聊聊即将开启的美元降息通道对于楼市有什么影响。
好处
1. 流动性增加
毫无疑问，美元降息，会导致全球的流动性增加。
这几天就有一个很流行的说法，美元如果进入降息通道，会有1万亿美元的资金回流中国，人民币降升值10%。
这个观点是“美元微笑理论”创立者、资产管理公司Eurizon SLJ Capital首席执行官史蒂芬·詹（Stephen Jen）提出的，如果你们觉得不对，可以去找他掰头掰头。
你身边有做外贸的朋友的话，也可以问问他们，是不是最近挣得外汇，大多都放在户头里没有结汇。美元现在不但利息高，汇率也高啊，存在银行里即吃利息又保值。
如果美元降息，这部分资金会有很大的结汇需求。
再加上其他美股之类的回流资金，确实可以带来相当大的一部分人民币流动性。
2. 人民币资产升值
当人民币进入升职通道，以人民币计价的资产也相应的具备了更高的吸引力。
比如我大A股和房地产。
相对表现一直平庸几乎没有过太多高光时刻的A股来说，国内中高端的房地产，对于外资可能更具有吸引力。
中低端房产相对吸引力会差一些。
毕竟，楼市都分化了这么多年，外资也都不傻。
3. 增加央妈货币操作空间
为什么昨天路透社会说央妈准备开启存量房贷转按揭业务，惊呼“携贷转网”来了。
核心原因，就是美元进入降息通道后，给了人民币带来了更多的政策操作空间。
存量房贷可以降，增量房贷也可以降。
有一说一，现在有多少个投资品种或者说行业，可以具备3%稳定的年化回报率呢？
房贷利率还要3.x%，实在是有点太贵了。
在漫长的降息通道中，房贷利率逐渐下调，这也是长期趋势。
4. 靴子落地
最关键的是，美元降息的预期实现了。
过去很长一段时间，很多键盘经济学家都会说美元降息，将会引领楼市反弹。
实际上也是，强势美元确实压低了楼市的预期。
当美元进入降息通道，至少可以改变很多人（买房者）的心理预期：
美元降息了，我差不多该买房了。
以广州楼市为例，一方面，土地市场因为一些核心地块的入市，开发商重燃热情，而新房市场上，近期开盘的珠江天悦劲销过百套，华润悦府的300方大平层产品，听说也卖了几十套。
同样，在上海，有数个新房楼盘出现了超额认购的情况。
可见，中高端市场的恢复走在了刚需项目的前面。
可以说，美元降息带来的预期改变和信心增加，对楼市的直接影响是最大的。
坏处
当然，美元降息是一把双刃剑，能带来好处，也能带来坏处。
1. 降低了楼市收益预期
利率和利息，都是资金的价格表现形式。
而一个国家的利息水平，通常又代表了这个国家投资者对投资回报率的预期。
打个比方，现在银行利息是10%一年，那我拿10000块钱出来投资，那我的投资收益率至少要有1000块钱才行，否则不如放在银行吃利息。
这1000块钱就是投资者对于投资回报率的预期。
当利率下降时，这意味着投资者对于投资收益率的预期也在下降。
假如利率降到1%，那么投资者会觉得10000块钱一年挣个一二百块可能就满足了。
放在房地产市场，利率下降意味着购房者对于房价的涨幅期待也会相应的下降。
而且，这个投资回报预期还是长期走低的。
一个现象，其实房价涨幅最快最高的时候，通常伴随的是加息周期。
这才过去三年，大家都忘了吗，房贷利率在5.x%的时候，正是楼市抢房最疯狂的时候。
2. 靴子落地，没整出动静
如前文所述，美元降息，确实给楼市带来了巨大的、心理上预期的变化。
但是，假如，我只是说假如：
即使美元降息了，我们的房价还不涨，甚至还在继续跌怎么办？
裤子都脱了你就给我看这个？
如果出现这种情况，就有点尴尬。
3. 美元降息≠美元贬值
美元在降息周期中大概率会贬值，因为降息会导致美元资产的回报下降，尤其是在美国与其他经济体的利差收窄的情况下。
然而，如果全球其他资产的回报率下降的比美元资产更快，美元仍可能因避险需求而保持强势。
结论
综上而言，在美元降息周期的背景之下，可以确认的是，
1. 短期楼市迎来市场底
一方面是开发商手上真的钱不多，拿地谨慎，土地价格夯实（肯定会有一些流拍）。
另一方面，利率的下降切切实实可以带来预期的改善和流动性的改善，两者结合，我认为短期来看，楼市的市场底部会形成。
2. 金九银十有望
市场流动性的提高，肯定会带来一波销量的提高，考虑到很多开发商都会趁机搞促销（上半年太压抑），今年金九银十的行情，大抵上应该不会落空。
3. 期待经济增长
楼价的修复，从长期来看，依然需要依靠经济增长、就业提升、居民收入增加，这三个是老百姓买房的底气。
虽然短期内美元降息、携贷转网等政策可能会对市场产生一定的刺激效果，但要实现真正的楼价修复和市场繁荣，需要的不是昙花一现的政策，而是经济实力的真正提升。
大概是这么个意思，我一大早打了个滴滴，司机说他曾是某券商地产首席，现在被裁了只能跑滴滴，认识我是个地产大v，于是给我这么一通分析，给大家汇报一下。
