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上地东里是上地片区的学区房，对口上地实验小学，很优质的学校。
上地东里过去几年涨幅非常大，均价大约从9万多涨到2023年9月均价近14万，现在挂牌均价跌到了11.8万/平。
上地东里是老破小学区房，步梯，整个小区破破烂烂。目前小区挂牌量135套，都想高位套现，已经出现踩踏的迹象。
目前上地东里总挂牌量是135套房源，最近3个月成交了6套房源，平均每个月成交2套房源，按照这种成交量，去化周期太长了。
小区在售房源是越卖越多，2023年9月挂牌量117套，挂牌均价是13.7万/平，目前的挂牌量是135套，均价是11.8万/平。小区成交量也越来越小，绿中介最近几个月月均成交2套，比着去年的成交量低太多了。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：非京单身，现在资金800多万，外地有房有贷，北京有一套90平商住房有贷，正在自住。看了望京，北苑，新北苑，感觉降价不多啊，能买到二居，但我的诉求是三居想自住，希望户型比较好，您看买哪合适呢？华发颐园有套128的三居户型挺好，但要九百多万，值得买吗，为啥那个小区成交的多是小户型呢？
答：你这个预算买中铁国际城110多的三居，以及世华泊郡的大一点的三居都行。另外，我更建议你考虑西北旺的中海枫涟的三居，作为投资更合适。华发颐园里面的板楼品质不错，但是这个小区确实成交的都是小户型，大户型出房比较少，华发颐园的板楼是老北苑地区品质最高的，但是作为投资一般，不如买新北苑，新北苑房子新、有学区、有更好的商业。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：近期想投资一套房产，投资预算600多，选筹很纠结，通州副中心、黄村？双井？或者还有其他更好的选择？谢谢～
答：投资的目的是什么呢？长期理财出租获取收益？还是等5-10年后变现？如果是收租，富力城朝东、南的正规一居都不错，月租金至少9k。如果是5-10年后变现，首选副中心的百合湾2居南向不错，黄村的保利茉莉公馆90平南北向3居也不错，亦庄林肯公园也可选，以上排名分先后，预估价格未算税费中介费，不推荐以上的小区其他朝向和户型。最后多说一句，建议投资量力而行，大的经济形势不是很好的情况下，建议钱房平衡，合理规划，适度投资，安全第一。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：家庭年收入110-120，男90+，女30+，年龄男38女32。自有资金只有500万，已打光加借钱北京入一套1200全款再抵押，已批贷740，还没放款。重庆已有一套月供9000。这个负债率如何？还建议继续N吗？人到中年，感觉收入上升遇到瓶颈。
答：目前负债率约为55%-65%，目前的年龄，收入，净资产1000要以前争取保持在65%以上。一开始绝对不可以偷懒，后面就是指数级差异，早期努力开拓相关资源，开发多核，后面才有机会慢慢优化负债，降低风险，才有裂变扩张的门票。拉一个现金流表，长期保持18个月月供，减少负资金的缺口次数。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：老师请问，坐标北京，已有一套丰台南二环与三环之间、价格洼地60多平的老破小，仍有40万贷款；手里有230w。请问不卖第一套房，如果想买东城的房子如何操作、能否帮忙选筹？
答：老破小单价应该有5万多。东城的回答了，不过一般不买东城，大部分贵了。《北京买房选房指南》详见知识星球内部分享。《北京重点板块标杆小区增值和增值原因分析》详见知识星球内部分享。
问：西城区的低价占坑房推荐哪里，500万以内的。
答：陶白、广外，二选一。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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