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橡树湾是海淀清河的知名小区，年初还有小区业主一起维护房价不跌，结果阴历年后有业主不讲武德，突然趁机砸盘，结果小区房价大跌一波。
最近半年的跌幅比较大。
橡树湾一期在2021年4月成交的一套一居室，成交价是515万，同户型在2024年10月成交价是380万，大跌135万，跌幅约27%。
橡树湾二期在2023年1月成交的一套两居室，成交价是1105万，同户型在2024年10月成交价是868万，大跌237万，跌幅约22%。
橡树湾三期在2023年4月成交的一套两居室，成交价是1320万，同户型在2024年10月成交价是976万，大跌344万，跌幅约26%。
橡树湾四期在2023年5月成交的一套三居室，成交价是1890万，同户型在2024年10月成交价是1460万，大跌430万，跌幅约23%。
橡树湾五期在2023年5月成交的一套四居室，成交价是3770万，同户型在2024年10月成交价是2800万，大跌970万，跌幅约26%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：东城娃三年级，计划在海淀购置一套房子小升初备用，购房总额在950左右(二套),原计划想买上地东里，但是目前的价位在上地东里已经买不到比较好的户型，1)除了上地，中关村之类,或者其他的区会是一个好选择吗，未来可能3-5年甚至更久基本不住 2)如果剖开学区的概念，毕竟想去海淀也是奔着六小强和民办点招去，如果点招不上，可能就留在东城，那么我这样的价格，在海淀想买个租售比性价比高的小区，有推荐的小区吗？
答：你的需求是矛盾的，如果为了海淀的公立派位，上地学区是很强的，初中通路公认的好，你又不自住，完全可以占坑上地东里逻辑。要是走点招和民办路线，更不用在意了。上地那边房子租售比也很好。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问亮马桥附近的高斓大厦有坑吗？单价不高，不知道能否入手。
答：看着像涉外公寓，产权性质可能都是公寓。不建议买非住宅类产品。《为什么不建议买商铺》详见知识星球内部分享。《为什么不建议买七十年住宅公寓》详见知识星球内部分享。
问：看中一套房子，现在是老人在住，户主是他们儿子，户主卖房，老人也知道要卖房，是家庭唯一房产。请问，怎么规避老人万一搬不走的情况？在流程中签个什么协议？
答：在合同里约定过户之前例如网签就交房（物业交接）交房之后再做资金监管。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：我是学区菜鸟，想好好补课，请问：1. 综合考虑，育翔、西师附小、青年湖、史家实验、方家胡同、人大附朝阳是怎样的选择排名？2.171和人大附朝阳附中及德胜片区几所中学的排名是怎样的？3.二中北分预期会如何？4.23-25这一批高峰期升初中时，会不会出现热门片区调剂到其他片区的情况？5.未来几年朝阳会碾压东城吗？谢谢。
答：1、小学排名不重要，中学才重要，育翔小学略好于西师，这俩是德胜前二，史家是东城大牛；2、先德胜，再171，最后人大附朝阳；3、还不错；4、会；5、不会，朝阳啥时候碾压东城了，东城一本率一直比较稳。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。
问：目前在北京常营附近北京新天地小区有房两套，70平一居室和95平两居室各一套（有贷款200万），孩子和她妈妈是东城小街桥附近户口，本人户口在青岛。岳母有小街桥的平房一间，现岳母自住。孩子今年9月入学，对口学校是雍和宫小学（东直门中学九年一贯制）或景山小学分校（原北新桥小学）。目前纠结于：1.学校附近租房住2.卖掉北京新天地的两套住房，置换小街桥附近房子，由于限贷，可购房屋不超过900万。请教该如何抉择？谢谢！
答：不太建议你换房了，因为你换房加不了杠杆，总资产没啥提升，还得国家和中介贡献这么多税费，不如把新天地俩房子都租出去，然后在东城租房住吧，租金应该差不多，省了一大笔置换的费用，便宜的贷款也保住了。《北京300w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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