越秀地产在世界大观板块的观樾，跳过了二期地块，即将推出三期观樾天湖。
观樾天湖并不是平层洋房，而是洋房+叠墅的产品设计。
叠墅这种产品，是在现行政策（限墅令）下的一个拧巴的产物，从诞生之初的备受追捧，到现在乏人问津，二手市场表现也平平，说明市场对叠墅已经“祛魅”。
但为何越秀在观樾三期天湖，又“冒天下之大不讳”推出了叠墅，楼哥建议您看清楚开发商背后的逻辑：
在当前市场环境下推出叠墅的目标客户是谁？您的需求和他们的定位是否匹配？
我再强调一遍，观樾天湖的叠墅是个非常特殊的产品。如果您喜欢但又犹豫到底要不要下手，欢迎加微信和我们聊聊。
优点
一句话总结观樾天湖的卖点：
这是一个产品力拉满，更像别墅的叠墅。
现在市场上常见的叠墅产品，大部分更像是两个憋屈的小户型叠放在一起，下叠配个花园，上个配个天台，中叠啥都不配，以一种既不像大平层，也不像大别墅的四不像形式存在。
但凡室内装不了电梯的叠墅，都不配我去看它，憋屈。
观樾天湖的叠墅取消了最鸡肋的中叠，只做了上下两叠，上叠有天台，下叠配花园，并且上叠和下叠都配置了地下室。
关键一点是，这个叠墅无论是纵深和开间都足够大，单层的投影面积目测超过130方，并且室内都有独立电梯，无论是面积、层高还是楼层数量，已经具备了别墅的开阔感觉。
无论是外立面（公建化+石材）、内装设计（两个板房请了两个不同的设计公司）、空间感、氛围感、与车库联通的地下室（下叠带采光天井），等多个方面，配置都拉满。
而且看得出，无论是建筑设计、装修设计，还是园林设计，设计师在每一个角落，都试图满足一个富裕家庭的所有使用场景：
车库、健身房、茶室、茶叶红酒储物间、包包储物间、卧室、主厨、花园、living room、会客厅、泳池、司机房、工人房、洗衣房、室内庭院、儿童房、老人房、书房……
你能想到的一个家庭所需要的功能区域，越秀都替你想好，然后都给你了。
一句话：使用价值与情绪价值拉满。
背后的产品研发团队，经此一役，离中年秃头，又踏踏实实迈进了不可逆的一大步。
再加上这次叠墅的产品排布，也不会出现传统洋房+墅类产品的那种，来自高层住宅对别墅的凝视，单纯就产品力而言，已经超越了旁边牛奶厂的联排别墅。
最后，越秀把观樾天湖的叠墅，叫“合墅”。
缺点
观樾天湖最大的缺点：
贵。
我们看一下产品排布图，如果按照望湖景观资源最大化来设计，多搞几个高层住宅是最优解。
但是，越秀把最多占地面积留给了合墅。
虽然这个合墅一共有42套，但是能无遮挡望湖的，也就只有8套。
这是景观资源最小化的一个选择。
这样的话，湖景资源倒算回来，会很贵。
吹风价，20万每平米，绝不是空穴来风。
上下叠的建面，都是210方，妥妥的4000万。
虽然样板房装修的很屌，但毛坯交付。
我专登问了一下现场给我们讲解的装修设计公司：每平米装修造价1万块——这个是按使用面积算的——使用面积X00方左右，总价X00万！（开发商小姐姐不让我说X=多少，怕惹事）
就算打个七折，大几百万也是要的。（别不信，按现在的人工材料，这么大面积装下来，大几百万正常）
全中国卖毛坯的别墅，头10年入住率都不高，以后入住率能不能上去，要看片区的发展。
4000+大几百万的入住成本，确实，是一个很大的总价限制，毕竟，天河东部，是广州楼市最卷的地方。
第二，合墅再牛逼，它还是一个叠墅。
越秀使出了吃奶的力气，就是要把这个叠墅，做出别墅的感觉。
但是，叠墅最大缺点依然无法避免：
上叠的朋友，站在自家阳台上，可以凝视下叠的朋友。
我要住在下叠，都不敢揍儿子，把他追着满院子跑，楼上的大哥，会看笑话——王大楼也揍儿子啊，啊哈哈哈。
这传出去，有损我伟光正的形象。
上叠还是下叠？
前天的媒体开放日，越秀问了到场的媒体朋友两个问题：
1. 你觉得下叠要卖的贵还是上叠卖的贵？
2. 如果你买，买上叠还是下叠？
我回来仔细想了想，考虑倒观樾天湖合墅的这两个缺点，我郑重的给出开发商、潜在购买者一个建议：
观樾天湖的合墅，最适合的方式，是把上叠、下叠两套一起买了。
越秀应该考虑，上下叠一起卖，尤其是望湖的那八套。
上下叠组合在一起，就是一套完整形态的别墅，6-7层的结构，每层都很大，每个生活功能区都可以划分的井井有条，家庭隐私也可以得到很好的保证。
这个时候反过来再看价格，找21个出的起8000万的买家，比找42个愿意出4000万的买家要容易。
上下叠拼在一起，总使用面积，大概在xx00平米，合下来每平米的价格，低至X万多块钱。
这是天河区、望湖、有天有地、有大花园、有采光天井的地下室、低密度、高b格的一个别墅，除此之外，天河区别无二家。
贵吗？
花4000万买一套的人，或许贵；但对于花8000万买两套的，还真不一定贵。（现在还不限购）
其实越秀也想到这一点了，它们做了一个上下叠打通的装修方案，在ipad里，有兴趣的买家可以看看。
第二，都卖8000万了，秀儿你就配上装修吧。（哪怕再加一些钱呢）
墅类产品卖毛坯，大概率院子里最后长满荒草，成为流浪猫的家园。
对于拉高社区整体b格毫无益处。
买的起别墅的人不少，但装修的起的，反而少了。
主要是，砸将近千万的现金下去，不是太划算。
有这钱，再首付冲一套面粉厂，它不香吗？
但带着精装修卖，那就不一样了，省力省心，心动的人会增加很多。
建议秀儿考虑一下我的建议。
也让你们设计师秃掉的头发，秃的更有价值吧。
有更nb的搞法吗？
有，一次买四套联通，然后尽情的挥洒你的想象力吧。
只能成功不许失败
最后我再揣摩一下越秀这样设计产品的想法。
私以为，观樾这个项目，在越秀的项目序列中的重要性非超高，甚至高过琶洲南TOD。
毕竟，琶洲南TOD二期，越秀只占20%的股份。
越秀在世界大观地块投入的子弹非常多。
所以，它需要通过打造一个在现行别墅政策之下，极致的墅类产品，用来拉高整个项目的调性。
可以说，对于越秀来说，观樾只许成功不许失败。
今年前10个月，越秀广州不少盘扛不住压力都有价格下调，但观樾在1000多万级别强手如林的环境下，硬是抗住压力没有降价。
而现在，观樾最大的压力并不是去化压力（近期卖的很不错），而是：
市场对天湖合墅的接受度，到底有多高。
箭已在弦上，不得不发，祝越秀和厦门国贸好运，给广州楼市，增添一抹亮色。
