶洲南更不用讲，1500w起。
比起燕语堂悦600-900w的总价，价格跨度对于绝大多数普通购房人来说，是鸿沟一样的跨度。
所以在我看来，燕语堂悦给楼市带来的最大情绪价值是：
在总价和综合产品力上，取得了一个精巧的平衡。
在这个价位段上，在海珠，无论一手还是二手，燕语堂悦都没有真正意义上的竞争对手。
配套和它差不多的，远比它贵；价格比它便宜的，远比它差。
比如你想买海珠西揸fit人光大花园二手，相对较受欢迎的的三、五、六期，100-120方的三房总价都要800w起，还只有一个卫生间。想要两个卫生间的三房，总价轻松破1000w，而且使用空间感和600w起的燕语堂悦92方的产品差不多。
朋友，400多w的差价，可以买一台劳斯莱斯古斯特，或者买齐9个颜色的小米su7 max顶配版再加三台理想Mega。
海珠西的其他几个一手房，我就不点名了，限于地块自身条件，要么没有配套，要么不靠近地铁，要么有产品力不行，有些有不少硬伤。关键是价格还都不便宜。
价格
那么，燕语堂悦应该卖多少钱，或者反过来说，多少钱值得买，我给大家划拉一下。
东方红这块地，直接的每平米楼面价是4.02w。算上配建学校并引入宝玉直实验学校，以及修路等其他费用，这样算下来的楼面成本大概是每平米4.4w左右。
便宜吗？海珠的面粉从来都不便宜啊。
要有人说海珠贵，那确实贵，地铁都给你修到家门口，学校都给你安排上，各种生活配套比天河还要方便，在加上本身的通勤优势，以及未来可期的互联网产业聚集发展，那怎么可能便宜。
最后，根据房企财务、管理、营销、土建等各项成本计算，我估算的燕语堂悦的销售价格应该在6.76万元。
考虑到现在项目首开基本都会执行低开高走的定价策略，我个人的定价评估线如下：
6.2w以下，保利和大家交朋友了，闭眼买。
6.2-6.8w，非常划算，值得入手。
6.8-7.3w，定价合理，买不了上当。
然而，就在我刚刚准备发文章的时候，保利公布了明天认筹享受的价格：
三房：5.8-6.2万/㎡
小四房：5.9-6.3万/㎡
大四房：6.0-6.6万/㎡
讲真，我有被开发商的诚意shock到，我可以负责任的说，这个价格，开完盘后必然涨价。
明天早上九点开始认筹，具备截止到我发稿时，报备客户数量已经过万组！想买的尽快联系我们去看房选房。
谁适合燕语堂悦
除了海珠西的本地客户，还有谁适合买燕语堂悦？
答案是地铁11号线沿线所有的600-900w这个价格段的置业人群，不分刚需、刚改还是改善。
就这些年，需要在海珠、越秀、荔湾、白云等地方买房找我咨询的小伙伴可多了。
尤其不要小瞧越秀区，GDP广州第三，是很多zf机关、国企、银行、医院等大单位的总部所在，基于通勤、配套的购房需求非常之高。
但过去几年里，在这些片区上班的很多朋友，要买新房的话都“被逼无奈”远走天河。
原因很简单，都花大几百万了，谁还不想买个在核心区的房子？你看，无论是天河、荔湾、番禺还是白云，各个盘都在哄抢海珠外溢的改善型客户。
因为海珠以前没得选嘛！这也是为什么光大花园的二手中小户型买家绝大多数是东边过来的置换客户的原因所在。
天河楼市的主战场在天河东，抽丝剥茧之后，你会发现燕语堂悦最终的竞争对手是整个天河，尤其是主战场天河东的各大项目。
海珠西比起天河东，能提供地铁、通达便捷性、生活便利性、老牌学校，以及更让人难以割舍的“广州烟火气”。
可以说，以前所有对天河东“没有生活”这种怨念的朋友，海珠西的燕语堂悦就是你们的解药。
即使放眼全广州，有着五六百万的购房预算，我觉得都可以严肃、郑重的考虑海珠西的燕语堂悦。
尤其是年轻人们，我就说一点，很多年轻人人喜欢的太空间、声音共和、Mao、SDlivehouse这些知名演出地点都在海珠，想想为什么。
特别提示，明天就正式开放板房，预售证已经拿到，同步开启收筹。
可以说燕语堂悦是整个海珠西片区，自光大花园之后，这十几年来影响力最大的一个新房项目，预算在这个范围内的全广州的的买家们，都应该去看一看。
有需要选房的欢迎和我们联系，讲真，燕语堂悦这个盘，想买的话，还是建议精挑细选一下，不同的楼层、朝向，以及差价，还是很考验眼光的。
