2020年，一波开发商疯狂冲入市场，上手都是大盘，中海新梅江连续拿地，保利和光尘樾、旭辉滨海江来，上实仰山，万达静海东，龙湖天曜……。那时候大家有个普遍认知是，2017年以来的强管控到了放开的时间周期，突发卫生事件也会促使刺激政策保增长，接下来两年，会是全国楼市的大风口。
这波开发商的确是抓住了阶段性改善市场释放+产品迭代的风口，天津市场上除了产品定位偏差的鲁能，定价太高的上实，多数项目销售尚可。但大盘带来的风险是：享受了风口上升，经不住风口的下落。风口太短，随后冰封的2021-2023市场整体下滑，激进拿地成了节奏错配，在最危险的时候，中海保利招商等一流的央企都面临巨大压力。眼下这些尚未清盘的大盘，已经进入尴尬期，产品被后浪拍在了沙滩上，价格整体退潮后漏出了底裤，卖的买的都是一地鸡毛。
PART 01
海河教育园，进入激战时间
十月份，一系列重磅政策砸下来，市场看到了一些水花，新的风口驾到，一票项目跑步入场，成功坐上风口，我关注的三个项目新开盘，官方口径都是全去，口径必然有水分，但推盘去化率依然是近期小高潮，能不能原地起飞不敢说，至少这些开发商能过个安稳年了。
海河教育园、空港是环城一直以来的扛把子，也是观察天津市场动态的最好窗口。最近海河教育园两个重磅新闻，一个是融创云潮府终于交付了，一个是中海长林郡开盘。
海河教育园市场的确是不错，但中海、和泓、中铁、保利，都是为了化解债务而拿地，津南城投托底拿地，四季春晓通过不良资产收购盘活，融创云潮府也在盘活，这几个项目构成未来海教的主力看点。
位置来说长林郡与和泓拿下的地块已经处在了中央绿谷公园的西侧更加靠近辛庄的位置，明显不是海河教育园的传统核心地段，但是去商业综合体比较近，土地价格也明显更低。产品来说长林郡除了129平方米的四室产品之外其他都算是中规中矩，展示也远远比不上在售项目呈现的规模盛大，但是并不妨碍卖的很火，因为价格足够有杀伤力。
80、89平米户型单价1.7-1.88，107、129户型单价1.8-2万，然后更牛的是首开送车位。首开之后我看到一套107平方米的户型，单价20500，带院子。
现在海河教育园主力在售的三个项目，洋房产品几乎都集中在89-130平米，小户型最近三个月的单价都在2万左右，大户型基本上能够站到2.1万左右。
高度雷同因为大家的判断就是海河教育园就是面向学区落户，但是中海压缩面积之后，下探到了80平米，进一步拉低了进入门槛，价格相对同类产品基本上降低1000多，很有些当年龙湖樘樾占领板块入门的意思。而且首开送车位明显也很有冲击力，毕竟这个地方如果不开车，基本上公共交通都谈不上便利。但是如果车位要开价8-10万卖，对于学区刚需而言又有些太贵。所以对于外地客户与学区落户，选中海没毛病。
但是学区支持下的海河教育园一直存在两个巨大的问题，一个是二手房，我看了看贝壳上挂牌的二手房1800套，洋房1.6-2.2，早年的高层下到了1.5以内。换句话说新房二手房同时在抢客户。第二个问题是四季春晓、和泓学府澜湾、云朝府会在未来价格上有巨大的不确定性，四季、和泓本身位置不佳而且资金异常紧张，最优策略就是低价跑量，云潮府盘活之后也需要造血。
换句话说海河教育园从来不缺学区落户房，缺的是品质上乘的，能够匹配环境吸纳市区改善进入的产品，而且这种改善进入形成非常强大的号召力。这一点，目前的海河教育园做的比生态城差太远了。
PART 02
空港的四代风口
海河教育园除了学校，唯一可以依托的只有环境，但是空港一直是个神奇的存在，属于兼顾学区优势、产业优势以及滨海新区政策优势的区域。学区资源号称小和平，天津一中滨海校区一本上线率85%，中考770分以上的占比5%以上。
我一直很关注绿城桂月云翠，本身位置不错，做了架空层设计之外，还有第四代住宅的大面积错层空中花园赠送，包括下沉会所，基本上现在市场流行的内容都给配置齐全了。但是户型很学区，79平米的标准层在150万左右就能下来，89平米的三十标准层也就是170万左右，最大的130户型基本上在250-290万。几乎是网罗空港从学区落户到改善的存在。
所以这个项目上个月首开销售很不错，这个月在政策推动下据说销售已经过百套。政策风口+天津的教育优势+产品风口全占齐。
对于很多教育落户型客户来说，这个项目绝对是个不错的选择。但是也有不少空港改善很期待天保SM东侧地块，整个一期可选的也就是这俩个项目了。仔细对比一下，这个项目跟海河教育园总价是不是很类似？而且客户结构很相似，教育投资加地缘改善。如果有外地客户，评论区聊聊你们的选择逻辑。
PART 03
房企终于成了打工人！
空港项目之外，华北集团拿地绿城代建的锦玉兰项目相对来说形式大于内容。华北集团为了化解北辰欠债拿地，就是大家熟悉的龙耀城项目，首开价格极低冲击市场，随后一系列操作直接将未来城逼到了墙角。
但是同样的地块，华北集团引入了龙湖之外的第二家开发商绿城来做代建，本身就是很有意思的操作。一方面两个高手pk，另一方面锦玉兰本身是个洋房项目，希望依托绿城来实现整个项目的调性提升，真正实现这个板块高溢价能力、中高端改善形象的定位。所以这个项目卖的快慢不重要，重要的是要有标杆作用。
整个项目4.19万㎡，容积率1.71，首开的2-5#楼，基本上是6-11F；户型面积从106㎡-143㎡，楼王部分两栋200平米没有开盘。据说认购去化率91%；真假未知。实际成交价在2.1-2.2万之间，而且是精装。从价格来说基本上与龙耀城同类产品持平，并没有很标杆，但是外立面都是大面积的不封闭阳台，产品倒是非常迎合眼下的市场口味，引领性比较好。
总体上来说，可能这个项目没能实现华北集团想要提升片区形象拉升整体溢价的想法，但是在眼下市场，产品调性在线，价格实现相对较好也已经算不错的结果。
多说一句，其实这类型片区就是我说的总价可控的改善需求应该集中释放的区域，200平米的大户型配置也想要吸引河北红桥改善进入，但是问题是，天津环城的城市界面普遍不佳，这就给很多改善客户从市内六区向环城转移增加了一重抗性。
绿城在天津属于眼下能够有市场号召力的品牌，毕竟水西云庐成功克服了很多面积、功能、环境改善类的客户对环城的抗性，而且实现了很不错的溢价。如果说绿城是稳扎稳打派，山西建投绝对是抓机会的高手。
PART 04
赚钱是王道，抓机会是本事
第一个项目建投誉山院的时候全南开基本上没啥洋房在卖，大家都知道户型极小总价可控，不像什么高端改善，但是这种东西就是能卖出当时市场稀缺的溢价来。现在南开洋房日渐多了起来再回头看，一个哥们说幸好我没买。
随后宝坻区拿的两个项目，一个卖学区，一个卖产品附加值，也能卖的相当不错。前几天首开的誉河院小高层为主，少量洋房，据说首开也去的七七八八。小高层97-114-129户型单价2.6万，送一个车位。洋房135平米单价3.4万送两个车位。相比于当年仁恒不信邪用品牌挑战红桥的价格逻辑来的合适太多了，虽然窃以为户型设计太过于一般。
红桥目前除了云麓尾盘卖给南开客户的，其他数得上来的项目寥寥无几，春风景里、九和府都是卖同品类的城市入门产品，首创禧瑞府其实自住157平米310万也很不错，但是位置略显尴尬，只适合周边客户。
人民医院旁边格调代建的观槿开盘遥遥无期，所以誉河院相当于又卖了个区域稀缺+西站商务区+山姆的风口，至于说引入学校，可能也没有多少红桥客户真的相信吧？
西站商务区概念很不错，但天津市场现在一听商务区又期待又害怕。周边土地储备很多，但是清真寺、高架桥多多少少有些不利因素，城市界面，至少短期也很难有所呈现。
某种意义上说红桥价格水平偏低，而且可开发的地块太多了，真正有机会打造一个总价可控适合市区改善的片区，提高整个区域的吸引力，但是这里面要有很牛的城市规划、有很强悍的城市管理能力以及兑现能力，这些内容就目前来看，可能红桥做的还远远不够，地缘刚改买买得了。
虽然大家心里都清楚，持续四五年的下滑不会靠政策一夜涨回来，但是这一波糖丸好歹看到了新房二手房齐升的希望。信心大于黄金，最近黄金价格屡创新高，并不是所有人都能站在这波风口上。我查了查，至少有30家开发商从天津市场销声匿迹了。在持续波动的市场，要么你什么都不做，躺平就赢了，要么就得嗅觉敏锐踩准每个风口，有一点是肯定的，这个市场的参与难度已经指数级增加了。
