昨天花了很大功夫研究如何在ps5上玩儿黑神话悟空，结果发现：这玩意儿居然得港服，咱也分不清楚为嘛会有港服跟国服的区别，反正是悻悻作罢。回想起来，上一次朋友圈有此男人世界的盛况还是2016年，地产圈一堆老大哥买好了装扮抢好了电影票去看魔兽午夜场。回头一看，过去七八年，但是地产行业已经换了一副天地。
有粉丝给我留言说：高村二手房，成交价再创新低。一套国际半岛的76平方米两室户型挂牌了1168天后终于以35万的价格成交了，单价4608。然后她很悲愤的说了一句：卖不完，根本卖不完！
不光是首创国际半岛，去年还异常火爆的武清，今年已经几乎无人关注了。在贝壳的新房报告里，宝坻城南现房还偶尔有露脸的机会，但是武清新房，已经消失了大半。
2016年，武清第一个普宅售价过万的项目远洋香奈，就在武清高铁站对面，步行可达。而且这个项目户型大，品质高，不论是武清改善还是北漂置业都是梦想之选。从2015年开盘的8500一路涨到2016年的清盘价格12600元，小高洋房均价超过了13500元/平方米。
前两年我去武清，这个项目二手房成交价格2万+很多，但今天再看，大户型三室户型成交均价在14800-15500左右。虽然说跌回去2016年有些夸张，但是这七八年过去，基本上是恍然如梦了。再看这个小区挂牌量，有70套。
同样在高铁站点附近的信置荔城首府户型略差，均价0.9-1.2万。稍微老一点的顺驰城市艺墅均价基本上在1-1.2万左右，最夸张的是翠亨花园，挂牌量119套，北岸尚城挂牌量118套，盛世睿园挂牌量108套。大社区枫丹天城的挂牌量居然能达到178套，挂牌均价1.9万元/平方米，但是成交均价1.49万元/平方米。1.2万左右的成交房源一抓一大把。
除了高铁站点周边，保利上河雅颂是武清早年的高端标志性项目，北区挂牌量100套，南区挂牌量267套。成交均价中户在1万左右，端户也只在1.2万左右。去年这个小区的中户成交价基本在1.25万，端户在1.5万左右。如果再往前看，2022年时候中户都要1.5万，端户1.7-1.8万成交很常见。
要说武清有没有坚挺的小区，那必须是有的，莱茵翠景2015年9千开盘，到2015年卖到1.2万。现在大户型成交均价还得是2万加。虽然相比于2019年夸张的2.7万有了大幅度的下滑，但是成交均价还是杠杠的。
城投熙和园2015年前后开盘销售均价从9千上升到1.5万。二手房一直是武清市场扛把子，现在的成交均价依然能达到2.1-2.6万。2019年成交的房源均价接近3.2万，堪称疯狂。
所以说房价跌没跌，得看相对哪个时间点，相对于那些早年买城投与莱茵的人来说，跌了依然是大赚，但是对于早年买保利的人来说已经接近逼近入手价。当然2019-2022年这个阶段买房子的朋友，咋地都是亏的。
这里面有个问题是：当年能买得起城投、莱茵的人恰恰就是武清的实力高端阶层。而大多数消费人群集中在动辄过百套挂牌的社区里。
有钱——买高端——跌的少；没钱，买低端，同质化甩卖多，跌价更多。最受伤的永远是穷人，这几乎是个无解的循环？
很多人问我什么样的房子保值，参看莱茵、熙和园，定位高端、销售顺畅，口碑较好，维护得当。只有这样的项目才能说保值，其他你说买个保利跟盛世华府其实没啥区别，毕竟都是大高层，大家都是刚需落户略加改善，甩卖的时候大家一起甩卖。哪来的保值？一个高端项目新房阶段高端客户都不认可，你指望未来谁花着高价接盘么？
就像我昨天没能玩儿到黑神话，今天对国服都充满了敌意。这话不光是武清，也适应大多数项目。多说一句，据说富国高银的4万+大豪宅给了包销销售，售价1.3万了？
说完武清的二手房，很多人肯定喷武清曾经的落户政策导致了今天的百套挂牌奇观，也肯定会有人喷飘的越高摔的越重，也肯定会有人说市场大势如此。这些说法都有道理。但是我还想聊几句武清的新房。
武清的房价如果看2016年之前基本上是缓慢上涨的状态，从2006年的3千左右均价上涨到2016年8000左右。2017年之后正式过万到2020年达到市场高端，接近14500元/平方米的成交均价。当然这是普通住宅。
在这个过程中也有个微弱的不同是：2014年，武清取消蓝印政策本身对楼市冲击力度巨大，但是恰逢市场整体性逆转，成功消弭了蓝印取消带来的利空，而全国普涨反而给武清带来了巨大的外来投资客群。这一轮之后走在保利上河雅颂你会发现说话口音各有千秋，因为都是小半个北方的汇聚集合地。
到2019年前后武清楼市在全国性政策收紧之后进入了短暂低迷，下朱庄、龙湾城、黄庄相继沦陷，但武清成交均价却保持稳健，核心原因是过去武清供应核心区是高层为主，只有沦陷区是洋房别墅。但是2019年后大量商务区洋房产品上架，踩中了武清当地改善客户从高层换洋房的改善需求。到2020年前后市场熟悉的熙和里、一方九里都是洋房改善为主。
但是作为封闭型市场，武清本地的改善客户量是有限的，而北漂客户流入的速度、落户客流入的规模都在下降。加上产品迭代迅猛，于是商务区一票项目开始大幅度降价，攻破了武清房价的标杆区域。
典型的经纬城市绿洲，靠近高铁站与佛罗伦萨，产品很拉胯，但是8800的均价让北漂与落户客户欲罢不能。金泰丽泽、北新玉龙湾这类型产品陈旧或者位置不占优势的存量项目只能跟进，价格调整到万元以下。
这种降价潮满眼的结果就是，特变中央湖、香雍九和不得不跟进价格下调到1.2-1.3的水平。目前除了新城、城投、雍鑫三个定位高端的项目能站稳在1.8万的均价外，其余项目洋房产品都很难有销量。
概括起来就是：存量清盘抢夺北漂落户，老旧项目抢夺封闭市场存量客户，少量高端尚可站稳之外，其他项目几乎都处于价格不敢大幅度下调但是的确是没有销量的困难境地。
武清不过是其他封闭性市场的一个样板，静海与现在大热的大港，大概的路径也不会有本质性差异。唯一不同的是，武清早年投资、落户太盛带来的二手房挂牌量堪称奇观。 史铁生说“年轻的时候捡了一把枪，因为好玩开了一枪。多年后的自己正在走路，听到风声回头，子弹正中眉心。”
