广船滨江上都项目，成了我市最新一个交付质量被拱上热搜的项目。图片特别多，我放在文章后面，各位吃瓜群众可以慢慢吃。
这个项目我非常熟悉，当年开盘前后写过不少文章，也帮粉丝选过房，但我看了一下网上的文章，发现很多人对于事情的原委并不是很清楚，我尝试来还原一下原貌，以及发表部分我的看法。
广州买房，欢迎和我们聊聊：
1. 是交付问题吗？
严格意义上来说，滨江上都的这次交付翻车事件，并不是交付引起的，而是交付前的业主开放日引发的。
只能说现在的业主都太聪明，在交付前的业主开放日时，就团购了验房师上门验房，验房师最重要的工作是要验里子不用验面子，但业主进去一看，直接傻眼，还花钱请什么验房师啊，各种问题琳琅满目，想不看都不行。
再说一遍，图片太多，都放在文章结束的地方，大家慢慢看。
不过好在，还没有正式交付，开发商还有时间可以整改。
2. 买家秀和卖家秀
业主的另一个不满，在于卖家秀和买家秀之间的落差。
售楼期间，渲染图做的美轮美奂，玻璃幕墙映射出一片天青色等烟雨而我在等你的美好场面，但完工的楼体好像在高歌：我家住在黄土高坡额。
当然还有泳池、会所等也有落差感。
卖家秀和买家秀之间吊诡的地方就在于：
说你像你就像，不像也像。
说你不像你就不像，像也不像。
大一眼上去，是新加坡和蔡家坡（陕西地名）的区别，仔细看，该有的细节好像也都有。
再加上售楼合同中通常不包含外立面的施工标准，玻璃占多大面积，铝扣板占多大面积，石漆占多大面积，这就很难扯清楚到底该怎么弄。
3. 是因为降价闹事吗？
网上有人说说滨江上都开盘卖7w多，现在只卖5w多，是引发业主对交付品质不满的主要原因。
这么说完全是污名化业主，胡扯蛋，推卸开发商的应尽责任。
滨江上都开盘时卖7w的是一线江景的单位，出交付问题的也是首开的这些业主，现在卖5w多的并不是望江单位。
望江单位现在甚至还是要7.8-8.5w，比起当年开盘贵了10-20%。
把业主的不满归结于房价下降，完全是无稽之谈。
业主是真的对交付质量感到愤怒，具体图你们后面看，我就不说外立面的颜值区别，就内装的这种质量，要是我7万买的，就算现在涨到17万，我也是一百个不满意。
滨江上都的去化，在中高端项目中一直都算是稳定的，虽然不是爆款项目，但每周都能卖几套，比起其他一些项目动辄挂零，销量是ok的。
4. 如何整改
内装质量，是可以整改的。
难的是外立面。
据我了解，广州市规划部门对于珠江后航道的建筑，有很多设计要求，包括海珠、荔湾（不清楚番禺有没有）都是如此。
如果修改外立面要牵涉到红线内的规划问题，难度不小。
目前开发商给出的方案是延迟一个月交楼，进行统一整改，但改外立面需要2/3以上业主表决同意。
这也是小小的一个坑，因为滨江上都准备交付的几栋楼，还有几个梯腿没怎么卖，估计很难凑足2/3业主的同意。
建议已售业主超过1/2同意整改即可。
5. 小开发商的困境
其实滨江上都的配套兑现的还是可以的，比如配建的广外附小会如期开学，楼下的滨江公园也建好了，11号线鹤洞出口也没问题。
让隔壁某钢投来羡慕的眼光。
但有一说一，中信泰富虽然名声在外，但从广州的规模看，依然是一个小开发商，滨江上都也是它在广州理论上的第一个项目。
为什么说是理论上呢，因为实际上中信泰富在广州落子的第一个项目是增城的凯达尔广场，但后来它脚底抹油跑了不干了。
你可以把锅推给当年广州严格执行的限价政策导致售价难以覆盖成本。
当年全广州都限价，为什么其他很多开发商没你这么不在线的交付质量。
而且，滨江上都曾经发生过在开盘前算错面积，导致部分买家不满意退房的面积门事件。
这就是小开发商的局限，供应链成本的控制能力，以及应对问题的经验不足，导致后续动作变形。
地产业内有一句话：
卖的好不如交的好。
卖房子是一锤子买卖，交付以及交付后的管理，才是一个房企能做大做强，建立品牌口碑，能有一群死忠粉丝跟着你买买买的基础。
在过去，小开发商为了和大开发商竞争，都力争在户型、装修、设计、品质上有所突破和创新，但现在，在户型、装修、设计、品质上追求突破和创新的都变成了保利、越秀等大型头部开发商的专利。
从这点上开，小开发商，还得加油。滨江上都璇湾，牌面不错，依然有机会。
让我们从给豪车托底的停车场路面图开始：
