把整个广州东部包括不限于：金融城、牛奶厂、天河公园、科学城、老黄埔这些楼市热门板块，近半年二手房跌幅显著大于广州平均水平，归结于天河东部楼市的超级内卷，各位同意吗？
毫无疑问，天河东楼市现在就是广州的卷王之王，凭一己之力，把整个东部楼市都打了下来。
话又说回来，正是因为如此的内卷，热门盘扎堆，又是新开又是加推，在元宵节后，直接把天河东打成了广州楼市小阳春的流量高地。
全是车，华润天河润府停车场
天河东几个盘的售楼处停车场周末几乎都爆满，再加上近期二手房的成交也呈抬头之势，第一季度的楼市小阳春在成交量上已经基本可以确认。
今天写文章单独聊聊华润天河润府，润府实际是这波楼市流量背后的操盘手之一，关注度高，每次直播和咨询，问的人都很多，今天我就聊点和别人观点不太一样的。
学校
说润府和珠花两边的学校连贯起来，这件事最早在网络传播，消息来源应该就是我，虽然文章是前几天才写，但在前几个月的直播里，我都专门说过这种可能性极高。
而在珠江实业正式携手华润入股吉山仓两期地块之后，这件事情终于浮出水面。
要我说，这真的是一件大好事，两边大几千户的小区强强联手，打造成九年一贯制校区，两边业主都受益。
毕竟大家都懂，毕竟天河执信除了要给珠村、吉山村的大佬们摇号外，还要承接全天河区的一部分摇号名额，留给板块内的学位并不是很富裕。
现在要能来个初中无缝对接，那真是瞌睡遇到枕头。
但现在有种声音，说均和小学学位不一定够。
这点我也理解，我就补充两点意见，供大家参考。
第一，不要怕人多。
过去二十多年，天河区，真正淬炼出来的几个优质一线小学，都是学生人数比较多的学校。
龙口西小学32个班，华阳20个班，华景23个班，天府路20个班。
我觉得可以这么说，人多，是名校之所以成为名校的基础。
第二，不用担心人多。
我们看天河吉山仓二期地块在出让时的公告的《附件7.天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块重要关联信息示意图》，在整个板块内，吉山仓地块西侧和北侧，还规划有两所小学待建。
两个商品房小区价格段相当，这意味家庭背景接近，价值观趋同，求同存异，共同把成绩读出来，对两边都好。
手拿把掐的看，现在全天河具备这种潜力的板块（学生基数和升学路径），好像也只有吉山了。
小户型占比高
有人说，华润把户型做小了，超120平米的户型只有一个，完美错过天河开放120平米以上限购政策。
在我看来，这是对华润的利空，但却是对买家的友好。
你想想，包括吉山仓二期地块，以及天河东大观板块后续出让的几块地，考虑到现行大面积不限购政策，开发商在做规划时一定会报建更多的大面积产品，提高大面积产品的占比，未来新项目反而会小户型稀缺。
没错，现在小户型多，华润销售有压力，但对于买家来说，这个时候开发商就更有可能给出更好的价格，以增加去化速度。
一是未来小户型减少，二是现在小户型的价格可能更美丽，两者一叠加，是不是对于小户型买家更友好。
还有一点，是很多人没有意识的。
我观察过，润府的看房人群众，带着低龄儿童的家庭比较多，说明这个盘的主要受众是“首次改善型”群体，考虑到这里小学初中连贯，那么这意味着这些适龄儿童的家庭，至少在未来十几年时间，因为孩子读书的羁绊和生活的习惯，要想改善居住环境，相当大的一部分人会在板块内置换为主。板块内置换的二手成交预计会超过30%。
天河润府儿童活动室
那么，现在买130，以及未来二期地块的中大面积户型，其实也是好的选择。
离广园路近
我在直播的时候，几乎每次都有人问这个问题。
直接看图说话，我觉得离得挺远的，远端直线距离超过600米。
这个距离，以及未来前方楼盘的遮挡，我不认为会有很大的噪音影响。
或者各位问问富颐华庭T区北向靠铁路和广园快速的，有没有觉得吵得睡不着觉？
话也说话来，首开的几栋离广园最远，前面还有遮挡，想买的话是不是反而应该优先考虑。
价格
润府之所以热度高，很重要的一个原因，就是价格。
在开盘前，江湖流传的价格很高。
开放售楼处后，很多人被售楼处的颜值震惊了，说华润这是打扮成大漂亮来卖高价吗？确实，润府媒体开放日当天，我在现场直播的时候就说：
润府的售楼处颜值广州至少排前三，至于前两名是谁，还真不太好盘算出来。
以下图片搬运自小红书以及我自己拍的：
并且，就在那天直播的时候，我就说过，润府未必会卖的很贵。
为什么，我给大家浅算一下。
吉山仓一期的纯楼面价是2.29w元，看着便宜是不是？
但是，再把配建南沙58亿南沙体育馆（两期一起），配建学校幼儿园，自持商业，以及板块的内新建道路的各种成本，一二两期地拉拉杂杂项目加起来的综合成本大概是4.2w元每平米。
那么，开发商的回本价应该是6.3-6.5w。
那现在的吹风价是多少？
499万四房。
发现问题了吗，如果按照目前吹风价，开发商都回本困难。
我和天河东其他几个楼盘的朋友私下交流了一下，他们认为，润府把吹风价吹到现在这个数，是因为二期地块价格相对一期地块便宜一些，这就给了前期营销“以价换量”的空间，开发商愿意接受前面亏一些钱，把首开热度做起来，持销期价格逐渐推高，后面再谈赚钱的事儿。
个人观点，以润府目前的吹风价，我觉得价格还是很有诚意。
华润的优势在于，颜值、产品、物业、商业运营、交付品质，以及最重要的品牌。这些东西加起来，直接影响了未来二手的价格。
不用说太远的，就说牛奶厂的二手房，华润天合，一直是牛奶厂四大金刚里价格最高的，牛奶厂二手成交最高单价，无论别墅（13w+）还是洋房（9.56w+），都是来自华润天合。
我想这就很能说明一些问题。
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