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北京的豪宅跌幅很大，动辄下跌1000万。
1、橡树湾五期在2024年10月成交了一套238平四居高层，成交价是2800万，同户型在2023年5月，成交价3770万，下跌了970万，跌幅大约26%。
2、如园最近成交了一套226平的大三居室，成交价是1950万，单价约8.6万/平。
同户型在2022年7月的成交价是2880万，单价是12.86万。最新成交的房源下跌了930万，跌幅大约是33%。
仅仅是单价就下跌了4.3万/平。
观察如园的成交价轨迹走势，一年前同户型的成交单价是11.5-12万之间，相对比现在的成交单价，下跌了2.9万/平以上。
3、万泉新新家园在2024年10月成交了一套250平四居高层，成交价是2960万，同户型在2023年4月，成交价4275万，下跌了1315万，跌幅大约31%。
4、涧桥泊屋2024年10月6号成交了一套171平中层楼层三居室，成交价2070万，学位未占用，同户型在2021年4月的成交价是3050万，下跌了980万，跌幅大约33%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：南四环花乡首开华润城怎么样？感觉周边有产业，有天坛医院，就是人口密度大，堵车。
答：我对花乡那个地方是完全没什么好感的，产业太low，但华润城的价格一直挺高的，我觉得没多大升值潜力，小区里还一大堆保障房，对物业是极大考验。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师，同等价位是买入东坝还是运河湾或者百合湾或者武夷花园合适呢？还是直接央区老破小学区呢？不考虑通勤~暂时5-10不想换。
答：百合湾绿城的物业很好，而且赠送面积，运河东未来都是学区房。东坝未来的发展也不错，东西城有老破小概念，都不错。建议买百合湾。《北京700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：咨询个问题：目前换房，目标朝阳区，总价在1200左右，考虑居住和学区。目前考虑望京、新北苑、大望路三个区域。就目前形势来看，换哪个盘比较合适，谢谢！
答：新北苑的房子，可以作为你的备选区域，但不能是首选区域。所以望京对你来说是最理想的，其实双井也可以看看。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：目前万科橙两居自住首套，满二。无娃，近两年打算要，两人京户，工作地点陶然亭和国贸。现在想是卖掉万科橙换个市里两居还是凑钱再买个带学区的房子。第一种考虑是想换到市里，工作生活都便捷一些。目前看了新北苑的几个小区，学校也还可以，700W左右；第二种是想利用二套名额买个小一居3-400W? 目的是以后其中一套留给父母住（毕竟如住一起加上以后有孩子容易产生矛盾），想要带个学区留着以后万一上学用。这种还没实地看过房，不了解具体行情。两种方案目的都是想在现阶段充分利用手中资金和有限杠杆，实现保值增值，为有娃了可置换升级做好准备。咨询下您对两种方案看法，哪种更合理，再分别推荐一些可去看的小区。
答：新北苑去陶然亭哪里方便？你现在要是觉得地铁上的通勤时间可以应付的话，还是先买一个小的比较好，以后跟老人分开住。但是300-400w，在西城不是很容易买到房子，需要增加一点杠杆。你们现在手里有多少现金？万科橙的房子还有多少贷款？家庭收入怎么样？《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：北京景山学校大兴实验学校怎么样？想让小孩在这里读书。附近哪些楼盘合适求推荐。
答：九年一贯制，就这个好处，免去选择初中的烦恼，不过不是大兴最好的初中，但是也还行，附近的楼盘，郁花园略微好些，一二三里挑一挑，有些好东西。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。《北京楼市上涨规律》详见知识星球内部分享。
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