都知道了吗，老黄埔楼市有两大奇景。
一是，五个楼盘前后脚上市，下图有四个，分别是（文冲东）未来方洲、（新溪）华润黄埔润府、（双沙）中建海丝城、珠江村旧改，再加一个保利华发招商（我这个座次顺序有没有排错？)中央公馆。
还有一个，昔年头牌网红，城市之光的二手房，也在虎视眈眈。
嗯，富颐华庭和中鼎，感受了一把什么叫长江后浪推前浪。照我看，富颐还能一战，但中鼎嘛，不提也罢。
不知不觉，老黄埔，已成为未来几年广州楼市最卷的地方。不信的话，自己找一下这几个盘的详规信息，加起来看有多少建面，能折合多少套房子。
第二个奇景，就是老黄埔现在，面积大一点、偏改善一点的房子，都不好卖。
详细一点说，就是以126方为界限，126方（含）及以下，在老黄埔还能走走量，126方以上，一个比一个难卖。
换句话说，老黄埔被改善型买家，抛弃了。
简单说说。
未来方洲的无奈
先看看马上开盘的未来方洲。
有一说一，当案名公布时，我替这个盘稍微捏了把汗，这个名字起的比较科幻，不是很本地化。
就像当年文津府出街时叫“执信花园”一样，未来方洲虽然不至于像执信花园这样贻笑大方，但起名这事，说大不大，说小不小，反映出来这个开发商是不是了解本地市场的特点、本地人的需求。
我说的未必正确，权当是以管窥豹。
第二，未来方洲的产品排布，把最应该走量的128方以下，放在了马路边的位置，中间最好的位置给了大面积的产品。
然后，从吹风价看 ，未来方洲的大面积产品的单价和总价都远超中小面积走量产品：
79：280-320w；
95：370-410w；
108：450-480w；
128：36楼以下580w；
142：640-660w
142比79价格贵了不止一倍。
各位观众，可能会觉得，这是拉开差价，打造产品梯度。
在我看来，我觉得这应该是开发商开启认筹之后，发现中大面积乏人问津，被迫战略性放弃，定个高价，好给小面积托价走量。
属实是无奈之举。
但如前文所说，未来方洲的小面积产品又贴近石化路，会有比较大的噪音尾气的影响。这就略有点尴尬。
石化路是分界线
说起石化路，可以说，这条路是老黄埔最重要的一条分界线，将老黄埔分为东西两部分。
在之前的楼市里，老黄埔三剑客、黄埔花园、中鼎一期，都是在石化路以西，可以说石化路以西是老黄埔本埔。
至少城市面貌这一块，老黄埔西边目前远胜老黄埔东边，东边，集中了几个巨型旧改，要等这些项目主体完工的七七八八，城市面貌才能得到改善。
今年的楼市里，老黄埔西部，有中央公馆、华润黄埔润府、珠江村旧改三个全新项目。
虽然润府和珠江村也是旧改，但体量比石化路东边的三个要小不少，更不用说中央公馆，也不算是大项目。
这三个项目里，珠江村旧改因为有江景资源，并且更靠近鱼珠，产品设计、面积以改善型为主，但由于他还没有上市，我们暂且不表。
中央公馆的160方产品去化速度也一般，但是胜在数量少（只有两个梯腿），压力不算大。
而华润，则彻底看清了形式，黄埔润府是一个极致刚需的项目，面积段85-95-115。
一个彻底放下身段的老虎，再加上华润一贯在线的品质感和设计感，黄埔润府值得等待。
当然还有中央公馆，在我个人看来，中央公馆这个盘，是老黄埔所有在售项目中最闹中取静感觉的一个。
安静，我个人觉得作为老黄埔的买家，是需要重点考虑的一个条件，毕竟作为港区，这里卡车实在有点多。
也正是因为如此，保利也才敢做一个160的户型慢慢卖吧。
非要犟广州石化的话，就老黄埔这么大个面积，所有的盘都在黄埔石化的南面，就这么点距离，影响都大差不差。
我的建议是，如果你是一个126方（不含）以下面积的刚需型买家，我觉得可以再等多个把月，等华润黄埔润府上市，以及保利中央公馆加推。
这两个盘一定是未来很长一段时间，老黄埔楼市冷暖温度计、价格风向标、户型试金石、走势晴雨表。
工抵房同步开盘
中建（不同子公司）的在老黄埔的这两个盘，有一说一，户型做的还是挺好的，配套也是能拉的都给拉满，商业、学校能给的都给，并且全部都是开盘前官宣，诚意十足。
不知道是不是因为建筑公司出身的原因，未来方洲和海丝城都开启了：
工抵房和新盘”同步开售“的新场面。
开发商的利益我们不管，但这对于正规买房者来说，属实有点奇葩了。
因为你不知道工抵房有多少，价格的底线在哪，会不会没完没了的背刺老业主。
我前面说过，从起名字，可以看出一个开发商是不是了解广州。
而开盘即有工抵房开卖这件事，多少也证明，建筑商转型成为广州知名开发商，还有不少路要走。
我个人建议，至少在首开和前面几次大加推节点，应该严管工抵房，保证正常渠道购房客户的利益。
毕竟，买房是人生大事，消费者的信心不能被随意消耗。
当然了，如果有粉丝朋友想了解工抵房，也可以和我们沟通。捡漏的机会也不是天天都有，如果合适的话也可以考虑下手。
最后，楼哥友情提醒：买房如交友，靠谱最重要！广州买房欢迎咨询我们：
