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今天出奇的冷，最高气温21度，早上出门时拿了一件冲锋衣，这年头还是冷暖自知吧。跟天气一起转凉的还有河西新房市场，不出意外的话河西9月的数据将会非常炸裂，调研了河西几个重点项目，在9月已经过去三分之二的情况下月均销售套数还在个位数打转，等到十月份出来的时候大家就会看到许多项目的销售套数上不了双。不知道这个初秋是否是天津楼市新起点，但属于河西楼市的价格重塑已经正式开始。
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关注河西的消费者和业内同胞们一定记得过去的三年，荷西科长耀武扬威，拳打河东脚踹南开，就连萍局也不得不避其锋芒：龙湖青云阙自不必说，2月开盘8月售罄创造了天津楼市下行期的神话；中交三兄弟次之，天禧、融成、融正在河西市场你方唱罢我登场好不快活，天禧2年内清盘，融成融正是真正意义上的尾盘在售；说到河西怎么能不提新梅江？头部的天空之境、时光之境，大体量的瑞府、中海第三梯队的左岸澜庭左岸源境也均完成了华丽转身。
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毫不夸张的说，过去三年天津楼市一直处于下行期，但河西新房却是另一番景象，值得一提的是，这三年主攻河西市场的经纪人赚的盆满钵满，销售们富得流油。
然而经纪人、销售们三年前对于河西市场说辞就像是一枚打出去的子弹，这颗子弹于三年后的今天正中眉心，与他们一起备受煎熬的还有现在河西次新房的业主们，真的太惨了。
河西到底怎么了
上个月河西新房（纯住宅）一共卖了205套，除去海河湾的41套非正常签约以外实际销售套数为160套左右，稍稍领先第二名的河东，这样的成绩相较于之前来说大打折扣。
至于成交均价，河西也早已不复当年之勇，上个月成交均价超过3.8万的楼处只有体北金茂府和刚刚开盘的凌云源境，而9月应该只有金茂府一家独大了。
再放出过去三年河西的几个流量盘数据：中交富力天禧只有尾盘的两个月销售均价低于3.8万每平，整个项目套均价3.97万每平；左岸澜庭套均价3.76万每平；绿城诚园4.1万每平；青云阙4.32万每平。但如今再看河西主力盘的成交价：天津瑞府3.44万每平，学府源境3.5万每平，时光之境3.87万每平，梅江和悦3.38万每平...
别说河西项目的营销负责人不努力，河西早已经偷偷的降价。
这有点像还没变超赛的孙悟空跟进化三次的弗利萨对A，悟空已经很努力了，甚至已经开了20倍界王拳，但仍不能伤及分毫。
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1、学区需求开始淡化。随着2016出生率高点已现，河西再靠书包来吸引置业客群的途径已经走不通了，典型的是陈塘板块量跌价跌，说也好笑，当年为美塘小学吵得不可开交的客户变成了维权的业主们。最受伤的应该是海河柳林板块，尚未背刺过任何人就遇到了大河西的退潮期，颇有点哑巴吃黄连的既视感，蘭园与刚开盘的锦园有些不温不火。2、很多项目交付过于差劲。有的业主收房那天收到了两套房，一套是她的破房一套是她的破防，说的正是河西陈塘东的项目，以中交富力天禧为首的几个河西高流量盘交付的太辣眼睛，直接拉低了板块内其它项目消费者的思维惯性，倒不是凌云源境的嘴替，只是相比两年前的陈塘，它的产品、价格、软硬性条件不应该是这般销量。3、中介饭圈严重化。现在有很多经纪人都在逃离河西，甚至有的经纪人跟我说多写写环城吧，环城虽然单价低但是很多都是流速盘，虽然佣金低但是积少成多，生意嘛，挣钱不寒碜；再刷刷抖音，河西在抖音上早已成为众矢之的，新梅江彻底海地化，陈塘东和海柳板块成为了大开挖，至于再提河西学区优势的博主，评论区早已沦陷。
对河西未来的预判
之前在小红书发过对河西楼市未来五年的新房房价预判（新板块），高层会看到2.8-2.9万，锦园的高区已经出现这个价格（枣核形定价）；小高3.2-3.3万，这里对标的是和悦的小高；洋房3.8左右。可怕的是：：：都已经这个价格了还是没有量。不是信口雌黄，完全是以现在河西在售几大板块项目几个代表作的价格和土地储备的容积率做为锚点预测的，比如未来的河西陈塘东F1、F9，海翔公寓F14，新梅江的36号地和52号地，以及海柳板块等等等。也就是说未来几年河西仍将会有十余块土地待出让，想下手的价格参考上述价格就够了。
说到这里肯定会有业主看不下去了。是啊，两年前4万的小高如今二手房3.3万每平，曾经3.7万买左岸澜庭的大高层如今可以买小高，4万的小高可以买洋房，还都有结余，现实就是这么残酷，这里我的认知就是人生的出场顺序很重要+遇人不淑了。其实河西的塌房还有一点关键因素：近些年河西各大板块鲜有交付的惊艳盘出来（这也是天津市场的一个通病），交付的中规中矩也就罢了，关键是很多开发商还减配。有句老话说前人栽树后人乘凉，河西市场是前人给树抛了后人在那嗷嗷暴晒，是不是有这种既视感？最后再提一句网络上的饭圈文化吧，现在的它就是一个放大器，河西楼市强势的时候人人吹捧，但一旦遇冷任何缺点就都暴露无遗，比如现在被人嗤之以鼻的新梅江，城市界面破旧的解放南路和拥堵的洞庭路，剩下没有被放大的也只有堪称天津之窗的友谊路-友谊南路了吧？下一篇聊聊河东，还有句老话是：十年河东十年河西，按以往的逻辑是河西楼市溃败会间接影响河东，但今年的情况有些不一样，河东现在在售项目成交均价不足3万的用一个手就能数得过来，与河西的差值已经不足5000元每平，此外还有格调罗宁花园、格调锦云、东方紫宸等新晋选手准备上场。2024年末天津楼市会不会上演一出无问西东的好戏？交给秘密。![]()
