观樾昨天开盘，卖的不错，现在，压力给到了中海大境。
我先申明一个前置观点：
中海大境和越秀观樾，在总价段上撕咬的很紧密，但是，在客群上，两边重合度并不高。
天河的地缘客和海珠的地缘客，交叉不大，尤其是大境所处的位置是海珠中部，和观樾的天河东部，无论是物理距离还是客户的心理距离，差异都很大。
这两个盘哪个更值得买，这种直接比较，对于买家的意义不大。用已经开盘的观樾，作为一把尺子，去衡量大境这个还没开盘的项目，在产品端进行比较，意义更大一些。
以上为开篇防喷免责声明。
昨天晚上家里网络崩了，没能直播，今天继续：
中庸大境
对大境这个项目，选一个词来概括，那就是：
中庸。
这并不是一个贬义词，而是一个褒义词。在中国市场上大卖的产品，往往都具备这个的特质。
比如近期争议很大的理想汽车，卖的最好的L系列SUV无不是深得”中庸“二字的精髓，无论是外观、内饰，还有性能。
另一边，同样是理想汽车，造型激进的MEGA，销量一败涂地，成了全网群嘲的对象。
我看大境
1. 户型没有想象的差
以户型为例，我在去看大境之前，无论是周围的同行，还是网络上一些自媒体，表达出来的整体感受，是说中海大境的户型不好。
我看完后的第一感受是：缺少一种让人”我靠，牛逼“的感觉。
毕竟，这是中海，一贯以产品和创新为灵魂的中海，没让人感受到牛逼，就是没考好。
不过，也没有想象中的差。
最大的缺点，在同样的面积下，大境的板房，看起来没有别人的那么大，但也基本是够用的。
几个阳改房没有飘窗，是落地窗，比较实用。
中海在设计上有一点比较好，那就是对于生活场景的考量会比较多，比如他们首创或发扬光大的LDK厨房就是如此。
大境在厨房、功能房等地方有很多设计，看得出是花了心思的，有些地方也有巧思，比如这个咖啡机上拍的电源插座，虽然标了非交标：
这种小细节蛮多的，有兴趣有时间的朋友可以在板房里多多品味一下。
2. ”大“有道理
中海大境非常聪明的一点，就是把板房的阳台正对了施工工地。
一眼就能看得到：
哇，这个项目好大。
毕竟在主城区，这么大的单体小区非常少见。
大型封闭式小区这几年越来越少了，大小区意味着有更多的活动空间，开发商也可以设计更多的公共功能性空间。
尤其是比起中海自己在海珠的其他几个项目，那种孤零零又瘦又高，鹤立鸡群一样站在老破小堆儿里的感觉要好很多。
3. 粉丝与地缘
海珠，尤其是海珠西部，算是中海在广州的大本营。
除了近几年的中海三观、江泰里、映澜台之外，老一辈的还有光大花园、中海名都、中海锦苑等等。
多年的深耕，以及不俗的物业口碑，中海在海珠乃至全广州，粉丝还是很多。
关键是，这些粉丝是这十几二十年买中海的房子都赚到了钱，感受到了物业服务，忠心度自然高。
加上中大布匹市场的老板们对于地缘价值的需要，中海大境在地缘客中的认可度很高。
这点其实是比观樾要有优势。
再叠加经济大环境的问题，天河以科技、金融为核心购买力群体，受衰退周期的影响远大于中大布匹市场以服装、纺织为核心，拓展至电商、直播、跨境业务的老板们。
天河东的发展从牛奶厂开始，就一直伴随着巨大的争议和不理解，直到现在都还有。
更不用说，观樾周围还有合生缦云、合景臻颐府这种直接竞品的存在。
4. 地铁、商业是加分项
比起至今没有通地铁的天河东，中海大境的地铁是明牌优势，地铁11号线的通达性、换乘便利性都非常高。
另外一点，大境地块本身也有商业规划，展示面在销售期就可以体现出来，更不用提项目北面就是万达、合生广场（实话实说可逛性、店铺质量比较一般）。
而天河东商业本身就短板，再加上观樾的商业配建，要在二期，甚至后续的土地出让中才能体现出来。
这点优势还是很明显。
可以说，观樾面对的困难比大境多，但对手交了份高分答卷，中海如何应对？
5. 客群与竞争
再把客群细化一下，除了中大布匹市场的老板之外，大境的客群会覆盖海珠区的改善型人群，比如光大花园的可以赶紧卖房换过来。
甚至包括番禺、荔湾的置换客户，都可以考虑大境。
所以我觉得，大境的直接竞争对手，并不是观樾，在小面积段，应该是保利在燕岗的燕语堂悦。
燕语堂悦在单价和总加上都更有优势，地铁配套也非常强劲，与其勉强上大境小面积的尾巴车，不如在燕岗横着走。
在大面积段，大境得考虑如何去抢夺没有买到琶洲南TOD的客户，以及与番禺的华润长隆悦府大户型竞争。
另外，还有一个潜在对手不容小觑，就是保利荔湾的东沙项目，这个盘有一线江景、地铁、商业、学校，大平层、超强的户型，关键是单价比大境应该会低不少。
同样的总价1000-1500w，保利拿出来一个200-300平米的产品，实际套内使用可能是大境套内面积x2，试问大境如何解题？
6. 噪音和学校
这两个不利因素放在一起说。
大境南向就是新滘路，作为城市快速路主干道，红绿灯少车流量大，噪音影响未必比未来的观樾门口4+2车道要小。
虽然旁边是中大附中即将建设，但中大附中是海珠教育局直接投资，与开发商没有太大关系。
对于上学型买家来说会有两个问题：
一是不确定学校什么时候交付开学，这个不是开发商说了算。
二是按照海珠区的传统，初中一直是大范围摇号，跨境可能超3km。
大境基本可以宣布，直升中大附中的可能性接近为0。但小学能上的可能性还是比较大的。
7. 价格
最重要的是价格，观樾已经打了个板，价格不能太贵。
大境之前的吹风价是8.5w起，125方1000w上车，有一说一，这完全是一个把人吹走的吹风价。
我认为，望思亲楼梯腿，就应该是6字头起步。
毕竟，观樾的马路噪音可以装三层窗户解决，思亲楼是视觉问题，总不能砌墙不让人看。
而且，现在群众只会看最低价，最低价便宜那就是便宜，大境要不做6字头起价，是定价团队失职。
其他踢腿，均价应该在7.5-8左右，好楼层、大面积的可以贵一点。
成交均价才是最重要的指标。观樾在7字头、8字头、9字头，都有很多产品可供挑选，定价颗粒度很细，这点值得大境去学习。
中海在过去几年，定价是极度傲慢的，觉得自己就应该卖溢价，市场好的时候这么做无可厚非。但现在看看越秀保利，哪个不是长得帅肌肉又大。甚至都轮不到竞争对手教育，市场教育就已经足够，观云、观澔、江泰里、中海麓府，一个个都是高开低走，天天特价。
我只说一句，2024年了，不想赚吆喝只想赚钱的新房项目首开，最后大多都赚不到钱。
认清现实，祝中海再创辉煌。还没去大境看过房的朋友，有兴趣欢迎咨询我们：
