很多粉丝问我最近为什么不聊市场了。其实我很无奈，这个市场能有什么好聊的？关键是：看破不能说破，那就不算干货。说破会让很多人伤心的，我又天生善良，不太希望戳破别人的美妙谎言。但是市场可能比我们想象的要差，这是很真实的。
PART 01
下一波降价在酝酿
客观来说8月份天津市场表现还算可以，供应面积57.18万平米，较7月份下降1.04%，成交面积52.82万平米，较7月份上涨3.33%，均价17410元/㎡，较7月份下降6.86%。8月份成交量较去年同期下降4.14% 。
也就是说，成交量相比7月份有小幅度微弱涨幅，成交量上涨算很喜人的结果了。但不好的消息是均价下滑了，甚至是相比于5-7月份大幅度下滑。这个不必紧张，很多高价项目该开盘的开盘，很多边缘项目、特惠房登场，均价下滑是必然的。
然后咱们回头再来看从去年到今年的走势，均价水平最低的月份出现在2023年9月，2024年3月，以及上个月的8月份。前两次均价下跌都同时伴随着成交量上涨非常明显。但是8月份的成交量处于正常月份的低位水平。跟去年的7-12月相比都偏低，跟今年的3-6月份相比也比较低。
这说明啥呢？第一个是市场虽然有反弹，但是成交量依然是低位。第二个是天津市场价格很敏感，想要成交量有起色么？那你就得价格足够有吸引力。第三，现在价格敏感冲入市场的价格敏感的刚需80%得被狠狠地教育。
接下来市场怎么走？先看上面的图，完整解释了8月份的市场构成，核心在于滨海新区新推盘项目的成交带动上涨，包括于家堡的天成燕居、空港绿城桂月云翠。接下来到年底能入市的项目不少，比如红桥西站前后两个项目，河东俩个项目，西青俩项目，但是这些项目的市场号召力如何，还得观察下。
这几天金茂智慧科学城特惠99平米200万，119平米精装270万、翡翠嘉和清尾特惠2万、天安象屿现房特惠40多万起步、津南的东亚新华单价1.15万起，铁建的花语津郡单价跌破2万，这可是大河北。中车的学区房76平米160万起步。河东雍祥园140平米300-320万，122的270多万。
就一句话：先下手为强，谁也别装犊子。
下半年机会不多，客户也不多，能用特惠抢一波客户就捞到了，捞不到的连汤都没得喝。可以肯定的是下一波特惠降价正在酝酿，而且中秋-国庆就会出来。下半年均价还会下探，市区能带动均价上涨的焦点项目基本没了。
再多说一嘴：河东红桥最近一堆新盘，我不认为会带动均价上涨，反而河东红桥现在的价格体系会崩溃。咱们改天细致分析。
PART 02
幸福是比较出来的
如果你看不懂全国，光聊天津那是片面，如果你看不懂天津市场只聊板块那是外行，如果你看不懂板块只聊项目好坏那纯是扯淡。
我每天看抖音的各种口水横飞这个盘合适那个盘特惠，这个二手房极好那个必卖，但是要么是不告诉你价格，要么是不告诉你位置，反正就是：私聊私聊。佯装服务到位，来获取客户信息我就很糟心，不是说客户越来越精明了么？为什么傻子到处在。
我选了几个热点城市，对比了一下2023年1-8月份的成交量，与今年1-8月份的成交量价。非常直观的是：天津相比于2023年同期成交量跌了36%，供应面积跌了30%，然后成交均价居然上涨了2%左右。
幸福是对比出来的，看看热点城市，一个比一个更惨，
上海成交面积跌了48%，均价居然暴涨15.5%，大家上半年见识了上海的豪宅，但是豪宅带动的是价格，成交面积是结结实实的刚需刚改代表好么？
北京，成交量跌了37.7%,均价下了10%
广州与深圳，成交量与均价都跌了。
然后再看热点二线城市，成都杭州当红炸子鸡，也熄火了。量价都跌的幅度巨大。济南青岛同样。在这些城市当中，西安跟长沙市两个特例，成交量跌幅巨大，但是成交均价上涨很明显。销量调整还没有反馈在价格上。
这些城市我都去考察过，西安相对房价依然处于低位，成交量大跌之后，房价会有盘整阶段，但是扛过去必然会稳健上涨。长沙同样如此，收入水平跟房价水平都偏低，属于年轻人比较理想的躺平胜地，房价不会大跌，毕竟已经逼近成本线了。如果被年轻人发现回流，可能反而会有所反弹。
综合来看，你会发现天津房地产已经算是很幸福了，虽然我们下滑开始的早，但是我们幅度小。但是热点城市下滑之快大幅度超出预料，特别是房价的堡垒性城市，大幅度下滑对市场信心造成的压力十分巨大。
天津市场刚调整完站稳脚跟，被焦点城市一个滑铲。目前看放滑铲的这些城市多数都还在下行，那天津的被动下行几乎逃不了。
房地产不好过，最艰难的不只是房企，还有地方政府。这是有人整理的土地出让金数据，可以对比看看，今年1-8月只有北京土地出让金额过千亿，但是北京楼市的调整才刚刚开始，土地市场有些后知后觉。其他城市，几乎无一例外跌幅在30%以上。曾经风头无两的杭州，热点上海，全部都接近50%的跌幅。
这个跌幅之下地方政府还有化解债务的压力，所以再投入大型基建基本上没戏。聪明的地方政府开始用土地来偿还债务，估计未来越来越多的类似方式。偿债+城市更新成了住宅供应的主要方式。偿债的项目多数都是代建，到目前代建项目还没人回答后续的管理、运营、维护问题，有的时候举目四望，可选的项目居然越来越烂。从2022年就有人高喊抄底，看完全国性的土地、楼市之后，恐怕正常人都会恐惧。也有算命先生说房价暴涨将在2026年。
有个大哥跟我说下半年很多优质区位盘活地块出来的保障性租赁住房才会集中入市，会不会对刚需市场有冲击，这个都不好说。但是这个物种给市场提了一个醒是，楼市走在历史性转向的档口，大凡能称得上历史性的，都不是短暂的一两年能看到结局的。
