国庆前的几个交易日，股房双涨，两边一时瑜亮，棋逢对手，不分伯仲，高山流水，管鲍之交，惺惺相惜，豪杰美人，金风玉露，玉碎瓦全……
比起炸裂的股市，显然上面的成语对于楼市，有托大的嫌疑。
国庆假期连休七天，股市放假，但楼市不打烊，这个黄金周，或许是最近10年，中国楼市历史上最重要、最有决定性的一个黄金周。
就此，可以宣告楼市危机解除？
大郎，醒醒，别瞎想。
广州脱光
广州，四大一线城市，作业宣布全面解除限购，恢复自由买卖。
外地人看了啧啧称奇，大呼牛逼。
但咱广州地产人不知道广州是个啥情况吗，也跟着在这蜀犬吠日？
广州早都脱的只剩一条三角裤了好不好！
市区120平以上早都解限了，南沙，更不用说，前几天一声令下，连车位都可以卖给非业主了。
昨天又嚎一嗓子全面楼市解除限购，这明显是针对外地朋友喊的，让不是那么了解广州限购细节的外地朋友来买房，一句不限购随便买，比花10秒给你解释哪个区120方以下不能买容易多了。
从市场的角度看，广州官宣脱光的情绪价值大于实际价值。
至于二套首付如何如何，懂的都懂。
保利练成鹰爪功
金融城临江大道地块（面粉厂地块），因为竞争对手的萎靡，被保利捡了个便宜，总价117个亿，可售楼面价7.65万元。
昨天写了篇文章，评论区里有人骂我，说我是保利的舔狗。
我只能说，仇恨我，不能解决你在珠城、金融城高位被套的问题。
我这几年写过很多文章了，劝各位上进青年别用经营贷高杠杆炒房，一堆业余爱好者被另一堆业余大师忽悠得找不到北，高位接盘爆仓。实话总是残酷且难听，要不怎么说是忠言逆耳呢。
对给你讲实话的人释放情绪，如果你心理能好受一些，那继续来，我渡不了你们的肉身，但我尽量渡一渡你们的精神。
事实就是这么残酷，保利手上有临江大道地块，还有冼村旧改（未上市），还有保利华创都荟天珺，再加上鹏瑞一号旁边的物流基地，可以说，整个珠江新城、金融城的定价权（卵蛋）被它拿捏得死死的。
为了防止一些人看不懂，我再强调一下，我说的整个珠江新城、金融城，全部的一二手房的定价权，目前都掌握在了保利手里。
不但如此，我个人猜测，保利还有野心，在节后继续抢夺琶洲地块。如果成功，它就睥睨了广州楼市金三角：
珠金琶。
越秀以及其他房企，我求你们努努力吧，别让保利得逞。你们仔细掂量掂量，当一家公司完整掌握了一个城市最核心区楼市定价权的时候，你们其他人会多么的被动——就像现在珠金琶的二手房东一样。
说句难听的，到时候保利只要敢全线降价2%，那友商所有的中高端盘+二手房，都卖不出去。
最后一根稻草
除奇高的得房率外，新房还有一个被所有人忽视，但降维打击一样的存在：
更加完善的公区配套。
比如临江大道地块，对于功能性公区，就给了更高的空间。
一场口罩，凸显了小区公共区域的价值，不止是花园，还有会所。
现在这些新建小区，中型健身房、室内标准泳池或室外泳池（部分小区直接给你上无边际泳池），已经成了绝大多数小区的标配。
以及保利华创都荟天珺、琶洲樾这种小型项目，都会追求立体向上的花园空间。
以及在配套商业的打造上，诸如越秀观樾、保利珠江天悦这些具有条件的高端项目，都已经明确打造的方向是凯旋新世界的标准，钱大妈可能就开不进来了。
不要小看这些公共空间的价值，等这两年这批新房大规模交付后，这些配置可能会成为压垮周边二手房竞品的最后一根稻草。
需求和供应
除了刚拍出去的临江大道地块，广州还有绢麻厂地块，红砖厂地块，还有员村旧改，只要广州想，那就还能挤一挤。
一个可能让珠城业主细思极恐的问题：
从明年起，珠江新城可能会是全广州新房最卷的区域。
我们不看数据相对较差的2024年，看主城区数据狂飙的2023年。
整个珠江新城的成交套数大概是1500多套，好找的分水岭是2500万，顶豪的分水岭是4000万。
2023年珠城二手豪宅和顶豪，成交数量刚刚好，300套左右。
考虑到2024年，珠城普跌30%+，那对应的价格分野也降到了1800万和3000万。
那大家再自行计算一下，我上面说的保利的这几个重点项目，大概有多少的供应量？
再算上什么绢麻厂、红砖厂，那大概有多少套的供应量？
这些供应量，又可以挤压多少年珠城的二手房交易？
我或许预判到了杠精的预判，广粤尊府、汇悦台就是比保利临江大道项目要好。
那我再问所有人一个问题，同样是3000-5000万的预算，各位大佬，你们选广粤尊府、汇悦台，还是选保利临江大道？
结论
说了前面这么多铺垫，现在是结论部分。
珠金琶的豪宅、顶豪二手房，短期内都还承担着比较大的调整压力。
核心原因并不是地段不好，而是产品力+公区配套，被新房锤得实在太爆。
再说简单点：
我觉得珠金琶大部分的房子的居住价值都不好。
本轮熊市调整的经验之一：楼龄和产品力在价格权重中的占比大幅度提升。
即使在楼市飞奔向上的年代，二手房的价格也是由买家最终的出价来决定。
买家有钱，且不傻。
相比较之下，一手房无论价格还是产品，条件都更好，反弹一定是从优质的改善型、豪华型一手房开始。
在美元降息之后的楼市走势，已经说明了问题：
天瑞、天悦、观樾、大境、琶洲南TOD这些中高端楼盘，这几天销量都非常好。
我个人希望，珠金琶的二手也尽快企稳，成交量的企稳回升，最终还是得建立在价格合适的基础之上。
不管怎样，广州楼市终于率先回到了完全自由的市场。自由市场的最大的优势在于，很多和信用、债务、估值相关的问题在很大程度上扭曲了市场，自由市场可以把这些扭曲的关系重新调整回来。
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