有人说今年是豪宅维权的元年，别闹，什么元年，“圆年”还差不多。
历史的车轮是相似的，每个房地产下行周期，都会出现比上行周期更多的不满意。比如官媒早在2014年就曾有过这样的呼吁：
离我们最近且案例最丰富的是深圳，据公众号“朱罗纪”统计，仅在2023年上半年，随着深圳房价的近乎腰斩，深圳楼市交付质量狼烟四起，部分统计如下：
这些五花八门的诉求，并不能单纯的归结于楼市下行、开发商降低成本、故意偷工减料。这背后有比较复杂的经济学逻辑，今天写这篇文章也不是为了分析其成因。
我是想和各位一手房业主聊一聊，到底什么是地产维权的正确姿势。（烂尾无法交付属于法律范畴，不在本文的讨论之列。）
尤其是当我看了前几天的一场和开发商的谈判直播，我和这个小区的一些业主保持着良好的沟通交流，看着他们这样，实在忍不住想给他们出出主意。
本文共有三千多字，比较长，不排除后面会收到开发商的公关删帖，需要的朋友可以自行保存。
清楚目标
地产维权的核心目的是争取业主自身利益最大化。如果是因为房价下跌的维权，那理论上退房就是终极诉求。但看过去这几年的案例，可以说，退房几乎是不可能实现的要求。
开发商背后有庞大的法务团队，最不怕的就是闹退房。想通过给开发商上眼药从而达成退房目的，成功的概率和通过诉讼成功退房的概率一样渺茫。
有兴趣的可以去查一下判例，除非开发商无法办理房产证，否则法院几乎没有出过解除合同并退房的判决。
大家都是三四十岁的成年人了，切记维权的第一准则是“要把事做成，而不是把事做爽”。
咱不是三年级的小孩了，干个什么事求个开心。我们的目的是争取让业主自身利益最大化，而不是图一个口嗨。
在阅读下文的时候，如果觉得我有冒犯到您的地方，切记把“要把事做成，而不是把事做爽”这句话默念三遍，再想想我说的对不对。
了解对手
现在市场上还活着的开发商，主要是国企开发商。民企都嘎的七七八八了。
在过去，民企项目容易满足诉求。并不是因为民企更要脸，而是民企怕影响融资和销售。尤其是融资，那是民企的重中之重。银行对民企的融资要求更苛刻。
我以前在银行做开发贷的时候，媒体一旦有民企贷款客户的负面新闻，那我作为客户经理将迅速前往项目现场了解情况，将该项目纳入风险管控体系，写一堆报表上报，以做到随时监控，随时准备收贷。
但现在市场上交付主力已经是国企开发商，可以说他们完全不用考虑融资的问题，出了交付质量的负面，银行的关注度可以说基本为0。
同样，现在的楼市，通过舆论想要影响到这些国企项目的销售，也已经很难。
就拿近期广州几个维权项目看，某利的君君和悦悦，影响到它海珠西、老黄埔新盘的热销了吗？某南南，影响到它家天河、番禺其他项目卖房了吗？
微乎其微。
甚至，有些该房企的项目，我天爷，还在涨价呢。
牌桌上就剩下这几个巨无霸房企了，你不买它，去买摇摇欲坠的民企项目吗？难道图一个以后维权成功概率高？
同时，国企开发商和项目所在区政府的利益高度绑定，不要过于依赖阿爷来帮业主解决问题。地产行业下行，政府工作主旋律是保交楼、保稳定，不是提升业主的满意度。
谈判的细节
基本知识了解了，那我们开始进入到具体的教学环节。
1. 明确需求
首先，业主得明确不满意的地方在哪里（房价下跌除外，即使是因为房价下跌，你也不能嚷嚷，否则就是失去了正义性），并且清晰地向开发商和外界表达出来。
现在业主的诉求大多集中在：书包配套（教育配套负责人）、外立面（施工负责人）、小区园林（招标和施工负责人）、施工质量（监理单位）、室内硬装工程（土建总包公司和工程负责人）、室内精装交付配套（施工是精装供应商总包、选什么材料是房企的招标负责人）、地下车库（工程负责人）、茶水费（钱款直接对接人）等方面。
这些不同的工作，都由开发商不同的人负责，开发商也得知道是哪个工作环节出了问题，去找哪一个领导或经办才能解决问题。
如果业主的诉求信写得逻辑混乱，搞不清状况，那作为开发商来说，大概率原地懵逼，不知道该如何处理，最后演变成情绪摩擦，处理问题的速度、效率、结果都会受到影响。
前几天那场业主和开发商谈判还开直播，看的我捉急啊，方法和对象都错了。
合作项目通常负责营销和施工的开发商是不同的，如果是施工质量相关问题，一定要找到负责施工的开发商才能解决。你找负责卖房的吵吵，那就是鸡同鸭讲，浪费口水。这两个公司都是大国企，中间的管理红线更是没法逾越。
这种谈判在一开始就已经注定没有结果。
那有业主说，我找不到负责施工的xx公司啊。闹呢？那么大公司找不到，企查查上搜一下，啥都有好吗。
2. 发声的艺术
明确好需求后，就可以在网络上发声了。
现在自媒体这么发达，可以联系有影响力的自媒体发表。当然，自己写稿或拍短视频，以业主群的名义发散效果更好。吃瓜群众更喜欢自爆式的八卦，更喜欢看业主被人拿捏。发声最有效的渠道是，公众号/视频号、小红书。
这几个平台的特点如下：
公众号/视频号的影响力会大过小红书，开发商的领导不一定会看抖音和小红书，但他们一定会看公众号和视频号。（wq的关键是要让领导看到）
小红书的扩散性会大于公众号，可以带来更多的自发性流量。
抖音也可以发，但它审核过于严格，如果视频中出现制服（保安、阿sir制服）、暴力的场面，可能分分钟就会被自动限流。
在做以上这些动作时，核心要点是可控，以及在法律层面的合理。
可控一方面是输出的内容，开发商和业主妥协的要求条件之一，就是删帖。自己写的还好说，如果是别人写的，最后找不到人删帖，那多少也会带来一些麻烦。
另外，从业主自身的角度看，如果事情最后可以解决，留着这些文章、短视频在网上，长期看对你们的房子也不好。
可控的另一点是指控制情绪，不要让负面情绪主导整件事，冷静的人才能获利。
3. 分清战略和战术目标
想让开发商满足业主提出的A条件，那么，就需要给他提出一个更高的AA要求。
网上曾经有那么一个段子，说一个男的想娶一个女的，但他爸妈死活不同意，觉得女娃配不上他家儿子。
于是这个儿子给爹妈说：我本来是个同性恋，正是因为这个女的，才掰直了，如果你不让我和她结婚，那么我就继续当同性恋去了。
他爸妈听了沉默了二十秒说：什么时候领证摆酒？尽快，我们要抱孙子。
这虽然是个段子，但道理就是这么个道理。
对于业主来说，要了解开发商的底线。有些要求他们可以做到，有些要求他们肯定做不到。
可以把开发商做不到的要求作为谈判的条件，但不要死揪这点不放，否则必然走入谈判的死胡同。
战略目标和战术目标一定要分清楚，不要执着于那些开发商做不到的要求，最终要把开发商做不到的事情当成利益交换的筹码。
开发商可以输里子，但必须赢面子，因为事情必须要对上面（不止是公司领导）各方有交代。而业主需要赢里子，自己本身也没有什么面子可输。从这点上看，双方达成共识的空间其实非常大。
我都把话说到这了，就别让我说的更细了。
4. 有理有节有利
有理、有节地提出有利自身的需求，这是谈判成功的奥义。
不合理的诉求最容易反噬业主。
因为很容易造成舆论反转，说业主是因为房价跌了在闹。
在网络舆论环境里，开发商有原罪没错，但买豪宅的业主被人拿捏，一样会被看热闹，被骂活该。
网络社会，懂的都懂。
5. 和开发商谈判要不要直播
如果你是为了去谈判并达成目的，那就不要直播、不要直播、不要直播。
开发商面对直播，只会选择沉默。
关于这个太敏感，我也不多说了，记住就好。
6. 保护自身安全
微信不加密，有些话不要在微信群里公开说，否则分分钟会请去喝茶。
想想我文章开头怎么说的。
第二，不要跨区去开发商其他项目门口闹事。
在本区内，阿sir还要考虑人情世故，想想业主也不容易，但去了其他区，那就是砸人饭碗，当地的阿sir不会给你面子。
咱的目的是争取物质利益，不是取得精神快感，并伤害自身权益。
说句不好听的，行为太过激，以后可能连去北京的火车票都买不了。
最后总结一句，科学维权，利益优先，把事做成，不是把事做爽。口嗨得不到真利益。
最后给各位业主们说句掏心置肺的话：这个世界破破烂烂，需要有人去缝缝补补，作为房子的主人，去找志同道合的邻居，去团结真正想让房子变得更好的业主，去做有价值的事情，而不是盲目地输出情绪。你们配得上更好的房子。你配！你一定要深信这一点。
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