美元上周降息，50个BP，那天晚上我守到凌晨两点等消息。
LPR暂时没有跟进，但是今天国新办的新闻发布会，央行行长整了个大活，存量房贷利率降至和新房同一水平，二套房首付降至15%。
这意味着存量房贷利率降幅远远超过之前网传50个基点，而是最高会下调超过120个基点！（4.4%到3.2%，甚至更低）
同时，商业银行存款准备金率也下降了0.5，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，贷款市场报价利率和存款利率会同步下行。
美元的这次降息，影响非常长远，其标志意义有两点，简单说：
1. 这是四年来美元首次降息
首次降息意味着美元自2020年3月来长达四年半的加息周期结束并正式进入长期降息通道。
市场预期政策制定者在2024年年底将总共降息100个bp，这意味着今年美联储还将进行两次，每次至少25个基点的降息。
2025年，预计将再降一个百分点（100个bp），随后在2026年进行50-100个bp的降息。
最终美元的利率将维持在2-3%的水平。（比现在的人民币利率还低）
2. 两个远超市场预期
市场预期是25bp，甚至昨天的记者会上有记者问美联储主席鲍威尔，降50个BP是不是因为美国经济开始衰退所以才要一次降这么多。
叠加我们存量房贷下降120个基点，中美两国，在降息方面，都做出了远超市场预期的举动。
那这次降息背后的实质意义和影响，搬好小板凳，听我慢慢分析。
高昂的人民币实际利率
我们人民币的名义利率并不高，现在的LPR报价是3.25和3.65%。和美元的利差在1.5%左右，不算小对吗？
但我们的实际利率非常高！
实际利率和CPI相关，计算方法是：
再简单点说，实际利率≈LPR利率-通货膨胀率。通货膨胀率越低，实际利率越高。
从23年开始，我国的CPI连续多个月负增长，人民币的实际利率非常高。
大家都爱看的小道消息来源地彭博社，就曾撰文分析，我国的实际利率在4%，甚至接近5%。
这意味着人民币的实际利率水平和美元现在的利率基本吻合。
在一个实际利率高达5%的社会里，存钱、不消费、不买房，是非常理性的选择。大神们嘴里天天念叨的M1、M2，银行存款空转，企业部门缩减投资，实际利率过高叠加投资风险高，这才是最根本的原因。
现在美元进入长期降息通道，给了我们空旷的降息、调整的空间。虽然九月份LPR并没有下降，但是今天国新办发布会上国家金融监管总局局长李云泽表示：
计划对6家大型商业银行增加核心一级资本，按照统筹推进、分期分批、一行一策思路有序实施。
结合我昨晚的这个分析，LPR下降，呼之欲出：
人民币长期持续降息+温和的通货膨胀，最终会让人民币的实际利率维持在1.8-2.8%的范围，略低于美元利率。
实际利率降低之后
一个1.8-2.8%的人民币实际利率，对于楼市来说，意味深长。
广州住宅现在的出租回报率大概是1-2.5%的水平，在实际利率高达5%的时候，买房投资对于长期主义者来说意义不大，利息支出碾压租金收入。
租房比买房爽。
当实际利率接近出租回报率的时候，无论自住还是投资，买房的人都会显著增加。原因无他：
买房比租房划算了。
付鹏、高善文这些看空派都说，以后房子越来越看重出租回报率，利率终于接近出租回报率，买房的人肯定会增加。
第二，对于开发商来说，财务成本的显著下降，他们会觉得：
不着急，咱可以慢慢卖。
优质项目的捂盘、惜售，在那时会非常频繁的出现。
降息之后，实际利率捂盘一年的财务成本不到2%，开发商随便提一次价格，都可以3%，提两次就有6%。为捂盘提供了充足的条件。
实际利率的下降，还可以为开发商卖现楼提供客观条件，所见即所得，减少交房时的纠纷；可以让政府收购滞销商品房转为保障房，推行的更为顺利，租金可以覆盖贷款利息。
简单说，降息提供的空间，终于可以让楼市调控可以像梅西在巴萨一样踢Tiki-taka式足球。
土拍筑底
广州九月份开启的这波土拍，实际给楼市筑了个大底。
这波土拍，地又多又好，但开发商是又穷又酸，真拿不出太多钱，这波土拍意味着广州土地一级市场价格大概率触底。
琶洲地块土拍都延期（不是流拍）了，你们说这还不是底？
而这轮供地的项目，在未来6-12个月，会陆续入市开卖，整个持销期大概要2-3年。
未来3-4年的广州楼市，将由这50多块低价土地来主宰楼市价格。在这期间，配合持续降息，理论上可以坚持到走出楼市下行周期。
而且，这波土地降价的预期，已经传达到了新房和二手房市场。
近一个月内，广州楼市最热销的两个项目保利珠江天悦、保利雅郡两个盘就说明：
合理的价格，就可以带来爆款。
12万的嘉裕公馆，不也卖了好多套吗。
逐渐恢复
楼市已经在悄悄恢复。
上海又出现了摇号盘爆盘，翠湖六期。
更夸张的是，翠六是一个最小面积470方，套均价过亿的楼盘。108套房子涌来了三四百的买家，直接触发积分，实在炸裂。
同时，八月份全国楼市环比价格降幅开始收窄，尤其是一线城市，翘头明显：
就广州市场来看，两个风向标，高端客户和改善型客户。
高端客户抄底意图增加：保利项目连续成交3000万至5000万元的高端改善项目；而相对冷清的一手商铺市场，也出现了超亿元的买单。
刚需市场，也出现了一周销量破50套的住宅项目御溪世家，正常情况下，这个盘的周销也就只有三套而已。
贝壳周度数据表现触底反弹，成交套数、新增客量、带看量连续三周回升，9月第一周成交套数回升3.3%，新增客量上升20.2%，带看量环比上升8.4%，二手市场交投逐步回暖，置换需求及信心逐步复苏。
星星之火，可以燎原。
不要乱买
即便楼市正在触底，不要随便抄底，一定要谨慎选择。
我推荐买房时优先选择首开能卖爆的楼盘。
首开就卖爆的楼盘，开发商后续降价的机会小，你的资产更保值。就像一开始就满座的餐厅，后面生意肯定差不了。
其次，这种楼盘市场影响力大，成了网红盘，二手市场的关注度也高。大家都盯着的盘子，转手也方便，流动性强。
再者，首开卖爆的楼盘，通常价格实惠，性价比高，产品配套也好。大家都抢着买，说明东西真不错。这可不是哪个开发商都能做到的。
今年谁家首开即卖爆的项目最多？是保利发展。
把白云新城价格打下来的保利云境，卖爆；
海珠六边形战士燕语堂悦，卖爆；
闹中取静老黄埔中央公馆，卖爆；
性价比江景豪宅珠江天悦，卖爆；
广钢精品小户型雅郡，卖爆；
……
这里面很多地块在拿地时都没有其他开发商参与，底价摘得，但最后都被保利干成了区域顶流。
今年这样一个弱势的市场里，保利操盘的很多项目，拿地时对手无人问津，首开都卖爆了。这才是真实力！
照我说说，把面粉厂、琶洲南这种热门地块卖爆，不算啥本事。可要是能把那些卖地时大家觉得平平无奇的地块，最终做成爆款，这才是真正的实力体现。
很重要一个原因，保利有很强的前期分析团队，这块地好不好，未来价值高不高，能不能卖好，多少钱能卖好，有着严格的测算，价格不合理、配套不丰富、地块发展不好、不能给买家带来价值的项目，他们压根不会去拿地。
买保利的房子相当于他们给提前过滤了一边风险，把不靠谱的条件都给你排除了。
这不比一堆中介、假大v一天天在网上叭叭给你乱分析靠谱多了吗。
更不用说保利这两年一直走在提升户型、产品力的前列。69㎡能做到以前95㎡的尺度，76㎡能做三房两卫，全球首创1.5卫，高端住宅3.45米层高。
另外，保利是目前广州楼市第一个，也是唯一一个喊出“保价”的房企。他们敢现在喊保价，我个人觉得他们对楼市价格底部有自信的判断。
还有，今年新房群诉事件非常多，仔细捋一下广州楼市发生的这些客诉，客观的说，态度端正，最积极作为的就是保利。
所以，你该知道怎么买房了把。
