广州去年到今年，市区有三个重要的改善项目入市，分别是天河区的保利天瑞、越秀观樾，和海珠区的中海大境。
如果说开盘不久之后，还不能确认最终网签，只能看开发商单方面的各种发喜报、加推广告，一个二个都宣称自己是各种定语之下的销冠，那到现在，2024的8月份，相当大一部分卖出的房子都应该已经完成网签，我们就来看看，广州市过去一年多，最重要的三个市区纯改善型项目的表现，到底如何，是骡子是马，拉出来走走。
所有统计数据来自阳光家缘网，截至时间2024年8月16日晚10点。
越秀观樾
目前观樾可以查到预售信息的有9个自编组，其中有两组还没有正式拿到预售证，两组网签数量为0，视为还未正式开始销售。
正式开卖的有五个自编组，具体销售情况如下：
观樾整体的网签率刚好50%，以一个开卖时间并不长的项目来看，这个网签达成率是比较高的。其中三个编组网签达成率都超过50%，另外一栋也接近50%。
但是，观樾的问题在于，已经拿到预售许可的套数有414套，作为一个低密度盘，总套数并不多，一期的总货值也远少于大境和天瑞这两个竞争对手，虽然网签达成率很高，但是销售的绝对数量只有141套，这个数值略低。
作为越秀地产体系内2024年重点项目，观樾还需要在提高销量上加把力。
中海大境
中海大境目前可以查到的预售信息有10个自编组，其中两个自编组没有正式拿到预售证，一个自编组（5栋）本周末加推，还没有任何网签信息，这三个自编组排除在本次统计之外。
中海大境是今年加推频次最高的项目之一，本周末的加推好像已经是第五次，自称销量王。
但是大境的网签达成率并不高，平均达成率只有35.53%，其中网签达成率超过50%的只有两个自编组，分别是自编6栋和10栋。
其他楼栋的网签达成率都比较低。
市场上也经常有人质疑中海大境的销量水分可能过高，本文的第四部分将具体分析大境网签数据的细节。
大境目前可以预售的套数共929套，网签297套，网签绝对数量是观樾的一倍，但网签达成率却只有观樾的70%。
从这点上看，大境在销售上仍然需要加力。
保利天瑞
从网签数量上看，保利天瑞是这三个盘里排第一。
已网签758套，未网签491套，整体网签达成率高达60.69%。
无论是销量绝对值，还是网签达成率，都是这三个纯改善盘里的王者。
还有一点，作为一个持销时间最长的项目，天瑞几乎没有降价促销，以价换量，在现在的市场环境之下，能取得这样的成绩还是非常厉害。
当然，天瑞最大的优势在于开盘比其他两个竞争对手早一年多，卖的多也是应该的。
但是，即使给观樾和大境一年的追赶时间，在现在的市场条件之下，它们两家可以达成这个销量和网签率吗？
天瑞需要做的是，加快存货的去化，争取早日清盘撤场。
详解大境销量
中海大境这个盘的销售网签情况，可以单独拿出来分析一下。看看是不是有开发商宣传的这么厉害。
中海大境开始网签的一共有8栋楼（不含网签数为0的楼栋），面积段为126-270平米。
我把每一个面积的网签的总套数、网签数量单独统计出来了，如下表：
就看不同面积段的网签数量看，中海大境的销售是非常不均衡的。
最小面积126方，单价和总价都是最低，在可以销售的102套中，只卖了12套（我本来想加一个形容词“可怜的”），网签达成率只有11.76%。
126表现拉胯的原因，我想是除了思亲楼之外，和其户型设计欠佳也有关系。毕竟现在很多126的户型可以做四房三卫双主套了。而这个126只是平平无奇三房两卫。
但即便如此，这个126方的户型，可以做到南北双阳台对流通透，在大境的户型里都还算比较好的，其他几个户型各种缺点一言难尽。
大境卖的最好的是140/142平的户型，总的网签达成率为53.36%。
但是，有一说一，这个网签率，为什么要不停的加推呢？还有接近一半的货没有网签，剩余货量还相当充足。
这个问题留在后面解答，我们先继续看面积段销量。
在163/165这个面积段，大境的网签数量比起140/142有了近20个点的下滑。
有一说一，这个下滑率偏高了，说明大家都优先买142。
为什么呢？
首先是因为142在现行政策下，二手转卖时不需要缴纳5.3%的豪宅税。第二点原因则是，165比起142并没有很明显的优势，都是四房，空间略大一点，但没有居住体验的本质飞跃。
185/190面积段，因为总价限制的问题，网签率进一步下跌。
270同理，网签率只有25%，连142的一半都没有。
这也反映了目前广州楼市的一个问题，市区大面积项目总价太高，整体去化都比较一般，这个问题不止是大境要面对，琶洲南TOD也一样，大面积卖的不如140。
从这点上看，我也可以大胆预测一下，广州近期要拍地的面粉厂和琶洲地块，大概率都不会做超级大面积的产品，一定会做总价限制——开发商怕卖不出去。
大境之困
天瑞、观樾和大境，这三个盘里，我个人认为，中海大境的后续困难是最大的。
这从他拼命在加推142，已经把142推完了，就可以看出来。
为什么要拼命加推142，操盘手的策略就是“活在当下”，当卖则卖，不考虑任何长期主义，哪管以后洪水滔天。
比起其他两个竞争对手都是小高层设计，大境是超高层设计，142的偏刚改的买家会比较重视楼层的选择，会有比较强的没有好楼层我就不买的心态来选择。
126如扶不起的阿斗，没法指望了，而大面积产品又有严重的总价受限问题，那就只能靠142走量。
所以，当大境142中间好楼层卖完，再没有后续加推，大境就会面对滞销的问题。
即将开拍的琶洲多块地，以及荔湾的江景房保利珠江天悦，从地缘上来说，对于大境的影响也是最大的。
珠江天悦吹风价6-8w，那意味着其130小户型全向望江的产品，800w左右就可以拿下，这样大境125更没法卖了。
珠江天悦170的户型，在总价段上又会挤压大境142普通楼层的生存空间。毕竟 对于纯改善型的广州人来说，珠江江景的吸引力是无与伦比的，更何况还比你大30方，户型比你好太多。
琶洲那几块地，照前文分析，开发商大概率也不会做大面积的产品。再次给大境的主力销量户型加码压力。
观樾也会受到琶洲地块的影响，但好在天河东和海珠的地缘竞争，相对于中海大境来说，会小很多。
另外，大境的价格，基本上是贴着盈亏线在卖，降价的话，就会面临整体亏损的问题，不降价，可能会滞销。开发商两难。
昨天晚上，大境公布销量海报。
它新推的5号楼全部是190方的面积，按照7.2亿的海报销量，以8万均价计算，相当于加推第一天卖了47套。
可大境目前190方所有的网签数量也不过才63套，一天能卖过去半年的销量，你信吗？
各位觉得昨天中海大境实际去化了多少套？可以在评论区里各抒己见。
只能说，有些开发商就是喜欢用下头的宣传方式让人上头，见怪不怪吧。
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