今天很难得：泰达开发区一大街以南居然上架了一宗地块，几乎是开发区最好的地块了。就在万通华府与招商贝肯山的中间。这块地坐轻轨的路上路下都能看到，已经很多年了，终于上架也算是给滨海楼市提一口气。容积率最高的1.4、1.8，整体算下来，楼面价是1.26万/平方米的水平。
建筑限高分别是27跟36，基本上是叠拼加上洋房小高为主的组合。在开发区这个核心位置，能有洋房加叠拼绝对非常优质的地块了。
我翻了翻周边的新房价格，上半年想要清尾的招商贝肯山直线把价格打到了21000左右，狂卖300多套让开发区有了一些热度。但是除了贝肯山，其他主力在售项目基本上都在格调手中，宝珀花园2.8万均价，瑰丽花园3万均价，这俩个项目月均在9-10套左右。
除了这俩个项目，还有两个特例，一个是一年只卖了3套的远洋天著春秋，单价4万，一个是华纳豪园，单价3.55万，一年卖了22套。
所以看起来开发区基本上属于：有价格但是没有量。想要走量就得有充足竞争力的价格。
1.26万的土地楼面价格上即使是配装修，小高层也能把价格控制在2.5万左右，基本上是贝肯山之后最有价格竞争力的项目。如果换成控制成本的开发商可能用洋房叠拼做一部分溢价出来，小高层价格更优惠。
买开发区的能接受2.5左右价格的客户不妨等等看，毕竟位置跟价格都没得说。除了面前是轻轨有些闹心外其他一切都好。
说到这里顺便多说一据，开发区来说房价经历了3个大的阶段，一个是2006年到2010年前后，房价万元水平，区域开发起步阶段。2010-2017年是稳定上涨阶段，从1万上升到2万左右均价。但是2017年-2018年直接疯了，均价上了接近3万，那会儿说了开发区房价要跟和平看齐的，万通的很多二手房价格都挂到了4万。
后面的时期大家都知道了，从高点一路下滑到2022年的2.3万附近。但是基本上存量项目销售的差不多了，中海津门大院扛着，格调三盘扛着。价格跟于家堡基本上是接近1万多的价格差，真正买单的都是些不缺钱的高人。
在这种环境下，贝肯山直接降价收割了一波，但是格调在开发区的另外一个项目会展中心就很尴尬了，如果想要卖到2.5左右的价格位置略显不足，如果要卖的便宜，客户被贝肯山收割了。加上整体项目体量巨大，从中等户型起步到大户型改善全覆盖，很难差异化，现在一直在建，但是销售机会已经错失了很多。
在这种市场结构下，不得不说这个地块以及去年海晶拿下的北侧津滨开(挂)2023-4号地，楼面价格来看都比较合适。津滨开(挂)2023-4号地虽然楼面价格合适，由格调代建，将是新一代产品，据说户型面积在180㎡以上。
这么算下来已经接近现房的瑰丽、宝珀、代建项目，以及会展中心临湖改善产品，高度重叠的面积段、总价段。后续销售状况如何估计也不会太乐观。更何况今天挂牌的地块，都说是改善时代，但是改善客户的体量在滨海不得不承认是萎缩的。
但是这块地看样子也不是谁都能干的了的。
这是大概的土地指标，这里面很有意思，第一个地块被切成了8个小地块，只有2个住宅地块，细致看了一下挂牌文件，公园要求开发商修建、道路要求开发商修建，然后便民行政超市也要求开发商修建。加起来总的除了7.8亿的土地出让金，代建费用还有接近2000万，再加一个巨大的公共服务设施。
按照以前的常规套路，这些市政类工程一般都是市政投资建设的，跟土地是脱开的，但是现在越来越成熟的套路是容纳到土地出让代建范围里，直接把代建费扣减了。
这种办法好么，的确是不错，政府不用掏口袋，开发商统一做小区跟市政统一性也会更好一些。但是不好的地方就在于：原本就很多东西装在了土地价格里，继续往里装，那就比较尴尬了。
除此之外，因为南侧是轻轨线路，还得考虑轻轨对于地块的建筑影响，也是额外的成本。
所以地块看上去很好，但是如果由一般随便哪个民企拿地估计控制下成本总价，追求个热销没有问题。但是如果依然由格调来操盘，估计开发区大概率还得维持目前曲高和寡的局面。有供应，也有需求，品质也不错，但是客户不认可这个价格，特别是在整体市场下行，而且开发区高端客户也在外流的环境下。
我看了下万通华府，2016年成交一堆，3.2万左右的，但是最近的成交在2023年，均价大约是2-2.5万。遥想当年4万挂牌的业主是勇士，4万接盘的业主真是白马王子。
不过这都不重要，重要的是天津土地市场也算是有了些热点地块可以看。今年稍微有点看点的地块很少，此前不久刚刚成交的山西建投红桥区西站地块算是一宗，纯住宅，楼面价格大约是1.25万，拿地没多久规划就出炉了。然后就是即将摘牌的河东工业大学二期地块，楼面价1.56万，肯定是个主打高端的开发商摘牌，出来配豪华精装再加上新产品，也就是3.6万左右的水平，其他基本上就可看的寥寥无几了。
贝爷跟我说最近的楼市寡淡无味，的确是，土地市场都无味，新房市场能有什么看点。但细致想下，是大多数人都不缺房子了么？不是，野村证券的一个观点说：“我们现在的房子确实多，但这并不是主要问题，最为核心的还是（房子）价格。要知道，我们现在的城镇化率才60%多，还有大批农民要进城。我们要把大量房子建在城市群，盖在人口流入的地方，盖在经济发展的地方。”
现在的问题是：缺房的买不起，买得起的不缺房。房价与购买力之间的巨大鸿沟。就像泰达开发区与于家堡的巨大鸿沟。泰达作为传统核心区当然有需求，但是在外围于家堡大面积1.8万左右的价格环境下，想要卖出2.8万的价格，即使是对于滨海改善而言，这个门槛都太过于高了。
前几天路过南京路跟小白楼，街上多的是遛弯买菜的大爷大娘，不见了年轻人闲逛。朋友说人家都在上班呢，的确是，安静祥和但是有些异样。有时候很怀念外地的、外国的、拥挤在街上，就像看现在的土地市场，很怀念闽系的，渝派的甚至是融创，市场经济，竞争与流动才有活力，比孤芳自赏待价而沽来的更有意思吧。
