王健林说他走出大连、开辟万达、走出国门是三大转折，而且强调说万达是打死都不卖的底层资产。但到现在为止，万达已经卖出了至少32个万达广场，截至2023年12月31日，珠海万达商管运营管理商业广场依然高达497家，总建筑面积6898万平方米，遍布全国所有省份，合计227个城市。此前不久，珠海万达更是迎来一笔高达600亿的注资，解了首富的燃眉之急。换句话说，即使是在一路卖卖卖，万达广场依然是一门好生意。只不过王老板把生意做成了两种，一种是坐地收租，但是现在越来越少，反而更愿意输出品牌、招商、管理运营，当个包租婆的看门人。
前几天我去西青万达广场转了一圈，没什么人气，也没什么拿得出手的业态，东丽万达也转了转，可能是东丽太过于渴望一个综合体，居然运营的声势颇大，星巴克奈雪海底捞，虽然跟我四线小城的故乡一致，但是不妨碍热闹。
再厉害的高手，也有判断失准的时候，一座万达造价7个亿左右，纯硬资本投入自持，回收周期遥遥无期且不说，据说卖出的万达广场作价普遍只在4亿左右。换句话说，还得面临资产升值贬值的无形压力。所以后来万达玩儿出了新花样：别人掏钱买地盖楼，他来控制、运营，然后收益分成。
万达过去了高光时刻，此时此刻是山姆的天下。前段时间在沈阳，亲戚载我去车站路过山姆说我们这里有一个山姆，言语中颇有些自豪。而此前不久，红桥山姆落地的新闻渲染成了红桥要逆势崛起的标志性事件被广为传播。
但是很多人都忽略的一个核心问题是：山姆大叔从来不自持，换句话说从来不会自己掏钱买地盖楼。
昨天，政民零距离上一个消息说：东丽区山姆二次选址后将与金茂合作，选址位置在览秀城的一部分。这也是东丽山姆官宣二次选址后官方释放的石锤消息。
我印象中2020年上东金茂智慧科学城开放的时候，特别请来了山姆在园区做了一个展位，说要带给城市东部客户高品质的零售供应。但是辗转四年，120万方的商业、超过30万方的览秀城以及山姆全部都毫无声息。
商务局曾回复称：待沃尔玛确定项目选址后，东丽区商务局将协调推动项目尽快落地，早日开工建设。关于金茂览秀城项目，东丽区商务局已下达《关于加快金茂览秀城项目进度的催告函》，督促尽快启动。同时，东丽区商务局也在积极推进沃尔玛与金茂合作，完善金茂智慧科学城周边商业配套。
山姆倒是轮番传出消息，但是貌似官方发声居多，业主方与运营方最重要的两端居然都没有什么声息。据说万达的标准化操作手法，两年内能够实现一座商业的开业，这不是吹牛，而是东丽万达真的是不到两年时间。
回头看万达，绝顶聪明人，持有重资产不是一门好生意，特别是房地产估值下跌的年代，消费低迷的年代，但是当包租婆的看门人绝对是一门好生意，稳赚不赔的买卖。
山姆的租金水平我不敢说高低但是其运营模式决定了绝对租金水平偏低，但是对于持有物业的人而言，低租金、低物业估值，投资建设等于一笔非常难算的账。
红桥山姆的投资建设方是红桥国资，但是金茂却是要算账的，这年头，包租婆并不好当。所以跳票四年，难点不在于客群、山姆，可能难点是谁愿意真金白银掏钱，持有这个资产。无论如何，有动静总比没有声音来的好，至少东部、买了这个大盘的客户又有了一点盼头。
前段时间北辰淮东路商业又有消息说，要搞成爱琴海，从万达到王府井到爱琴海，估计北辰人民都腻了，华北集团说算了龙耀城我自己规划一个。
商业难搞么？这年代的确是有些难搞，但是比商业更难搞的其实是客源。西青的永旺与大悦春风里摩肩继踵。
我曾经很仔细的去青岛的金茂中欧国际城考察了一圈，实话说很震撼，这个项目本身在青岛的城阳区，处于市中心的北端虽然说是国家高新区，但是实际上位置比较偏，既不靠近市中心，也不是传统城区，也没有崂山区的风景，更没有黄岛的政策大力支持。
但是这个项目总占地约2500亩，建筑面积约400万平方米，住商比为6：4，住宅总建面240万平方米（含48.2万平方米人才公寓），商业总建面54万平方米，产业办公105万平方米，持有型商业物业如综合购物中心、五星级酒店、邻里中心等约24.5万平方米。
我印象中这个项目2015年开盘，持续很多年，年销售额都是40-50亿的水准。
如果单纯以为是个住宅大盘就错了，这个片区里面做了一个白沙弯公共空间轴线，从胶州湾一路到规划的学校、商业、写字楼、大型景观湖以及沿街商业。沿着中心湖与人工河岸公园有广场、海岸、跌水、活动草坪、挑台、亲水驳岸和环湖跑道等等。然后在这个区域里面引入了青岛几乎最好的学校，然后19万的览秀城，除了商业，还做了一个伊甸园。
换句话说，金茂在一个老旧甚至是工业围困的区域里独立打造了一个天地，生态环境、商业环境、居住环境、教育配套等等，然后，这个片区成了北部的核心地带，年销售四五十个亿也可以想到人口流入的体量。所以这个项目在很多城市综合运营的案例当中都会提及。
某种意义上，金茂后来的智慧科学城产品系就是脱胎于这个项目，大规划、独立造城、高端配套，更新整个片区的面貌然后换来巨大的溢价。
但是这里面一个核心问题是：中欧国际城崛起于市场最火爆的年代，各大城市都有充分的人流导入，而人流量的支持下，房地产销售火爆，商业的存活才能够看到希望，各项配套乃至于市政界面的整体提升才有资金出口，是一个正循环过程。
但是当人口流入量逐步趋于低迷，任何开发商都会考量商业配套的兑现资金压力，为了控制项目成本，市政界面的提升打造也基本上会处于末端，也会打破整个项目的良性循环。
所以山姆的数次跳票可能表面上是商业的踟蹰，而背后是持有型商业物业的困境。如果大家关注商业地产的话，很多商铺几乎堪称骨折价。如果再深究下去，是房地产的逻辑逆转。
说到这里必须说一句，我一直说，天津没有真正的高品质住宅区，不是说没有高品质项目，都说梅江，沿湖一带被瓜分完毕之后其他小地块散乱规划，城市界面不错但是现在回头看，也已经泯然众人矣。除了少数极有购买力的群体，天津改善需求需要城市界面极佳、区位素质相对较优、配套便利生活方式前沿的改善类片区。可惜天津目前没有。
如果你仔细瞰，津南、东丽都有体量非常大的环内待开发用地，交通便利度不错。某种程度上金茂希望复刻中欧国际城的成功，打造这样的一个片区，事实上金茂智慧科学城的客户群体并不是刚需恰恰是总价可控的改善客户。金茂之前，旭辉的都会江来定位的客群也是以此为主。但是每次沿着雪莲南路南北走一次就很绝望，可以说开发商在努力但是看不到任何大手笔的市政规划，也看不到整体区域提升。错过了大手笔规划的年代，也错过了大体量人口、购买力涌入支持的年代，用一个老话说叫罐子里养王八，能做的只是纠结落不落山姆与爱琴海。
