面粉厂地块今日出街招赘婿，最难受的，应当是珠城、琶洲高端住宅的业主们。
为什么把金融城剔除掉，是因为金融城现在没有什么高端住宅，合景挂了，鹏瑞目前还不在五行中，不配并称珠金琶。
ps，琶洲南TOD，尤其是贵价的二期，也在哭泣的行列之中。
没办法，广州卖地就是这么的枯燥且残暴。
好久没直播了，有空今晚来玩。
怎么卖？
答案：无法超过8月初上海徐汇滨江斜土路地块13万楼面价。
毕竟，广州的城市能级、经济发展、顶豪的品质和号召力，比上海还是有比较大的差异。面粉厂地块楼面价超过上海徐汇滨江，属于僭越。
再硬颈的珠吹，我觉得现在也应该没什么底气了吧，毕竟现在不但有了跑路大v，传闻还有了割肉大v，这是珠金琶现状的最佳注脚。
目前一些主流开发商内部的共识是，以目前的行情为标尺，面粉厂地块的合理入市价格是12-15万。这个比我个人的预估要低，我的预估是15-20万。
比开发商乐观。
非说我是珠黑，我真不是啊。
面粉厂这块地，有几个缺点：
周围员村比较破，员村旧改没法指望，地块背后还有非江景的宅地会拖累，严格意义上来说，地块位置在华快以东，已经超出狭义珠江新城的红线范围。
优点嘛，当然是广州一江两岸前航道最好的江景。
作为开发商来说，不是不想买，是能出来钱的人实在不多。
面粉厂地块，楼面价5w多，不高，但总价高啊，88亿，这是起拍价。
如果按照12-15w的售价倒推，楼面价大概是8-10万。
起拍价翻一倍，总价就要180个亿。
现在，能真金白银掏这么多钱上牌桌的玩家，就只剩下：
B、H、Z，再勉强算个ZH和X。
从广州市的角度讲，把这块地卖给广州市场非主流开发商，风险也很大。
个人意见，求稳妥的话，让B拿吧。
最起码，B不会把产品像ZH那样做崩，不会像X操盘失误，整个高开低走把市场做烂。不会像H那样曾出现的骂骂咧咧式卖房。广州再经不起开发商蜜汁自信的瞎折腾了。
鉴于这块地的高总价和开发商们瘪钱包之间赤裸裸的鸿沟，这块地也有可能最终以两家房企合作开发商的形式呈现。
怎么做？
面粉厂地块，做什么面积段的产品是更值得探讨的。
我以前在文章里写过，现在广州核心区，大面积高总价的货不好卖，比如琶洲南TOD、中海大境，大面积的货去化率都远小于142方的产品。
开发商为了控总价，加快去化速度，会把大面积放在次核心板块（比如保利珠江天悦），而核心区主打中等面积。
但我个人觉得面粉厂地块不适合这种产品思路。
产品的设计，是要领先市场半步到一步的，并非与市场同步。
比如番禺某城，参考之前和樾府大面积热销，它也做一堆大面积，结果卒。
毕竟这块地定位“传世”，做个刚改，传个毛线世。
我个人觉得300-400方合理。
考虑到地块有bug一样的130%的房率条件，属于公开打小抄不服你来咬我啊。使用面积300-400方的产品建筑面积，只需要做到：
230-300方。
想想，五房的话，至少有三个房间是阳改房，阔怕不阔怕。
两头再扩展一下，180-350这个面积段，就非常合适了。
关键是叠加12-15万销售价的话，总价段也刚好落在：
2160-5250万。
珠城哭
珠城业主（特指高价买入的部分人），现在可以出来嚎两嗓子了。
中海花城湾、嘉裕公馆等等二线豪宅，抱歉，你们被剔除出嚎两嗓子队伍。
同样两三千万的价格，买中海花城湾、嘉裕公馆，还是面粉厂一线江景，我觉得正常人都会做出正常的选择。
真正嚎的最大声的，是汇悦台和广粤尊府。
刚好，这两个盘最近都有网红二手房在卖。
广粤尊府目前有好几套两三百方的一线南向江景房在卖，价格开的不低。
毛估估有一百多个中介上门拍视频宣传了，各位都刷到过吧。
我个人对广粤尊府的单价预估在2x万。
想想啊，面粉厂180的最小建筑面积，对比广粤尊府这套建面两百多套内近200方的的，价格可能只有他的一半还不到。
知道为什么尊府现在卖不出去了吧。
同理汇悦台这套毛坯大复式，6号楼666方，也有一两百个中介去拍了吧，要卖两个小目标。
面粉厂350方，可否一战？
当然，正面直接杠，根本杠不过。
但算上价格呢，是你的四分之一、四分之一、四分之一！
我上下左右买四套组合在一起，实用面积两千多平米，尔还确定要战？
珠城哭但没卒
我不是说汇悦台和广粤尊府不好，珠城肯定是顶级资产。
但问题是，再好的资产，也要有合理的价格。
我让你买对，不是买贵。
再好的资产，贵价买入，那也是毒药。
珠城再好，值多少呢？
顶豪再跌的少，没有流动性，没人接盘，有价无市，到底也还是一堆砖头。
有一说一，面粉厂地块一出，上面这两套顶豪，银行评估价估计又得打折了。
豪宅抗跌没错，但他也会补跌。
我再强调一遍，今年上半年广州楼市的主旋律就是：
珠城从补跌到领跌。
去年还在嘲笑郊区跌百分之四五十，今年自己也奔着三四十去了。
郊区一套三百万的房子跌到150万，普通人还能扛。
核心区一套三四千万的房子跌到两三千万，普通人可能会死。
这几天一套兰亭盛荟的房子低价在抛售，据说就是某珠金琶永远涨的大v在割肉出货。
对了，还有琶洲南TOD，都不用面粉厂地块出手，琶洲那三块地，都能让卖14万的你，好好喝一壶了。
我再强调一遍，我不是珠金琶黑，我坚定看多广州、支持广州，讲真，广州经济再低迷下去，我都打算买辆雅阁或凯美瑞。
只有市场差的时候，好东西才会拿出来卖。
市场好的时候，天河区会舍得卖面粉厂地块，广粤尊府业主会舍得卖南向江景房。汇悦台业主会舍得卖楼王？
市场上行的时候，你是买不到这些资产的。
如果价格合理，珠金琶的房子肯定值得购买！
但是，既然是来收尸，那就要以收尸的价格来买。（土地市场都得低价打骨折出货，凭啥部分二手房东就扛得住？）
就像我前脚刚说高位接盘天河公园可能是中产坟墓：
我倒不是非要说自己料事如神，但市场的逻辑确实看的比一般人清楚。
同样，我现在也说，正是因为市场的低迷，面粉厂、琶洲等重要地块，集体入市，再叠加开发商手上没钱的现实，土地一级市场、新房二级市场，以及二手房三级市场，价格才会贴近（或加速回归）价值。
从这点上来说，广州今年这几十块地洋洋洒洒的大型土拍，或是楼市筑底的标志——至少阶段性的底部可以期待了。
无论是一手还是二手，该入手的，择机吧。
你都看到这了，广州买房，还不来问问我们吗？
