因为我在开展二手房代卖业务的缘故，近期线下线上拉拉杂杂看了/深入了解200多套房子，散布在广州各区，价格从100多万到2000多万都有。
找我咨询卖房的朋友，大体分为两种，一种是自己工作很忙，需要我这种全套全流程的服务，省心省力。另一种则是自己卖了挺久，连看房的人都寥寥无几，需要我帮他破冰。
对于后者这种连看房人都少的二手房，如果不是价格体系的设置出现严重偏差，那通常都是房子的硬伤导致。 这些硬伤，就是买房时发生的通识性错误。
他山之石可以攻玉。如果你现在是一个购房者，考虑到未来你的房子要好出手，就要避开这些通识性错误。 抛开楼层、朝向、户型等微观层面的差异，我总结了部分难卖的二手房特征，希望能够帮助到近期在买房的朋友，少点踩坑。
二手房秘笈
1. 大型小区的自然流
很多人买房，会抵触大型小区，觉得未来卖二手的时候，挂牌量大，竞争对手多。
但现实的情况是，大型小区名声大，想在这个片区买房的人都会关注知名大社区的挂牌、成交情况，这些大型小区，是二手房买家看房的第一站。
按照互联网说法，这就叫自然流量够大。
反之，有些小型小区，很多人都没听说过，自然流量奇低。
又及，别以为小型小区挂牌量就少。 我们看看车陂超巨骏景花园，对比蚊型社区春江花园：
春江花园788套房子，挂牌量66多套，抛盘率8.4%，三个月几无成交。
骏景花园8501户，挂牌量323套，抛盘率3.8%，90天成交12套。
哪个更好卖？ 是不是一眼就可以看出来。
二、房间数
毫无疑问，在中小面积的主流户型中，多一个房间，一定比少一个房间好卖。
同样面积，三房比两房好卖，四房比三房好卖，两卫比一卫好卖。
为什么要多一个房间，哪怕只能用来当书房，请看来自我这个中年男性的感慨：
三、花园大小
咱就不提人车分流这么高的要求了，人车分流意味着小区一定有花园。
即使是人车不分流，那也是有花园的小区啊。
没有花园的单体楼，卖房难度呈几何级数上升。
甚至，有些岁数更大一点的小区，就在马路边连保安亭都没有的那种，那就更难了。
反之，如果有大花园的小区，好卖很多。
四、学位
虽然我个人一直支持名校祛魅，但是名校学位确实是卖房时的巨大保障。
没有区能像荔湾这样一夜之间全部换上名校的校名。尤其是天河、海珠两个区，近几年新学校比较少，名校学位具有很大的优势。
即便是“省一级”这个名词已经作古，但依然扎根在很多购房者的脑中。
五、楼龄
人人都在说老破小不要买，但多老的房子算老，多新的算次新，其实并没有标准。
甚至像光大花园这种楼龄楼龄奔着二十年多去的房子，以前在一些人眼里也是次新。
我可以简单说楼龄和价格的节点。 第一，10-15年楼龄时，不要被新房围殴。
典型的例子，牛奶厂和广钢新城。 这
两个板块曾经也是广州楼市东西绝代双骄，但都在10年左右的时候遇到了周围不讲武德新房的围剿。 楼价本该在最坚挺的岁数，发生巨幅下跌。
第二，20年楼龄之后，房价会进入到迅速折损的年龄，即“老”。 此时的二手房价会加速下滑，更加难卖。
怎么买？
你说广州符合上面这些要求的房子，多么？把所有条件单列，很多。少么？把所有条件加在一起，也挺少。
趁着楼市小阳春，我推荐一个吧。 没错，就是我们的老朋友，珠江花城。
我滴马，王大楼天天捧大珠花。
捧不捧，关键是你要看我说的有没有道理。
一、广州谁人不识君
珠花大概是14年拿地，18年上半年上市，一路走来，堪称铁血战士。
首开当年，pk的是牛奶厂四大金刚，送走四大金刚紧接着就是鏖战保利天汇，20年又血战老黄埔富颐、城光、中鼎，2024年，又迎来了新对手，华润润府、越秀观樾。
这几年不知不觉，已经有四千多个家庭入住珠花。
私以为，珠江花城是非常具有广州人里子比面子重要的一个楼盘： 穿着短裤笈着拖鞋，带着金劳开着劳斯。
这么多年来，论价格和户型没输过，红墙学院风外立面，说句驰名广州不为过。
要论知名度、流量，广州还有谁不知道大珠花？
流量带来的名声未来卖二手房坚实的自然流基础。以后想买天河东二手房的，谁不会来珠花看看。
二、价格稳中向上
关于珠花的历史价格绝对值得单独拎出来说一下：
18年开盘激斗牛奶厂和保利天汇时，珠花从四万左右开始卖，很快涨到五万多，到老黄埔三英战吕布时，价格稳定在5-7万。
试想一下，如果不是有5-7万的珠花如压舱石一样稳定广州楼价，21年左右的这波热潮，得有多少六七万站岗老黄埔，十多万站岗金融城、牛奶厂二手的超巨韭菜。
直到现在楼市调整之后，珠花的价格依然在5-7万，价格曲线一路稳定上升，不陡峭，不回头，妥妥的白马股走势。
与之对应的是另一种楼盘，比如同样东部某网红盘，首开价格一万多，然后一路涨到四万多快五万，现在又跌到三万多。
这种价格曲线斜率陡峭，价格上窜下跳的楼盘，以后在二手市场上，会有一个问题：
一万多买入的业主，即使把价格砸到两三万，他也不亏钱，但四万多买入的业主只能眼泪自己擦。
珠花这种一手价格稳定，差价不大的楼盘，在下行的楼市中，突破底线的二手砸盘行为就会少。
三、其他优势
至于房间数量，户型优势、大花园、学位这些有点再容我也说多几句。
当年珠花开盘时的口号就是“同样面积多一房”，户型优势这么多年来基本没有输给过竞争对手，其实它才是广州这一波户型升级的“始作俑者”。
多一房好不好卖，卖过二手房的朋友们心里应该都清楚。
虽然现在流行大飘窗，但越来越多的人已经发现，飘窗太多，实用率数字提升了，但使用感受却下降了。
珠花是广州目前为数不多提供“落地式飘窗”的楼盘，这种飘窗是“真实用率”，比较好用，不用在窗户上做榻榻米，也不用把衣柜蹲在飘窗上。
花园也是，前面说了，珠花是2014年拿的地，规划做得早，得以保留了面积较大的花园，放眼广州所有新盘，能和珠花比“小区内花园面积”的一手楼盘，屈指可数。
学位更不用说了，体育东均和小学，是体育东教育集团的核心校，比其他分校高半档。
关键是，如果珠花是购买者的广州唯一住房，在未交楼的的前提下，也有机会直接入读小学，而且学校目前六个年级已经全开，目前来看，这在天河区是独一份。
这些都是未来二手市场上巨大的加分项。
四、楼龄的时间节点
关于楼龄，我前面说了，特别关注的是10-15年楼龄时，不要被新盘围剿。
天河东的发展，是从牛奶厂开始的，接近10岁的牛奶厂，遇到了天河东的第二波发展，西边又大观，东边有吉山。左右两边被新盘卷，二手业主痛苦的扭来扭去。
而现在天河东正处在连片发展的阶段，5-10年后，基本发展完毕，那时候市场并不会有大规模新房入市血洗，而是真正的存量房市场。
同时，我再强调一遍，目前吉山板块，低龄儿童家庭占比极高，考虑到长期的读书需求和生活习惯，这些低龄儿童家庭将撑起板块未来10几年置换需求的基本盘。
下图是某个工作日的上午，并非看房高峰期珠花售楼处儿童区的景象：
珠花的面积段完整覆盖80-90-120-140-190，结合以上我说的几点，从二手市场角度看，这个小区的生命会非常悠长。
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