今天下午，一则消息引爆了地产股。原文是这样的：中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月（通常的利率调整时间）。此外，居民也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将是房地产步入困境以来，首次允许这种被称为“转按揭”的操作。
虽然这个消息没有被证实，但是很奇怪的是也没有辟谣，而且，最近几次房地产大的政策调整这个信源放出的消息最后都被证实了。
我查了查，这事情也不是空穴来风，7月4号的时候，新闻就曾提到过：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。所以从央行态度来说是支持的，只不过是一直没有实际落地。
如果再往前翻一番就能发现，历史上存量房贷转按揭曾经有过实操案例，就在2008年。当时人行在10月份定调说：金融机构可以按照原本的约定条款，在评估奉献的基础上，自主确定已经发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。到2009年大约是1月份前后，四大行基本上开始进行存量房贷利率优惠的转按揭操作。
结合消息、此前央行领导的表态，以及历史上的实际操作案例来说，这事儿大概率是真的，即使是落地需要点时间。
所以有粉丝说：希望这次传闻成真，让我也能松口气，多吃两顿好的！也有牛人喊出了：苦高利率久矣的呐喊。
具体怎么调整目前还没有政策，但是我看了看2008年的调整办法
当时人行确定的贷款利率下限是基准利率的7折。四大行的存量贷款调整办法基本上同意是最低是7折，而且需要看客户的信用程度，收入水平等等最终确定。也就是说调整的贷款利率水平是政策发布时候的利率下限。但是当时的住房贷款规模只有3万亿规模，而且大约只有6%左右的客户实际通过审批享受了存量置换。
但是现在规模是40万亿，这就相当于从银行口袋里掏走相当大一笔钱了。
差别有多大呢？这是现在全国各大城市普遍在执行的房贷利率下限水平。可以看到天津现在的利率水平首套房在3.25%，二套房在3.8%左右。但是在2017年执行基准利率的1.05倍，即5.145%；二套房首付6成，执行基准利率的1.15倍，即5.635%
2019年经过基准利率下调之后，首套到了5%，二套到了5.2%左右的水平。
随后就是大约两年的平缓期，到2022年初，房贷利率参考的5年期以上基准利率从4.75%一路下滑到今天的3.85%。同时贷款利率的上浮取消伴随着利率下浮。
到现在天津执行利率首套房在3.25%，二套房在3.8%左右。对比最高点的2017年，首套房贷利率最高利息差可以达到1.89%，二套可以达到4%左右。但是这只是一个理论值。
因为2021年执行利率换轨，房贷利率可以选择固定利率与浮动利率。固定利率是一个固定利率数值，但是浮动利率是lpr加一个固定加点数值。选择浮动利率的客户在每年的1月1日就会进行自动的跟随最新lpr进行调整，也就是说2017年的房贷如果选的是浮动利率，在2022、2023年已经按照当时的lpr4.2%+加点调整了两轮了。
到2023年存量住房贷款利率调整当中，允许客户进行二套转首套的调整，调整过程中允许客户提出固定利率转化为浮动利率的申请。也就是说固定利率的客户也基本上有转为浮动利率的机会。
所以存量房贷利率降低对于背着房贷的人来说影响包括三个方面：
1是当时选了固定利率而且2023年没有变为浮动利率的人，这部分会影响非常大，毕竟利息差很大。
2是原本到2025年1月1日才能调整的浮动利率客户，现在可能能提前几个月调整。
3是浮动利率的加点很高，现在有机会能够重新定价，重新谈定利率，有机会把加点大幅度降下来。
虽然不知道天津存量房贷利率水平，但是据说今年利率调整幅度比较大的北京利差非常巨大。北京大部分存量首套房贷客户的利率基本都是LPR+55BP，比现在的LPR-45BP高出了100BP。上海、深圳等一线城市新老首套房贷利率的差值也在80基点左右。对于二套房贷来说，新老利率的差值更大。比如，同样购买北京五环外的二套房，不少老客户的利率是LPR+105BP，现在的新贷款利率只有LPR-25BP，相差130BP。
所以如果调降1%的利率，100万的贷款月供就相差了接近600多，够一个月的煎饼果子豪华版了。但是这都是从银行口袋里掏的钱，虽然大概率转按揭会落地，但是落地多大力度还得再看。
但是转按揭并不是降低购房成本最有力的招数，真正低利率低负担的招数是：商转公。2024年二季度，郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务，允许符合条件的家庭申请办理。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，而6月份全国房贷平均利率3.45%。，这其中差距非常明显。而且除了郑州，深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多个城市也宣布开办“商转公”业务。几乎隔几天就会有粉丝问我：天津会不会也允许“商转公”？只能说一切皆有可能。
降利率从来都是刺激楼市的重要招数，对于减轻房贷压力，提升一下煎饼果子多加个鸡蛋肯定是会有很明显作用的。但是至于会不会让你敢于再买一套房，这个恐怕很难说，甚至可以说政策目标不在此。按照央行数据显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。对比去年年底的38.17万亿元，住房贷款余额居然少了3800多亿元，问题出在哪里？主要就是：存量房贷利率居高不下使得客户勒紧裤腰带提前还贷。提前还贷的策略必然会影响到：银行贷款发放通道不畅，钱在银行出不去，客户勒紧裤腰带不消费，这才是转按揭的主要目的，对房地产市场会是利好么，当然会。但是这年头每月刚省了600房贷转头再去多背个6000月供的勇士恐怕并不多。
