昨夜今晨最热闹的消息就是美联储降息了，反正肯定不会是单纯利好楼市就对了，对于你我家房子也没啥本质影响就对了。之前就有媒体在鼓吹这事儿，但临到头不敢吱声了，那时候姑且算是个看事情的视角，现在如果再吹美联储降息会对天津楼市重大利好，估计也害怕被喷无知吧。
PART 01
楼市小作文再飞，居然有些可信？
但是在美联储降息的消息之后，立刻就有小作文开始疯传了，内容有两点 ，一个是明天也就是9月20日新的LPR报价时间点，央行可能会下调贷款利率20个BP。第二个就是说下周一可能要开始降低存量房贷利率了，据说可能下调的幅度是40-60BP。
7月份的时候，LPR下调了10BP，下调之后，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。现在天津执行的政策大概是房贷利率不低于相应期限LPR-60个基点，相当于现在执行的政策是首套3.25%，二套房贷3.8%。
如果再下调20个BP，那整体房贷利率还是非常可观的，也就是说首套房贷利率会维持到3.05%附近，二套房贷利率会下降至3.6%附近。
下调LPR这个事儿还有待明天上午证实，但是大概率是真的。而且从利率水平来说，可以说是当年想瞎心思都无法梦到的水平了。
为嘛我说这事儿大概率是真的，而且另外一个层面说是美国降息之后小作文会疯传？其实道理很简单，因为美联储降息给各国打开了降息的空间。因为如果美国一直加息，就意味着日本、澳大利亚、中国这些国家的利率水平跟美国的利率水平差会越拉越大，很多流动的资本当然会考虑换成美元去吃利息。
去年国内一直在降息，因为经济形势不太乐观，需要大幅度注入流动资金来缓解，刺激，所以利率一路下行，存款利率能找到2%左右的都很难，这一点估计大家都深有体会。但是老美的利息水平是5%左右，那你想吧，如果你有亿万流动资金肯定是存钱到美国更香啊。我们普通人这点小钱跟有钱人的大钱在利率反映上那完全不可同日而语。所以换美元成了富人的时尚。
但是美国人开始降息之后，利率差距会缩小，一方面套利资本的收益预期回落了，肯定资金流向会改变，另一方面，利息水平的差距缩小了，进一步下调的空间也就有了。
当然这个简单的逻辑不太严谨，只是为了便于考虑简单解释。现在国内情况很多人说是叫做通货紧缩，基础货币数字上足够多，但是要么沉淀，要么空转，所以货币量很大，但是市面儿上缺钱，到不了该到的地方。
降息不能解决问题，但是在找到更好的办法之前，降息注入市场流动性也是不得一的办法。而且今天股市明显回温，这是市场对于美联储降息的乐观态度表现，明天加把火也是非常合理的存在。
所以，相当于说有空间，也有条件，有诉求，我个人认为明天上午大概率会降低LPR，具体的要到明天揭晓。如果下调了当然是减轻购房压力之类、利好楼市之类的老生常谈的话题，咱们就不再赘述。
PART 02
存量房贷必降，问题是怎么降？
小作文涉及到的内容，第一个是LPR下调，第二个是存量房贷利率降低。
我在8月30日的文章深入分析过存量房贷利率降低这个事情。大概就是：可以通过商业银行与借款人自主协商变更合同约定，降低原来的贷款利息。
我大概盘点了一下历史利率，就拿2017年执行的政策来说，当时房贷利率是基准利率的1.05倍，即5.145%；二套房首付6成，执行基准利率的1.15倍，即5.635%
现在如果明天的降息成真，房贷利率会是首套3.05%，二套3.6%附近。利率差距将会是2-2.1%的差距。而且按照现在的政策来说，很多二套其实是可以按照首套来认定的，如果这个口子放开，那最大的利息差就会是2.6%左右。
在这种局面之下，2019年之后买房子的人就很悲催，一方面房价下跌，一方面利息巨高。这就导致首付跌没了的状况很平常而且还得背一身贷款。这事儿谁受的了。
所以给这帮人降低点压力也是正常的。但问题就在于：这事儿等于从银行兜里掏钱出来啊。所以降肯定是要降的，但是降的幅度要多大，怎么降低都是问题。
你就想从5%的利息降低到3%，刺激不刺激，但是银行可是凭空消失了真么大的利润啊。2008年的确是有过这种操作，当时办法是如果满足条件，可以申请享受7折房贷利率优惠。但是2008年房贷的基础规模只有3万亿，最后有6%的人通过了申请。但是现在规模是40万亿，是十几倍。
所以今天的小作文跟8月底的截然不同，8月份传闻是直接转按揭，但是今天的风声是存量房贷利率降低40-60BP。
也就是说，会降低一些，但是跟现在的房贷利率水平还是没法比的。相对于8月底的大规模，这次的小幅度降息估计更有实操性。
当然对于手里有高利率水平贷款的朋友来说，这是个不错的利好，我说够吃几套煎饼果子了。但是如果背着高息贷款现在最优策略肯定是还大额，要不然钱存着吃2%的利息，反而背着5%以上的贷款不是疯了么？
PART 03
回头看，悔不该当初么？
聊完小道消息多说几句，在中美贸易战环境下很多天真的人们会觉得，美联储降息要么是美国人完成了对中国乃至于日本之类的收割，鸣金收兵了，要么是美国人战备，大中华顶住了压力赢得了胜利，可以等着外资大规模流入，涌入股市、楼市、宣告新一轮上涨潮开启。事实上这也是此前很多人把楼市的问题寄希望于美联储降息最简单直接的理由。
但是有没有想过，其实大家都各自有各自的问题要解决的？
我看了很多研究机构的报告，分析美国人加息的目的就是控制国内通货膨胀，现在通货膨胀回落了，但是经济有衰退风险，所以提前降息来对冲潜在的衰退风险。
至于为嘛美国人会经济过热通货膨胀，其中一部分原因是中美贸易问题，但是更大问题是，必须承认老美的经济发展强劲，在口罩之后各国都在复苏，资本必然会选择个成绩优、底子厚的选手啊。为了赚钱买彩票，咋可能买国足赢是吧？
现在失业率上升，美国人需要应对潜在风险，开始降息也是合乎自身逻辑的存在。至于说收割那当然存在。
说回来自身，为嘛持续降息，其实就因为经济筑底没稳定，支柱性产业房地产因为当年的疯狂透支被美元债拉爆了，原本是招商引资来的外资，加息以及种种原因之下也流失了一部分，出口也疲软了。经济压力骤然就大了起来，更何况有通缩的说法了已经，需要加码放水的老套路来稳定经济。
在这种局面下你说房地产会不会成为抄底对象？有可能，但是绝对不会是推动房价上涨的抓手。举个例子，如果你买写字楼的核心价值是什么？是房租，房租背后是新企业涌现、现有企业扩大规模，房租上涨，然后跟着写字楼价格才会上涨。
买商业也一样，是房租，租金上涨背后是消费一片红火，一铺难求，租金水涨船高，商铺成了金铺。住宅也一样，需求旺盛，供应有限，预期推高才有追捧。
现在多少企业裁员咱们不敢说，但是扩张办公面积，大规模招人的肯定是少了。商业也一样，每天听的多的是闭店的，空置的、运营不好的，而不是一铺难求的。
就这种局面，都精明到跑去老美那套利的资本，会傻到冲入市场收购一堆写字楼商业？所以等着资本回流推高房价，不如期待一下国家资本收购商品房作为保障房，至少这事儿是板上钉钉的，能够影响到供求关系的。
但是精明的资本肯定想捡漏啊，我个人认为有可能是物流类地产，有核心技术的企业股权。有可能是被回流资本青睐的对象。但是这是好事儿么？是也不是，好处在于给这些企业、地产项目注入资本，但是劣势就是这些套利资本撤退的时候又留下一地鸡毛。
说回来地产的问题需要自己解决，面临的经济困境、通缩压力也需要自己来解决。我看了很多机构分析，有的说加强社保，兜底，降低房贷等等生活成本，让老百姓敢花钱。也有的说给老百姓发钱让有钱花。也有的说再度上马大基建，全面取消楼市干预刺激楼市。
多个城市已经被暂停大基建了，发钱更是实操不太可能，教育、医疗、养老短期内想要搞出来一个巨大的保障体系，让老百姓无后顾之忧，那得多么天文数字的金额？
你要说给老百姓涨工资，现在企业都生存艰难，哪来的空间给老百姓占工资？所以这些所谓策略都是扯淡。真正能解决这事儿的美国人说：只有惊人的技术创新。
就像当年美国人打开了互联网的大门，刺激消费就不说了，创造了一个全新的领域。消费电子、半导体上下游，形成的新领域。再比如现在的新能源汽车，形成的消费市场。但是华为曾经说，真正引领性的技术突破与创新都是基础科学积累的结果，也是长期积累的结果。而我们在最优渥的技术奠基时代，选择了最没有技术含量的房地产。现在，楼市还会被坚定的选择么？
