天津业内都在等着楼市政策，一定会来的，毕竟不分首二套最低首付比例15%都是全国性政策了，天津发文跟进是早晚的问题。只不过在这个政策之外的比如要不要全面放开市内六区？比如买房跟落户之间的关系？这是需要掂量的。滨海前几天的政策大家都看到了，其实不算太重磅，现在落户只要外地没社保难度不大。北京、河北的社保早有区域互认了。
天津来说，买房送户口才是大杀器，但是作为高考天堂，自带甜蜜枷锁不太敢放开。所以政策迟早会来，但力度也就那么回事。
虽然政策没来，但市场却有些不一样的信号。
第一个就是昨天周末，贝壳显示的二手房成交了328套。这个数字很关键，因为从6-9月份，天津的日均成交量都在100-140套左右，周末高点在200套左右。10月之后政策气氛很不错，加上节假日，日均成交量200套以上。
节后的第一个周末，成交量328套也算是一个相当不错的水准。要知道年内天津二手房成交量超过300套的日子寥寥无几。算起来，3月份的周末有几次上300套。5月份的河西、南开学区房政策变化带来的一波集中放量有2个周末超过300套。这是第三次
可以看得出来政策与国庆的长尾效应还在持续，这是个相对积极的信号。二手房之外，新房虽然比国庆期间有了明显下滑，但相对节前表现依然不错，这也是节后楼市尾部市场的一个信号。
按照贝壳的渠道数据，9.30-10.6之间，新房成交了1274套，基本上是年内周度成交的高点水平。而上周也就是10.7-10.13日之间，新房成交了813套，整体成交量比国庆期间肯定是有大幅度回落的，但是对比国庆节前周均400多套的水平，表现依然不错。克而瑞天津机构监测数据显示，上周全市到访合计17120组（节前一周12367组），较节前一周上涨38%，单盘到访约60组。
不难理解，国庆期间看了很多在左右对比之后下定的、一直在观望最近市场气氛热烈逼定的、政策推动入市的，都会带动一部分客户入市。但是跟国庆期间有时间细致看房、而且政策刚出炉的热度、新项目开盘加推带来的集中放量都会有所放缓。
看了看贝壳二手房的涨价与降价房源量，都处于正常范围，没有出现单边涨价或单边降价，反倒是节后第一个周末看房人数与带看量比国庆期间略高了些，换句话说政策+节日带来的效果正在足部释放，还会持续一些时间。这是个不错的信号，至少说明市场活跃度在上升。短期不会带来市场情绪的集中逆转。
新房二手房市场数据延续热度尾巴之外，房企玩家也开始有些动作。
9月底，万科出面拿下津滨港（挂）2024-1号，地块在滨海新区的会展中心以东，属于万科传统的布局区域，周边海港城、金域蓝湾都是万科早年的项目。该地块面积不大，成交总价：4.015亿元。成交楼面价：5087元/平米。
最近万科开始做项目前期的预热工作，从推广来看是与津港地产合作开发。查了查津港地产当然是天津港集团旗下的房企，之前开发的中部新城。格调浅羽真的还不打算开售么？
如果是单纯事件不足讨论，今天万科居然在青岛拿地了，但是，同样不是万科自己独立拿地，而是跟青岛黑卓联合拿地，金额不高只有不到4千万。黑卓是一个民营企业。
大家都必然会记得万科去年以来一直是现金流持续吃紧状态，各地也在不断收缩，很多地区投资条线基本上停滞。但是最近万科动作很是密集，一方面联合拿地，另一方面条线调整。看来在连续的政策推动保交付、保房企生存、金融业支持房企融资白名单等等政策下，很多房企迎来了一丝丝转机。
天津市场上海河教育园的四季春晓也在盘活路上。绿地很多项目也重启，融创也在研究局部项目的重新启动。砸塌津南楼市的新鸥鹏准备拍卖。就连一直作为地产服务商的贝壳在成都下场拿地之后，传出在天津拿地的消息。多说一嘴，孙宏斌当年就是从二手房中介起价向上游产业链进发，但是贝壳现在相比于二手房中介，更多的角色是个渠道。下场拿地之后估计让其他开发商更头疼。毕竟一头是渠道绑架，一头是先喂自己的亲儿子，你猜猜其他开发商会作何感想？也是足够尴尬。
不论如何，房企玩家的复苏也是一个积极的信号。但是开发商会从劫后余生中学到什么教训么？尚未可知。用贝爷的话说：天津这个地方，就连开发商都显得太水了。
如果说万科曾是房企治理、产品开发、物业服务的标杆有挽救的意义，那很多开发商的理念、战略、开发水平压根就不应该存在，存在为了比烂么？比如新鸥鹏？市场很多职业经理人的专业能力、职业道德屡屡也刷新见识的底线。不得不承认在一个高度透明的市场环境下，城市楼市的发展水平堪称良莠不齐，未必单纯是规则、标杆企业、市场决定的，行业生态也是个大问题。在这轮洗牌中，楼市的生态环境有什么改观么？哪怕你看过唐山的楼市都会说NO!
任何一个行业与产业都大概类似：供应与需求这两端是核心。政策引导也好盲目非理性也罢会放大或者平滑这个波动的幅度，但是不会改变上升下降的走势。中国偏偏是个产能爆发惊人的行业，曾经的光伏现在的电动汽车，除非找到产能出口的机会，否则内需会很快饱和。这一点房地产没有产能出口的机会，也必然面临供需决定下的调整。只不过在这个过程中，政策一方面规避疯涨，一方面想规避螺旋下跌。曾经的三档四线限购限贷，与现在的全面放开全面刺激并无不同，大趋势可能不是政策所能左右的。
不过衣食住行这种事情是基本需求，这个行业不会消亡，但是长远来看也必然不会再是成为家庭经济、社会经济生活的半壁江山。至于什么样的房子才是未来人们需要的，我最近一直在看，在想，在琢磨，但肯定不是现在天津市场主流供应的吧。
