6万亿杀到，地方财政与楼市迎来最强援军

楼市 2024-11-08 19:26 天津

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今天下午新闻发布会上，重磅消息杀到，而且不止是一个，是三个。

一：从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

二：再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。

三：支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出。

地方财政终于解渴

为什么这事儿很重要，因为眼下地方政府的财政压力巨大，市政建设、保障房建设收储、棚户区改造、土地收储等等基本上都处于资金短缺状态，前几天有个朋友跟我开玩笑说：我们区的4A级景区收入都归人家隔壁区了，因为拿这个当抵押跟人家借钱了。可以想到基层地方政府的财政压力。更何况今年土地市场很多区域都还处于颗粒无收的状态，等于资金源也少了一大截。

但是一揽子经济刺激计划当中，很多都是需要地方政府支持的。而且政府需求在经济总需求中也占据很大部分。相当于说：政府一方面没钱来刺激经济，一方面没钱也就不能花钱，形成政府需求，也会影响经济发展。

为什么？因为我们国家实行地方债务限额管理，我查了查，这是地方政府的债务余额与债务限额，也就是说最高能借多少钱，现在已经借了多少钱。大概比例可以看到，基本上已经用足了。

在这种情况下，地方政府就尴尬了，一方面过去发的债利息很高，另一方面眼下财政吃紧，但是没办法再发债了。

肿么办？今天的消息前两个的重要性就在这里了，一个是让置换债务，用低利息债务来替换过去的高利息债务，这样就大幅度节约了地方政府的利息支出。

第二个是把债务限额提高，现在的总量是46.8万亿，提高6万亿相当于提高了12.8%，政府可以新发债的额度大幅度提高。可以解决眼下财政吃紧的燃眉之急也能有余钱来刺激经济。

这里提一句，很多人也会担心地方资产低效率，但是高负债会不会有问题？这种事儿两三年前天津人估计深有感触。但是总量来说还相对可控，根据国际货币基金组织统计数据，2023年末G20国家平均政府负债率118.2%，G7国家平均政府负债率123.4%。同期我国政府全口径债务总额为85万亿元，其中，国债30万亿元，地方政府法定债务40.7万亿元，隐性债务14.3万亿元，政府负债率为67.5%。

楼市迎来最强购买力

前面说了地方政府有钱了需要刺激经济，也会形成政府性需求来拉动市场消费。

那这些钱会花在哪里？多少会花在房地产相关领域？

按照新闻发布会的说法：专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

财政部网站消息，财政部发布关于提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知……应结合房地产市场形势和保障性安居工程实际需求，统筹考虑存量和增量，支持更多通过消化存量房的方式筹集保障性住房。

换句话说，此前一直吵吵的地方财政收购商品房做保障房，现在终于有了钱，接下来就是从市场收罗房源。收罗房源绝对是直接改变房地产市场的供需关系。只不过是单纯收购新建，还是收购市场在售的二手房，这是对楼市形成完全不同的两种影响。但是必然会大幅度修正供应量太大的局面。

除了直接收购，地方政府有钱之后另外两个领域相关度极高，一个是棚改、旧改，另外一个就是土地收储。

棚改旧改我聊过很多，货币化安置也会构成需求。而新的土地收储等于给城投公司更多腾挪可能，至少土地市场因为财政大巨大压力会减轻。土地价格下滑的态势会政策止跌。

我特意查了一下最近几年政府发债的主要投放方向，就是下面，主要就是三类，市政基建、民生、安居工程。

政府右前后，这些领域会迎来解放军。

新闻说到的最后一点就是：支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批，近期即将推出，此前市场关注度极高的契税、增值税，可能会迎来新的变化。

顺便多说几句，这是一张地方政府负债的图，可以看到2014年之后地方债开始大幅度增高，财政缺口显著拉大。这几年是土地财政最疯狂的时期，也是基建大跃进的年代。

现在债务问题突出核心就是地方政府手里最值钱的东西—土地变现难。解铃换需系铃人，从哪里来还得回到哪里去。开辟新财源是远水，近渴只能依赖债务限额提升、债务置换、房地产市场三者来换取时间。

无论如何，总额超过10万亿的大手笔，绝对是大招，既是为了应对眼下经济问题，也是预防潜在压力。但是恰恰因为在反应过去的模式当中，楼市、地方政府、企业面临的困境，与经济的艰难程度。

地方政府注入资金，能不能让钱有效流入市场形成需求，有效让钱转起来至关重要，不止是对楼市！

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