最近在看吕思勉的中国通史，强烈推荐各位看看，从家庭的组织一直聊到政府，从象形一直聊到新旧文字，当然不会少了文化史。然后诸子百家立面他提到一个农家的流派，大概分析说是脱胎于女性氏族公社时期，所以农家学派的观点跟夏商周相去甚远，跟秦汉以后更是无足借鉴。如果不看这个书我见识短浅是断然不会知道这些流派的。
多说一句：对于儒家他的看法很特别，说儒家把社会进步分成两个阶段，一个是小康，一个是天下大同。但是可惜天下大同的学说散佚了，所以小康社会成了封建时期追求的终极目标，也成了束缚社会与时代进步的枷锁。
当然我没打算聊历史学，我只是感慨：人们大多数时候都会多多少少受到时代背景、职业特点，自我经历的局限。于是在局限中好像有一套自己完整的逻辑体系，解释这个行业的诸多问题，其实多数时候是经不起推敲的。特别是没有能学贯中西，汗牛充栋的人，当以为掌握了真相，其实就距离谬误不远了。
最近两天股市表现很可观，深究起来是源于有个美国官员说美联储9月降息基本上是定局等等。然后此前有很多文章都在说，美联储降息将会推动货币资金回流，到时候股市楼市都会回归涨势。
这种经济问题我不太懂，也不敢贸然说真假，但是目前没有严肃机构给出这样的结论。当然了，换个角度，每个草民都知道这个逻辑了，那国家间的经济对抗与竞合岂不是就太过于简单了？
所以很多人问我美联储降息会不会推动中北镇房价上涨我真心是没法回答的，也懒得费口舌。请谅解。
资本就是钱，而且是很多钱，能被资本看得上的房地产资产，除了物流地产、商业地产、写字楼综合体等等，也包括地皮。但是住宅多么？大概率是不多的。即使是有，人家也不会蠢到跑去买和平的学区房、中北镇的刚需二手房吧？高端超高端项目经过价格洗礼超跌的项目有可能在这种波动中喝到汤，因为能研究把资本挪到国外赚钱的人绝对不是普通市民。当然挪回来能看得上的资产也不是普通市民的资产，你一介草民跟着凑什么热闹呢？
很多时候有念想总是好的，万一实现了呢？毕竟现实已经很艰难了，没有必要再在艰难的行情上再描画几笔冰霜。所以我让贝爷昨天把题目都改了，哪有冰霜，明明就是市场很稳定的好么。
7月份天津商品住宅成交量环比下降32.22%，同比下降10.53%。均价下滑1.32%。这事儿一点都不意外。绝对不是事后诸葛亮的说一句，7月1日我分析下半年楼市的时候有8个判断。其中一个就是下半年房地产市场成交量持续缩减。因为上半年几乎把能用的劲儿都用完了，包括政策放松、金融刺激、学区房挤压、新规范下的新品项目入市。下半年呢？这些都没啥了，成交量必然会回落甚至是缩减。
这不是拍脑门的判断，而是要知道为什么上半年表现尚可，谁在买房，开发商心态如何，再说下半年。所以年底价格战基本上不用怀疑。
（数据来源：克而瑞）
我留心关注贝壳新房、二手房数据，新房端口上是最大的渠道商，我关注的片区日均大约是70-80的规模，很稳定的低迷状态。二手房周六日160-180，平时也就是100左右，很稳定的低迷状态。
在这种低迷状态下其实市场进入了一个平台期，价格看上去比较稳，新品卖溢价与老盘降价促销相互抵消，持销项目暗搓搓的特惠。但是成交量小幅度释放之后也就那么回事儿了。
这就是一个非常麻烦的时期：客户都哪里去了？刚需客户一部分被二手房分流走了，因为二手房推的价格实惠到看得我都动心。另一部分是彻底没了。对就是没了，因为刚需本身就是收入水平受影响最显著的群体。谁在收入看不到预期的时候负债买房？过去的刚需主力是新大学生，现在一轮轮镰刀过后，可能已经成了灵活就业人员。
今天住建部的新闻说2024年，全国计划建设筹集保障性住房170.4万套（间）。截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。
基本上未来还有机会的市场也就剩下改善型市场了，学区的、面积的、环境的、居住方式的、区域的等等。这里说一句学区，目前来看依然是个房地产的助推因素，但是河西门槛先开始是学府源境，后面是兰园，后面有津铁，再往后就很热闹了，海河湾的还迁房，东舍宅的二手房。所以这种资源的稀缺性也就分崩离析了。
改善咋改呢？最近成交了一块西站住宅用地，纯住宅啊，楼面价格大约是1.25万，住宅咬着牙都过不了3万吧？在看挂出来的河东工业大学二期估计买了仰山的人又滴血了，毕竟1.56万的价格，出来配豪华精装再加上新产品，也就是3.6万左右的水平，而且可以负责任的说拿地企业也是响当当高端住宅标杆项目很多的。这种情况下春映海河仲么办？
上面这俩盘估计都是地段改善型产品，面向地缘性改善。
7月榜首项目是中交海河玺，卖了接近2万平方米，均价达到了2.7万，很多人之前说东丽天花板到底值不值。改善客户的心态跟刚需不一样，不必以刚需看改善说它值不值，也没必要以改善的钱去看刚需产品回来说产品太次。
有人说看破说破才是干货，也有人说嗨你说的我看不懂你就告诉我哪里能买哪里不能买。什么时候能买。也很多人都说啥盘算改善，我前面说了几种类型改善估计很多人都各有看法，我只能说你是对的。在市场盘整期买房不是个坏时间点，但是建筑新规范带动下的产品溢价就没啥必要。至于市场盘整期之后是掉头向上还是继续向下，这个问题见仁见智，大家自行判断吧。人艰不拆，我就不再在伤口上扔雪球了。
