今天，罕见的大步幅降息突袭市场，1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。在调整完之后，按照天津房贷利率不低于lpr-60的政策，房贷利率最低达到3%。
史上最低首付，史上最低利息，就一句话：亲，买吧？
我回头看了看lpr改革以来的降息路径，基本上降息都是10-20个基点的步伐逐步下降，但是2024年，一共三次降息，但是其中有两次都罕见的用了25基点的大步伐降息。直接将房贷利率基准水平从2014年1月的4.2%降至3.6%，下调次数、下调幅度均达到2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最高水平。
会不会放开最低利率水平这个不好说，但是昨天我关注到，深圳有银行将房贷利率从2.9%上调回了3%。此前一批经营贷买房的人也在研究转回正常的房贷。
这不能说明啥，但是可以看得出来：房贷利率已经足够低了。
如果你在2023年12月买了西青李七庄，住宅均价大约是1.8万，首付30%，利率是3.6%，100平米的房子，算下来首付54万，贷款126万，利息总额大约是56.8万，月供7980。
但是现在，同样买李七庄，均价1.7万元，首付15%，利率是3%，总房款170万，首付款最低15%，26万拿下，贷款总额144万，利息总额54.2万，月供8400元。
如果同样是30%，那首付是51万，贷款119万，利息总额44.7万，月供6940。晚买一年房相当于节约了10万房款，以及现在算下来接近25万的利息。
当然如果你买的是国展西，那你可能节约了不少于25万的房款与25万的利息。
现在互联网上人均月薪过万，这一个选择的区别，差出去三五年，而且是不吃不喝的三五年。你敢信么？一波人一年赚了别人好几年赚的钱，因为房子买的早。一波人赔了自己好几年赚的钱，也因为房子买的早。没地方说理去。
但是这就是大宗民生关系行业价格波动带来的后果。很多人说黄金涨了跌了，实话说那玩意儿他不是个必需品，有钱买个克数重的，没钱买个克数小的，再没钱可以不买。但是印度人可能不这么想，就像房子价格涨跌可能印度人没太关注，中国人肯定受不了。
所以现在唯一想法就是要稳楼市，沉疴猛药总不会错的，所以今年还能在房地产行业干的人是幸运的，因为有机会见证一个行业的历史，其次是还有饭碗端着。
见证历史对于普通人来说没啥关系。
昨天有个粉丝跟我说：我要吐槽，我家挂着一套房子要卖，结果中介打电话来说有客户想买，让我们过去谈，一问中介报价比我们贝壳上挂牌价低了10%还要多，他就敢私自给房东大降价，我们不同意这个价格，中介还不愿意了，一通数落。
现在卖家没有定价权，买家其实也没有，还得被数落。
但是中介的定价权在眼下市场很管用，我看了看二手房：周一到周日贝壳成交
200、154、228、193、163、298、345套。日均成交225套，这个数字相当可观，而且从周末的数字来看，甚至比上周末的成交量更高。如果单纯看这个数字来说，热度略逊于2023年的小阳春，当时的状况大家应该是有印象的，口罩刚刚放开，积蓄了几年的购买力，市场普遍预计会有一波大力度刺激，楼市还会一飞冲天。
从成交量来看，贝壳统计的数据集中在南开、河西河东三大传统地带，我找这些区域的二手房中介问了下，目前没啥涨价的，涨价的房源他们也不推，但是谈价空间的确是变小了。客户都是观望了许久，趁着政策下手的。二手房成交信息也可以看到，价格变化目前并不大。特别是市区客户来说。
但是郊区二手房可就未必，因为新房的价格优惠力度加大之后，买二手房远不如买新房来的合适，在郊区新房价格体系没有达成新的平衡阶段，二手房的价格调整也不会停止。
下一个问题是：这些二手房客户卖掉新房后会不会重新进入市场打通市场流通？
这个问题跟二手房能持续多久一样重要，二手房的热潮持续时间足够长才能给更多人信心进入市场，也才能让卖掉的人有信心进入新房市场。但是如果二手房只是昙花一现，更加剧了卖房跑路的决心。
我此前已经说了在历史性大招下，楼市肯定会有一波释放，目前看不及预期，但是需要有个过程，这个过程不是一周两周，可能需要长达几个月时间的发酵，这个阶段能不能稳住，对于楼市至关重要。
我看了看新房，成交量并没有特别明显的涨幅，但是很不错的信号是：市区入门级刚改项目最近热度不错，不再单纯是学区房的天下，典型的万欣城、河西中海源境系，城投兰园。但是这几个项目此前聊过，价格波动其实是比较大的，至于是政策推动的客户下手，还是价格波动叠加政策目前尚且不好说。除此之外，上东金茂智慧科学城，一直是强渠道费，高价格波动的典型，金钟板块是环城地铁盘的门槛项目，最近热度也不错。但是跟当年1.4万左右的价格大杀四方的凶猛已经无法比拟了。
所以看得出来天津市场眼下俩个特点，第一个是市区刚改，从二手房、环外向市区新房过度。第二个是环城位置相对不错的项目销售也还可以，但是需要点品质。
概括起来说：：：：不再是功能需求，而是相对更高阶的需求，就是说改善属性相比刚需表现的更强。
但是我一直抱有一个个人看法是：天津的改善市场价格与品质严重脱钩，价格与购买力严重脱钩。
卖掉一套70平米河东老破小两室170万已经算高水准了，但是如果买个地段次一级的新房三室90平米，面积巨小不说，价格得300多万，这里面就意味着超高的换房成本。河西南开新房门槛价格本身比较高，二手房置换的门槛也就更高。买到手的实际实用面积还未必就比现住房大。
除了置换，另外一个是300万改善的贷款压力，如果按照30%来计算，背210万的贷款月供1万，也就是说家庭月收入得到2.5-3万左右才能买得起。私企来说至少得是资深工程师与总监以上的工资了吧？然后一家人挤在100平米左右的房子里。
说白了天津有需求，但是没有匹配的供应，严格的区域等级、学区等级、地段等级决定了房价体系，但是工资体系与二手房评价体系因为这些因素导致畸形，没跟上。老百姓需要的是价格相对合适，面积大，品质高总价可控的房子，但是市场提供的要么是总价可控面积太小，要么是学区房，要么是总价太高的高端住宅，完全不是普通改善市场爆发的供应。
很多人问天津楼市价格调整到位了么？我说环城差不多了，相当于地价+建安成本了，但是除了和平之外，其他区域还没有，因为这类型功能改善的房子现在在天津是个真空地带，要么是房价疯狂上涨，挤出去由环城市场补位，要么是除了和平之外其他区域价格下探，否则，置换与需求的链条无法打通，压根就不会有需求释放，哪来的回升，爆火。
