交付倒计时，天津很难再有这样的项目了

去麓湖之前，我以为住宅楼也就那么回事儿了，高一点，矮一点，宽一点，窄一点，装饰个阳台，装饰点格栅，景观序列、仪式感，你用涂料我用石材……。去麓湖走了一圈之后我承认“打开脑袋上的津门”是有道理的，世界远比我们的想象力更超前。而且在常规思维中禁锢太久了，看见新奇的东西往往会蹦出来一句：傻子才会买吧？但是买这玩意儿的，反而是最精明的那帮人。没有眼界比不识货来的更傻有木有。

成都麓湖生态城被称为中国“四大神盘”之一，整体占地面积8300亩，包含住宅、配套、公园等，其中人工造湖面积超过2100亩。项目最早2011年开盘，目前已售住宅超过10000套；已完成交付21个地块近6200套住宅，现在依然在卖。

根据安居客数据，2023年成都全市新房均价1.7万元/平方米，天府新区新房均价2.3万元/平方米，而当年麓湖单价区间3.5-8.16万元/平方米，板块均价2.6-3.6万元/平方米。早在2014年，麓湖300平以上的别墅价格已经站上3万元/平方米。2023年临湖的337-353平米别墅户型成交价格为8.5-8.9万，不临湖的别墅产品售价也在5.4-8万左右，溢价水平已经是倍数级。

去过的人都知道，这个项目距离成都核心区大约是20公里的距离，比热门板块天府新区要远得多，相当于天津三大湖距离市中心的位置。但三大湖起步就是刚需，最后沦为避险区，而麓湖成了神话。

原因在哪里？资金实力强悍的企业统一打造只是要素之一。有专业机构分析麓湖的成功在于在于：以城市形态与生态景观完全融合的混合开发，聚合高端居住、高端产业及多元生活方式配套为一体。

麓湖的1800亩水景是人造的，但湖景是这个“小城”最核心的价值。2018年麓湖景区获同意纳入四川省4A级旅游景区创建计划，足见打造标准不低。在生态资源之外，麓湖起步就是大平层，面积最小137平米起步，而且保持高价格，用价格门槛筛选掉一批人。这种大户型、高总价、高单价造成的客户层次非常纯粹。社区内部自造配套，层级相同、认知相同的客户通过100多个社群运营带来的生活方式，也给了项目强悍的加持。

但这种分析一点都不地产，玩儿地产的业内跟我说，如果产品落后于时代，你觉得客户会买单么？麓湖的产品不断迭代是保持竞争力的核心因素。而且在成都市场上，几乎没有对标的产品，属于投资，自住，旅居三重属性的独一份存在，所以麓湖有定价权，有筛选客户的底气。

麓湖的产品罕有标准化流水线工程，不同组团都是大师级团队在操刀，各有千秋，材料色调风格几乎没有雷同。这跟阿那亚一样，给独立设计师广泛的发挥空间，人们发现房子原来还能这么设计。

黑格尔说“建筑的艺术在于人类把外在本无精神的东西改造成为表现自己精神的一种创造”。流水线产品讲建筑艺术有点令人贻笑大方，但在麓湖跟阿那亚你会直观看到什么叫建筑艺术。

我没有打算移居成都，只是最近一直在思考：住宅的未来形态会是什么样？我们常说的地段地段地段可能也是上个时代的一种思维局限，毕竟神盘们很少强调自己的地段，也没人强调学区，而多数强调的是不可复制的资源、圈层生活方式与产品。如果说有什么样的房子能穿越周期，大概逃不出这三大核心。

整理完麓湖突然发现，水西云庐神似麓湖。毕竟，这个项目不能说是天津的唯一有复刻麓湖绝佳条件的项目，至少也是与麓湖有过光影交错的心领神会。

与麓湖一样，水西云庐最引以为傲的就是——一线临湖，天津市区大型景观资源寥寥，除了水上公园，就是水西公园。水西公园面积更大，占地达到了140万㎡，与麓湖的水系面积基本接近。而且整体的打造水平明显更高，“水西庄”曾经与扬州“小玲珑山馆”、杭州“小山堂”并称作“清代三大私家园林”，公园内部水系、植被、徽派建筑散落，还有候鸟栖息地等等。麓湖的人工水系造就大量岛屿供给别墅业主，水西公园体量庞大的同时规模完整，没有被谁私家所有。

水西板块14块住宅地块中，占据头排临湖优质资源且容积率1.5以下的土地仅有5块，其中容积率最低、位置最好的4块地（ABEF）被绿城摘得，水西雲庐得以布局水西湿地南北岸，占据环内唯一平均容积率仅1.2的超低密地块。

景观资源相似之外，水西云庐与麓湖一样同样是以纯粹的改善定位、大户型、高总价来筛选客户。整个项目最小户型是B地块，103-140平方米，首开阶段的产品总价就是300万起步。AF地块起步就是140，最大做到了245平方米户型，E地块更夸张的达到了310平方米，总价超过1200万。项目主力总价集中在500-1000万之间，这个总价段的客户在天津可能不少，但就像麓湖聚合了成都乃至于西南片区的高端改善客户一样，绿城能够把天津高端改善客户聚合在一个项目里，属实很难。

水西云庐除了高总价大户型纯粹改善定位验证了天津市场的购买力之外，我以为与麓湖带动房地产市场重新认识住宅建筑一样，水西云庐带动了天津市场的建筑产品打开眼界去看行业。

首开B地块是宋式风格，大量古典建筑中“花格”、“勾栏”构造，典雅精致，在当时刚流行铝板外立面的天津市场绝对也是前卫的原创。真正冲击的是A/F地块的中式雲墅，打造了原汁原味的古典苏派建筑。将古典中式中繁复的戗角飞檐、雕梁画栋进行解构，“柱、墙、檐、瓦、脊、院、材”七大传统建筑元素用现代手法演绎，中式传统的歇山顶与硬山顶，大尺度的飞挑，白墙灰瓦，雕花窗棂，复刻江南建筑的美感。很难想象这种建筑会在北方出现。

而匹配的苏派园林则取材自江南四大名园，非遗传人“香山帮”从叠石理水，到亭榭花木，核心景观区呈现出山、院、水、园层叠相抱的江南园林景致。风雨连廊、屋面瓦、花边滴水瓦、屋脊、戗角全是“香山帮”匠人打造，草坪石景、步汀盆景，松木、叠石，廊腰缦回、烟桥画池，刷新了天津市场对于住宅建筑与景观的认知。如果天津市场哪个干地产的说没去过，那绝对不算干地产的。

绿城·水西雲庐F地块实景图

A地块洋房产品正好是天津流行大落地窗铝板立面的年代，绿城直接开挂，大落地窗之外立面大面积装饰了玻璃阴影盒，层间是渐次收缩的大尺度铝板挑檐。整个立面干净统一，而且层间除了玻璃就是一条平直线。

绿城·水西雲庐E地块效果图

E地块容积率超低，定位是145-310平米的超大户型产品，设计公司是业界知名的goa大象，外延是大面积玻璃融合金属线条，在现代建筑中融合了很多古典元素。更霸气的是首层规划花园庭院、顶层规划露台阁楼，同时在局部首次引入不封闭露台，大面积玻璃栏杆形成的转角露台，配合绿城的景观打造能力，领先天津市场至少一个身位。

所以绿城能在天津市场号召近千组500万以上的客户，不光是因为守着湖，也不光是单纯的户型大价格高，在规范允许范围内的产品领先依然是核心因素。这一点不论是麓湖还是绿城水西云麓，都殊途同归。如果说水西云庐有些可惜，不是产品不够超前，而是在于没有将水西周边地块整体包圆，像麓湖一样做整个片区的打造。但是作为第一个进入水西的开发商，绿城对片区的价值提升有目共睹，不管梅江愿意不愿意，都不得不承认水西新贵的存在。

城市区位来说水西云庐比麓湖来的优越太多了，不光不是远离城市核心区，甚至还在环内。复康路、中环线可以连接和平、河西、南开三大主城区，地铁11号线文洁路站即将通车。周边3所幼儿园、2所小学、1所中学，天津市第一中心医院水西院区2023年就已经启用。正门位置规划约37万㎡的商业综合体已经在施工，6.9万㎡商业功能，将成为水西未来的区域商业中心。

所以如果说麓湖是自住、投资与微度假的集合体，距离核心区有点远，日常通勤尚有不便，水西云庐本身就是城市里的生态休闲区，不必自造配套，本身就是城市级配套。整个片区的兑现周期也很短，几乎就三四年的时间，今年水西云庐整体进入了交付阶段，基本上是准现房阶段。

绿城·水西雲庐中式院墅实景图

B地块宋风洋房去年底已经交付，A/F地块将会是水西核心区最大规模交付，此前已经开放了实景区，而且上个月全部亮灯。绿城提前6个月组建了交付团队“一房五验”，物业团队也已经提前入驻，社区巴士开启试运行。今年初E地块建面约230㎡实景样板间、工法样板间就已经开放，五一期间中央景观组团实景也进行了展示，整个组团的面貌也基本呈现。

整个社区交付后再去水西公园，晚上沿湖都是密林掩映中的星星点点，片区人气也会逐步聚拢，而且是高端人气。所以有个业内跟我说这种房子越到现房阶段越好卖，相比于说辞空洞与展示的精心装饰，客户能直观看到品质兑现与服务呈现。准现房阶段看日照的，看材料的，看细节的，看圈层的，看物业的，看公共区域的都一览无余。

作为整个项目产品定位最顶尖的地块，E地块精装配置了大面积奢石、用材、双层挑高，国际一线厨电，标准堪称天津市场天花板级别的存在。最近放出消息，要增配了适恒系统，基本上是要把改善客户前沿需求全都配齐了。

适衡系统通过空调，新风，地暖传统三大系统技术提升，来达到舒温，舒湿，舒氧的效果。室温可以实现0.5℃的精准调控，所选内外机都具备静音运转功能，没有噪音干扰。新风系统是大金双马达直流产品增配了加湿组件，双向流全热交换的系统在空气置换的同时增加过滤与湿度调节功能。针对季节性过敏，过滤器搭载了日本Kirei基材用以过滤抗过敏源（霉菌，尘螨，花粉等）。

273、300平方米户型厨房面积巨大，特别配置了大金三管制厨房专用空调，在传统空调功能基础上追加了热回收的功能，夏季做饭开制冷，离开厨房后空调会通过热回收排向室外的废热来进行逆运转，避免油烟凝固在空调机内部避免产生异味。

同时全屋配置了过滤、软水，末端净水三重净水系统，3M医疗级的打褶膜过滤技术可以去除水中的包子包囊以及细菌，保留水中原有的矿物质元素，全屋软水系统能大幅降低水质硬度。常规的出水冷热交替而且放水半天才能有热水，大户型增配的零冷水燃气热水器采用瞬时加热技术，打开水龙头就有热水而且不会冷热交替，恒温控制系统能够实时检测水温并进行调节，确保出水温度始终保持在设定范围内。

在毛坯客户眼中精装就是智商税，在精装客户眼里适恒系统就是累赘，只有买了适恒系统的客户默然不语。眼下智能适恒系统已经成了很多改善产品的标配，那句话说你可以怀疑有钱人的人品，但是不必怀疑有钱人的品味。我一直在琢磨，如果楼市的未来是面向改善的，那有钱人会买什么样的房子？他们的品味意味着未来的市场机会。从麓湖与绿城来看，户型得大，产品得新，圈层得纯粹，最关键是还得有不可复制的资源，毕竟，在地段之外，高端客户的价值体系也需要一个新的锚点。