经过148轮出价，万众瞩目的广州市天河区面粉厂地块最终花落保利发展。
总价117.55亿元，综合成本后的可售楼面价7.65万元。
高总价、低单价的广州新地王，它来了。
继续坚持我直播时的观点：
保利拿面粉厂，是广州楼市的最优解。
退赛的鹏瑞
那些嚷嚷着什么鹏瑞、侨鑫来拿的中介们，你们真心懂个锤子，让你们开发土地一级市场，广州土地市场和楼市都得被你们做崩盘，和你们瞎指挥粉丝或自己买崩一样，脑子里一半是珠江水，一半是面粉厂的面粉，搁一起晃一晃就是浆糊。
面粉厂这块地的特点是总价高，回款要求高。据说越秀那几十个亿的白条都不允许支付本次地价款，就可想而知了。
毛估估按120个亿的价格计算，3%的贷款利息，一年的财务成本是3.6个亿，每天睡醒，就欠银行100万，一个月的利息就够买一套广粤尊府南向江景房。
鹏瑞老板的现金奶牛，是卖医疗器械的迈瑞医疗，2023年全年营收是349.32亿，利润是115亿，让他花一年的利润去买一块商品房住宅用地？别跟我说鹏瑞老板不缺钱，迈瑞要真敢这样不计后果的投入搞地产，股民可以骂到它退市你信吗？
金融城的鹏瑞一号，卖到现在，一共网签了40多套而已，鹏瑞一号之所以还能扛，是因为它楼面价低，只有1.8万左右。也正是因为金融城项目去化缓慢，更进一步限制了鹏瑞拿地的能力。
结果就是，鹏瑞虽然报名参加拿地，但是10点前集合竞价都没出价，意味着直接弃权后面的拍地。
这样操作，更坐实它就是来给金融城项目搞宣传的。
当然，侨鑫更不用说了，一个月的财务成本就是一套广粤尊府，它也没钱。
最终到竞价阶段的只有保利、越秀、中海三家。
这三家的特点就是：
自有资金基本充裕、融资成本低、具备敏捷型开发的能力，并且有强大的自身营销能力。
对于面粉厂地块的开发商，以上条件缺一不可。
全广州具备以上能力的房企，现在也只剩下这三家再加一个珠江实业。
那为什么珠实没报名，我当然知道原因，但不能透露。
不是中海
同样，我也不看好中海拿这块地。
一是中海的产品力，目前在广州的一线开发商中垫底，2024年了，中海大境的产品落后竞争对手1.5-2代，已经有严重的代际差。
包括中海在上海卖爆、吹爆的玖序，户型产品放在广州，会被广州人耻笑的，这还不如我们广州现在140方的户型呢。
毫无疑问，广州现在的户型，在各个开发商的内卷之下，遥遥领先全中国，达到世界先进水平。但中海除外。
再加上近期群诉事件，有个别开发商的工作人员直接和业主激情对喷，骂业主是孙子，咱不管前因后果是怎样，别的开发商群诉，顶格就是非暴力不合作，业主骂也好送锦旗也好，我自岿然不动。
但员工骂人，这不是涵养问题，本质上是公司内部管理失职的表现。
以管窥豹，说明这个公司现在内部管理有很严重的问题。
广州市要把如此重要的一个地块交给这样一个公司，我要是领导，肯定也得反复掂量。
大家都说我是中海黑，说点实话就叫黑吗？
上下半场两重天
今天这个土拍，过程还是挺有意思的。
上午开拍后，越秀在第12轮出价后（时间10点23分），就销声匿迹了。
上午这半场，是中海和保利的二人转。
拍地的节奏在中海的带领下非常慢，一点都不激烈，看的我昏昏欲睡。
因为中海几乎每次出价都要进倒计时1分钟以内。
保利相对跟进的速度就快很多，中海出完价后保利一两分钟就会跟进。
这种拉扯的局面，直到中午12点23分，越秀在64轮重新开始出价，才发生了改变，拍地节奏陡然加快，给人感觉就是两位大佬你发一招我发一招的闷声出价，在达到价格上限前根本不做任何犹豫。
此时的价格是100.7亿。
上午越秀出完价，是不是就去喝早茶去了，中午十二点半喝完茶回来才开始正式拍。
13点08分，中海完成了最后一次出价，105.15亿，从此正式退出了本次土拍，后面是就保利和越秀的最后对决。
我估计中海的成本上限是100亿，后来紧急和领导沟通，又追加了5亿，但杯水车薪。归根结底，还是实力和本地两位大佬相比，略逊一筹。
最终地价117亿，比我预想的120-150亿略低。
保利拿是最好的结果
我们评价一个开发商的能力，永远是它在逆市中的能力。
顺风顺水楼市普涨的年代，大部分盘连销售都不用，直接配一堆高颜值的小姐姐刷卡就行。
但在下行市场，才是火炼真金的时候。
我就问各位，保利这一年多的操盘水平如何？
保利珠江天悦，开盘到现在才多久？网签了一百多套。
天天热卖加推的中海大境，实际网签又是多少？
都说保利卖的便宜，那为什么保利可以卖的便宜，还能赚钱。
而且谁规定了面粉厂地块一定要卖的便宜。
别忘了，保利在珠江新城以及泛珠江新城区域，还有员村的华创天珺、未上市的冼村旧改，以及老黄埔的物流基地（在鹏瑞旁边，也是南向望江），和保利天瑞。
货值还多着呢，毛估估一两百亿是有的。
而且，保利已经开启了“保价”模式，它压根就不打算降价了。
从这点上，珠城业主到是不用过于担心保利会疯狂卷价格。
保利操盘最大的优势是，它有能力以一个相对合理的价格开盘，一波流出一大批货，稳住价格，然后后面慢慢起价。
这对珠城、对天河、对广州是最好的结果。
珠城业主自己选，让一个有实力的开发商从15万开盘卖到20万+好，还是选一个菜鸡开发商从20万+最后卖到10万+好？
选后者的结果，结局就是凌迟死刑，珠城房价持续阴跌，钝刀割肉，割的人痛不欲生。
保利拿地，加速了整个珠江新城的二手房价格重塑，在一手楼方面，至少保利的项目已经价格到底，可以确认的是广州楼市的大底大抵就是如此。
面粉厂地块，是广州未来很长很长一段时间里，综合素质最好的地块。
我个人建议，保利不用太着急入市，沉下心好好搞搞产品，这个项目是广州富人可以传承给下一代的房子，不要辜负广州富人们的期盼。
价格不用定得太低，这是广州的脸。
超越深圳湾壹号，告诉北新泾檀宫。
楼市还在观望的朋友，可以考虑买入价格合理的房子，切记，是价格合理，你要买贵的话，那还是会跌。
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