前几天翻一本书，说中国可能出现极为成功的商人，但是不会出现像罗斯才尔德一样的巨擘，因为他们善于在现有商业模式中寻找获利机会，但是很难具备创造商业模式的勇气。
我翻了一下成功商人的经典案例发现居然很难驳斥这种说法，但是昨天鸿蒙系统发布会，系统本身、终端数量、从编程语言到app的适配性生态体系打造，都极为全面，更重要的是它还给出了一个更长远的愿景：万物互联的底层系统。
当然我不是说华为是一个成功的商人，也不是说华为值得爱国主义的激赏，事实上这篇稿子还是用刚买的苹果码出来的。但是这都不重要，重要的是华为至少成功真正走到了中国商人从未进入的无人区，这个无人区是独立自主的创造，创造已经有但是不能为我所用，创造面向未来，创造一个硬件一个软件甚至是一整个生态缸一样的生态系统，其勇气与投入足令人钦佩，也足够让人为其引旌呐喊。
这是题外话，真正想说的是，我在天津，狠狠的羡慕了华为所在的深圳、以及互联网产业链密集分布的杭州、上海、成都。
按照一份薪酬报告，华为正式员工的年限最低13级，20-25万，然后逐级升高，到16级就能拿到50-60万，到18级就能达到60-100万。而管理层则是150-500万专家级别就是500-660万的年薪了所以最近上海华为从浦东金桥搬至青浦练秋湖研发中心，附近金泽、朱家角板块的租金的确水涨船高，已连涨三个月。青浦租金飙升67%,房租3个月从3000元涨至5000。
而北京华为北方总部在丽泽商务区，我曾经惊叹其建筑的创意，但是五站地铁外的5环周边的项目，多少都有这类型客户的影子。
然后阿里巴巴曾经红极一时，然后翻了翻，总年薪基层员工差不多是26-30万，逐级高升到高级专家能到150-200万，资深专家与研究员能到300-400万的水平。
所以阿里巴巴随便在杭州一个地方建数据中心、建研究所，建一个办事处都能带动房价。如果你去杭州随便一个楼盘问客户构成，多多少少都有阿里上班的人。一个朋友在华为上班四年，买了一套杭州的120平米，还完贷款后离职躺平。
所以，我一直说房价不是问题，问题是什么样的收入群体来支撑起房价。这是最关键的问题。
前几天楼市政策出台之后市场反馈非常积极，最典型的是二手房、新房成交量有了显著回升。然后今天看了一个机构的数据，政策出台之后，二手房成交面积结构50平米以下房源占比稳定在18%左右，50-70平米占比提升了2%，到了22%，然后是70-90.90以上都比较稳定。但是总价结构上却是出现非常明显的变化，150万以下的房源成交占比从70%左右直接上涨到了75%左右。
新房成交上的变化也非常明显，最近两周，100万以内与150-200万的房源成交占比急剧放大，成交面积也表现为70-90平米小户型占比快速上升。
这俩个结构性的变化只能说明一点：目前市场带动的不是有钱的改善，而是勉强能够够得上的刚需。或者是因为购房政策放宽之后，外地人的低总价落户需求。本地改善没有出现很狂暴的增长。
但是在热点城市，往往是偏向改善甚至是高端豪宅的产品能够快速走热，这就不得不承认，各个城市之间的客群构成既然不通，也决定了一个地区的房价走势、房地产企业的进入意愿、房地产市场企稳回升的速度。
目前来看，天津缺乏这类型具有购买力的客户来进入市场，或者说天津可能缺乏这类型高薪水且具备足够人数规模的客群。
政策出来之后我一直在关注北方网的政民零距离，会不会有民众咨询哪里哪里拆迁呀，具体的购房政策或者是操作流程之类的，但是除了一个契税的消息还是因为有某媒体假传消息导致的误解，其他几乎寥寥无几。反而多的是，这里的路什么时候修通、哪里的桥破损，公共绿化有些问题，商业配套何时能按照开发商说的落位等等。
这个事情很正常，但是背后却是一个研究报告很严肃的讨论叫做：楼市下行之后的二次冲击。现在大家都知道房价过去几年连续下滑之后，开发商生存压力，市场销售压力，政府卖地压力。
但是这些压力之后是什么？2024年前8月，地方本级的土地出让收入累计同比-25.4%。而且其中政府平台托底的无法统计。政府财政收入大幅度减少之后，缩减开支是一个重要内容，绿化、道路、新区开发建设、市政工程等等可能会进而制约很多区域的发展规划兑现。但是地方政府为了扩大收入，会在其他方面努力。而从教育医疗到各路要求的刚性支出依然很多，怎么办？所以维护良好的营商环境已经被直接提出。
除此之外，对于房价直接影响的就是开发商的生存压力。我查了查数据，据说碧桂园目前已建成但尚未售出的住房大约有3.6万套。尚未完工的待售房屋数量已达到73万套。当前在建设中但尚未售出的住房数量为35万套。
其他房地产企业的尚未查到，而与此同时，现房销售面积占比升至26% 预计2026年迎现房试点项目集中入市高峰。很多人不知道这些数字背后是什么，如果一个房子没建好但是烂尾了，且不说最大的受伤人一定是银行，更关键的是它构成巨大的社会资源浪费。所以这就是保交楼为什么重要，一方面是卖出去的房子要保障市场信心与合法权益，另外一方面是，这些没盖好没卖出去的房子也是沉睡的资产，需要卖出去给开发商换取救命钱。
但是都知道最近几年建筑新规范、新产品配置疯狂内卷，这类型已经规划设计了很多年，而且已经沉睡了一段时间的项目如果出于不浪费资源的目的下盘活会怎么办？
去年天津出了一批远年盘活项目，低总价、卖学区卖地段，但是你别挑户型，直接把市学区房的市场门槛冲击了。这就是第二波影响的另外一个因素——未来的供应结构会大面积变化。也会深刻影响房价。
在政府、开发商、供应乃至于购买力全部非正常状态下，用什么样的雷霆手段打破这种循环是个关键问题。限制政策全放开，金融政策全加码，够不够还需要时间验证。很多人说我看空市场，其实不然，普跌之下我也在亏损。但是不以屁股决定脑袋罢了。但是从长远来说，一个城市的房价大概率不会取决于政策，而是取决于购买力。而购买力的培育背后需要有影响力的产业，需要先做好商人，也要做好商业模式的创新，而不是专注于房价本身。很多时候回头看，可能眼下的房价困境，恰恰是卡在了当年专注房地产的后遗症。
