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北五环外的房产成交非常活跃，大量的码农把房子买在这里。930政策五环外限购五年连续的社保或者个税改成两年，另外五环外还能再多买一套，这里的成交以后会更加活跃。
北五环外这一轮房价大跌，性价比越来越高了，再加上一系列政策，比如5改2，首付比例降低，房贷利率持续下降，上车更容易了。
这里的房价也开始止跌了，大量在北五环外工作的码农，上车太容易了。
春晖园在2021年4月成交了一套一居室，成交价是586万，同户型在2024年10月成交价是390万，大跌196万，幅度约34%。
水木天成在2022年7月成交了一套一居室，成交价是568万，同户型在2024年10月成交价是393万，大跌175万，幅度约31%。
当代城市家园在2022年4月成交了一套一居室，成交价是498万，同户型在2024年10月成交价是335万，大跌163万，幅度约33%。
永泰西里在2022年4月成交了一套两居室，成交价是487万，同户型在2024年10月成交价是327万，大跌160万，幅度约33%。
兰园在2021年8月成交了一套两居室，成交价是571万，同户型在2024年10月成交价是370万，大跌201万，幅度约36%。
铭科苑在2022年7月成交了一套两居室，成交价是508万，同户型在2024年10月成交价是337万，大跌171万，幅度约34%。
领秀硅谷在2023年1月成交了一套两居室，成交价是901万，同户型在2024年9月成交价是681万，大跌220万，幅度约25%。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
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问：计划7月1日结婚，想婚前买房，预算900万以内，女方在通州永顺商务园工作，男方在亚运村工作，兼顾自主和未来升值预期，有推荐的楼盘吗？
答：1.这个总价预算优先考虑朝阳的品质住宅。两居室，或者是地段稍弱的三居四居室 其次考虑通州的核心区。
2.朝阳的板块选择，结合你们的工作地点以及板块的热度，可以优先考虑望京的两居室，板块优质，房子也没问题，比如融科橄榄城这种第一梯队 其次是朝青的三居室等，再其次，可以在东坝或常营两个地方考虑品质大三居或四居。
3.通州的运河三角区，运河湾可以当个首选。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问老师好同一小区，同一幢楼里，东西向户型和南北户型折价一般多少可以入手呢？
答：这里和物业的类型，品质高低，城市等都有关系。越是上车盘，大城市，对于朝向的折价越弱。300万上车盘南北通透和东西通透可能只差10-15万；2000万品质盘可能差200+万。具体还和小区本身的位置，高度，采光有关系。但是，这一题最主要的问题是：同一栋楼怎么来的东西户型和南北户型？《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：史家和府学怎么选择呢，府学稍微便宜点。以后初中区别大吗？
答：史家主要瞄准的是二分，府学瞄准的是五分，史家偏重于英语，府学偏重语文数学，史家洋气一些，府学更传统一些，五分比二分成绩好，但是府学一年能上五分的比例没有史家上二分高，因为方家胡同直升5分占用了不少名额，而二中是没有哪个小学直升的，所以史家的名额多一些 你要考虑初中，不如买方家。《北京800w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：溪城家园，价格比较便宜，而且对应的小学也不错，地理位置也不错，挨着奥森，这个小区有什么硬伤吗？谢谢
答：没有什么硬伤，价格低是因为这个小区是限价商品房，交易有差额35%的土地收益金。《北京300-3000w投资回报率高的小区》《北京这些标杆品质小区收益能跑赢大盘》详见知识星球内部分享。
问：想咨询一下买房的问题。我的户口预计今年底可以办下来，暂无结婚对象，打算落户后自己先买个总价600左右的小房子，家里可支持首付300万（需要更多也还可以凑），工作是东城磁器口附近体制内单位，现年收入18万左右。因为考虑到未来孩子上学的问题，正在考虑是否直接买一个小学区房（不一定在单位附近，学区房可出租，不介意自己在单位附近另租房住）？还是买一个面积稍大，满足现阶段自住需求的房子，等有对象后再合买大一些的学区房？想请教从保值升值还有未来孩子教育的需求来说，您觉得哪个选择更好一些？如果是学区的话，有什么推荐的学区？（东西城海淀）
答：投资的第一要素是总价。你这个预算，我建议买培新或者板厂小学的学区房一居室，既能自住又兼顾了学区，挺好。培新就看法华南里，板厂就看看水上华城或者绿景苑。《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
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