最近的股市不用我说，大家看得到多疯狂？9月27日上交所系统直接干崩溃了！9月30日，A股三大股指放量高开高走，沪指盘初突破3200点，创年内新高。央行史上第一次允许商业银行贷款进入股市，降息“落地”常备借贷便利利率下调，使得市场资金流动性更加充裕，降低了企业的融资成本和投资者的资金成本，为股市的上涨创造了有利条件。同时抓住美国美联储降息的时间窗口，9月26日最高层会议释放迄今最强烈、最有力的稳经济信号，投资情绪高涨，长期资金入市、鼓励兼并购，媒体曝光，开户新人暴增，推动增量资金扩容。股市股市已经爆了，楼市还会远吗？
PART 01
楼市闻风而动，这个十一大不同
与股市迎来同样劲爆利好的是楼市，可以说是近十年来房地产历史上力度最大、级别最高的房地产市场刺激浪潮已经来临，组合大招逐步落地。而且全部抢在了十一之前，目的与效果非常显著。
贝壳十一期间成交记录海报
9月24日一揽子政策：降准、降息、下调最低首付比例且不分首套二套、下调存量房贷利率、保障房再贷款、延长地产金融政策、支持收购房企存量土地。随后北上广深齐发文刺激楼市，房贷首付历史最低、利率历史最低、灵活性历史最强，不限购区域史上最大。不论是政策的层级、涉及宽度与广度、甚至力度，城市能级，都远远超过2008年、2014年，在这种背景下，楼市的火热苗头已经出现。
很多人问我新政当前天津楼市有什么房子还能买？其实很简单，楼市未来的发展方向已经明确，底层刚需会由保障房兜底，保障房筹集方式以自建与收购为主。而改善型市场交给商品房。换句话说：未来买房，只有一种房子可以买就是改善。在天津市场来说，和平是学区目的地，最近几年豪宅绝迹，河东河北红桥多数是城市入门与城市刚改，少数改善点状呈现，改善的绝对主力必在南开河西。
高端客户的嗅觉尤为灵敏，10月2日河西区仅贝壳单一渠道成交36套，遥遥领先其他各区。作为传统高端改善区域，河西成交领涨无疑是个资金实力客户密集出手的直接信号。
PART 02
河西高改，选择其实并不多
河西市场传统上属于学区+改善的双重属性支撑市区市场的龙头地位。但是在河西买房，几乎绕不开号称河西王的中海。短短几年在河西布局了超过7个项目，精准踏准了改善市场爆发的风口，产品线涵盖了从最高端的城市豪宅到学区改善，十一期间这一波市场热潮，据说天津中海的项目日销1亿。
河西中海最高端的是峰境梅江，传统的高端居住区，堪称老梅江板块最后一宗住宅用地，剩余的5套230平方米大户型起步都是千万级别，老梅江、低密度，超豪精装，直接面向城市塔尖客户，只有金茂府沿湖的大平层可以对比。而且放眼全市，目前有220平方米户型以上的产品在售的，只有峰境梅江与时光之镜，库存数量放在全市库存套数中不到千分之三，妥妥的塔尖客户专属。
新梅江时光之镜虽然不像峰境梅江只做塔尖老钱，但是起步面积130平方米，门槛总价依然高达500万，最大户型237平方米，总价高达1150万，精准承接峰境梅江的下游客户，是新钱的集中改善目的地。
中央绿轴公园实景图
PART 03
销冠项目居然还能有现房
如果说新梅江是高改片区的集合地，左岸源境与学府源境让手握300万预算的客户有机会进入新梅江。2023年左岸源境以7.3万平方米28亿元的销售业绩位列市内六区成交排行榜首。能够成为天津楼市的年度销冠项目，本身已经经过了改善客户的市场检验。
按照中海披露的数据，左岸源境与学府源境项目的客户构成当中，有80%左右都是本科以上，15%左右为教育行业，而且普遍年轻化。可以看到源境系年轻化的客户特征与重视教育的圈层属性是一般项目无法比拟的。
目前，左岸源境项目目前已经是现房状态，只有建面约89平方米的端户三居产品在售，总价300万起，就能入手一套九年一贯制河西三室。不论是买了直接装修入住，还是孩子转年上学，确定性明显更强。
多说一句，从房企的操作逻辑来看，如果市场销量持续回升，涨价是早晚的问题，而在所有项目最先涨价的必然是现房项目。毕竟左岸源境与学府眼下的价格相比于凌云源境，并没有体现现房的价值，在价格预期与兑现为王的年代，这部分存量产品估计十一期间将会是热门地带，对于追求兑现与确定性的客户而言，这可能是一个不错的机会。
学府源境在左岸源境的基础上做了细节的升级，整个项目容积率只有1.85，分两期开发，首期只有3栋高层15栋洋房，洋房占比极高意味着整体社区的居住舒适度更高，而且不存在高层产品的拥挤与压迫感。外立面延续了玻璃天幕的设计，加入了铝板线条，整个大堂从灰色调升级为朝阳色彩，更为时尚大气。洋房产品户型开间更大，景观与采光视野更佳，对于追求宽厅落地窗的客户而言，此类洋房的产品更加明显。
双盘定位基本相同，学府源境建面约91平方米小三居产品总价在310万左右，建面约108平方米的三居产品总价在400万左右，不论是教育加改善一步到位还是纯居住环境改善，从销冠成绩来看绝对都是主流选择。值得一提的是学府源境开发时序相对较晚，部分户型有大约3平方米左右的赠送空间，小高产品的出房率都可以实现77-78%左右，洋房产品更是可以做到81-82%左右。
PART 03
陈塘庄到底卖什么？
陈塘庄典型特点是教育，当年龙湖青云阙半年清盘一战封神。凌云源境周边的师大二附小美塘小学、天津四中景海道中学因为总校校长带队骨干教师团队而备受家长认可，师资力量是教育品牌之下最核心的价值。目前这两所学校已经全部建成开学，近年景海道第二志愿就已经满员，家长群体的认可度可见一斑。项目本身距离黑牛城道快速路只有约850米，跨过复兴河就是新八大里，南侧是陈塘科技商务区的核心区，在整个河西核心区开发完毕之后，八大里与陈塘庄两大区域资源加持下，凌云源境的土地价值不容忽视。
相比于左岸与学府源境，凌云源境本身最大的亮点在于新规后市内六区首个架空洋房产品。社区整体抬高约5.3米，架空层可以塑造多维立体花园，盖板以上全部是景观空间，5.3米高水景叠瀑很是夸张。而且架空层带来的人车分流也保障了整体社区环境的纯粹性。同时车库通风、自然采光等优势也非常明显。
首开热销5亿刷屏之后，十一期间据说凌云源境国庆黄金周推出企事业团购房源，享有额外优惠2个点，每日成交前2单购房赠送车位使用权。渠道发来的现场照片更是人满为患，看来地段优势在国人心目中的地位依然不可撼动。
