废话不多说，聊聊这两天房地产业自己的黑悟空：房屋养老金，上周五住建部在新闻发布稿上表示：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度。这两天网上各大博主发声很多，贝爷也想说说自己的看法。
一、被房屋养老金针对的老破小
很多博主把它与现在买房时的维修基金混为一谈，我专门查了一下，我国的房屋维修基金始于1998年，那一年建设部、财政部发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，标志着中国房地产维修基金制度的开始，之后2004年，维修基金正式成为房屋办理产权证时必须缴纳的费用之一，一直延续至今。
说句白话维修基金是现在买新房必须缴纳的，维修基金交给开发商，之后开发商代缴给房管局，日后房屋有小区公共设施维修的，这笔钱可以转至维修单位。倒不用怀疑这笔钱的去处，真有事的时候它会出现。
不过这里注意一个时间节点，2004年，也就是之前我们的房屋是没有维修基金的，这里包括年代久远的福利分房，也包括许多98-04年之间的商品房，而这个房屋养老金一旦实施，其主要影响的便是今天的老破小。
再说一嘴更扎心的，个人养老金大家都知道，一开始按时上的不用补缴，但越往后上的补缴就会越多，至于房屋养老金...
今年二手房交易很火爆，以上海为例，它是70个大中城市二手住宅销售价格指数唯一正向增长的，有很多投资客都会把它作为标的去寻求一个可观的租金回报率。事实上目前这种超一线城市的老破小确实很有性价比，但不要忘了它有一个折旧费，如果未来再加上房屋养老金的限制，老破小的租售比很有可能就没有那么可观了。
纵观历史，政策对于老破小的市场红利是每况愈下，之前写过一篇卖出天津老破小最好是在十年前，其次，是现在，十年前那次便是老破小的棚改货币化，它让众多拆迁户有了购买力，实现了财富飞跃。但如今针对老破小鲜有政策性的扶持了，常规修缮，缝缝补补又三年成为了老破小的主旋律和最终宿命，像现在天津地铁拆迁货币补偿，是属于泼天的富贵。
二、房屋养老金有可能加速市场见底
又双叒叕是贝爷，很早之前还写过一篇，近在眼前，楼市最大的两头灰犀牛！里面说了人口和房产税。对于前者，我倒是没有那么担忧，毕竟年龄结构摆在那里，没记错的话生育率是2019-2020年开始拐点的，而这部分现在影响到楼市中作用很小。
这里对天津影响算大的，也就是学区房，不过二三线城市影响甚微，20-50岁刚需和改善的客户未来一段时间仍然会络绎不绝，所以人口暂时不会立刻影响楼市。但第二点很严重，那便是房产税，它是悬在未来楼市头顶上的达摩克利斯剑，不曾怀疑房产税的合理性，未来替代土地出让金的最终武器还得是它。
很
很多粉丝表示，房产税呼之欲出之际便是楼市的买点，也就是房产税之后出来才会出手。业内也有很多人前两年已经卖掉了很多房子，甚至干脆租房住的，主打一个人间清醒。而此次房屋养老金的出现可以变相理解为房产税mini版本，是不是买点暂时不知道，但绝对会对市场有加速见底的作用。
三、我TM也很想知道底在哪
上面说了70个大中城市二手住宅销售价格指数，整个二手房行情最明显的特征就是一路阴跌，最惨的是厦门、武汉，二手房相比去年跌去了10%。别以为新房可以幸免，投资端今年1～7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%，降幅比1～6月扩大0.1个百分点；销售端今年1～7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%；新建商品房销售额53330亿元，同比下降24.3%。
这些是数据告诉我的，真实的体感也是这样，很多人都在观望，没有十足的把握就是不会出手。
但有时候谨慎是好的，一味唱空大可不必，因为这波楼市下行期是没有人可以幸免的，只要你自己在持住房，就不会全身而退，也许有人会说我就一套别人三套，拜托，这是五十步笑百步，一味的唱空只会让自己显得像小丑。
至于现在楼市的数据，虽然继续每况愈下，但贝爷相信肯定会有一个临界点出现，或许未来的某一天当降息降准到一定范围内人们就会进场消费。以现在来看，个人寄希望于诸如房产税、房屋养老金此类的偏利空消息出台，让市场来一波放量长阴，底部出现换手率增大，那样有可能否极泰来。
这是从技术层面的猜测，但不可否认的是未来市场仍然走的是分化路线，占据城市核心地点的新房、次新房仍有保值潜力，地铁上盖的刚改房具有高流通性，城市周边的高改级别墅走的是独立行情，等等等等。
从不劝人杠杆入场，也不劝人割肉离场，只是在面对楼市这个与个人生命周期同频的庞然大物来说，一定要结合自己的年纪再做决定。
