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最近复盘北京大量的板块和小区的房价走势，一些小区的跌幅是非常大的，完全超乎想象，无论是老破学区房还是次新房，跌幅挺大的。
展览路在2021年12月成交了一套一居室，成交价是566万，同户型2024年10月的成交价是416万，大跌150万，跌幅约27%。
阜成门北大街在2023年02月成交了一套一居室，成交价是610万，同户型2024年11月的成交价是391万，大跌219万，跌幅约36%。
花园路3号院在2023年5月成交了一套两居室，成交价是568万，同户型2024年10月的成交价是324万，大跌244万，跌幅约43%。
乐城在2022年4月成交了一套一居室，成交价是488万，同户型2024年11月的成交价是326万，大跌162万，跌幅约34%。
鸭子桥43号院在2021年8月成交了一套一居室，成交价是406万，同户型2024年11月的成交价是260万，大跌146万，跌幅约36%。
右安门内西街在2023年1月成交了一套一居室，成交价是516万，同户型2024年10月的成交价是305万，大跌211万，跌幅约41%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：今年小孩刚出生，目前打算换一套西城或海淀第一梯队学区的两居，总价1000万左右吧，可稍浮动，换房不只是为上学，考虑到家里老人来带孩子，所以希望环境等各方面适宜居住，房子最好不要太旧。希望您能推荐几个楼盘，最好能标出来学校，谢谢。
答：1000w，要第一梯队，还得三居，环境还得过的去，这个有点难，这个预算只能买老破小，最多就是买老破小里面品质稍微好一点的，商品房没戏 海淀可以看看：上地东里（上地实验），东南小区（一小） 西城可以看看：三里河X区（中古或者三里河三小），文联宿舍（五路通小学）。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：有人说北京除非刚需，投资的话因为资金成本很高，除非找到大笋，否则回报回不来，你同意吗？
答：不存在刚需，自住就是消费，投资就是赚钱。刚需是否必须亏钱？还是只要刚需，买到就赚钱？这个和立论的论点：除非刚需，北京投资回报低存在矛盾。北京的资金成本，在全国算相对低的，南方钱更贵。正确的结论是：1.北京楼市大部分楼盘跑输平均值，少部分人赚取了更多的利润。2.北京依赖专业选筹。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：您好！广渠家园目前有意卖的70平两居新上房源，低楼层、采光一般。您认为刚需置换是否应闭眼入？担心年后跳涨更多。
答：不建议，龙体片区有底，冠城名敦道的开间是总价低的底线，底线不涨，广渠家园住宅感的那部分社区不具备大涨条件。《北京500w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师好，请问像新金山这类公寓住宅和炫特那类纯住宅相比，同等价位开间，地段差别巨大，应该怎么选呢？
答：不建议买这类非住宅产品。《北京重点板块标杆品质小区跟踪监控》不定时报告详见知识星球内部分享。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。
问：老师好，纯小白。请问总价350万以内有什么推荐吗？纯投资，人很少在京，有购房资格。目前看了东三东四的老破小两居室，东三东四次新房比如炫特区的一居室。还有回龙观的龙华园两居室，天通苑两居。请问是买东三东四次新的一居室，还是买昌平两居室，或者东三东四老破小两居室，更有升值潜力呢？谢谢。无通州购房资格。
答：1-朝阳的老破小两居，或者是好点的一居，流动性和增值都没啥问题。
2-回龙观的两居室买不到太好的，可以当个次选。天通苑放弃。《北京700w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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