天津唯一，四层洋房炸场市区！

几乎所有人都有个共识是：未来商品房市场是改善的天下，高层产品随着刚需被保障房兜底而走向终结，低密洋房是改善大势。为了扣上洋房的帽子，天津“洋房”越长越高，甚至有10层，11层都敢叫洋房。但新近面世的泰达格调·锦雲，拿出了市区在售项目中最低的1.29容积率，还端出了天津市场唯一的4层洋房，这种操作绝对炸场。

泰达格调·锦雲本身是天津第一机床厂的城市更新项目，整体更新后会打造为设计之都起步区的津一产业公园。常规城市更新项目依赖卖住宅来回收更新成本，所以住宅用地尽可能多，容积率尽可能高。津一产业公园项目总占地面积约28万㎡，重点打造5万㎡的工业遗存公园与25万㎡产业社区，住宅用地只有4万㎡，大面积是保留的老建筑，未来交给北京798团队来运营。

为了保证跟整体产业园区的建筑风貌相匹配，这仅有的4万住宅用地，容积率设计只有1.29。要知道1.3的容积率最近几年也只在环外少数几个片区出现，市内六区最近5年内出让的地块中容积率最低的也在1.6-1.8左右。

很多人不知道容积率1.29与1.6存在本质区别，1.29意味着可以轻松实现叠拼加洋房的组合。而1.6-1.8容积率是小高加洋房，即使排叠拼也是极少量，还要接受紧密的楼间距等劣势。

所以津一产业园住宅用地规划公式后市场一片惊呼——4-8层，难道格调要在市区做叠拼？但格调的操盘思路往往出人意料，售楼处开放后揭晓的泰达格调·锦雲产品不是叠拼，而是4层洋房。到目前为止，这是天津市场第一次出现4层洋房，绝对是破天荒的存在。

要知道同样建筑面积条件下，叠拼必然比洋房售价高，也意味着高低配才是开发商利润最大化的组合。但这种配置的弊端是：叠拼占据了大部分资源，而且很大部分公共空间被划成了叠拼私家庭院，洋房产品楼间距超小、景观资源边缘，居住舒适度跟私密性大大降低。

泰达格调·锦雲采用的全洋房设计既能保证楼栋间的充足间距，又能保证每户之间的充分采光通风效果，将更多面积让出来去做景观，大多数套型的业主都能享受到更多的园林视野，配合格调的景观手法，这一点至关重要。

要知道这种均质化排布纯洋房的策略，历数天津市场，也只有少数豪宅会采用，典型的复康路11号目前均价在 8.4 万/㎡左右，比整个水上板块其他项目要高出 3.9-4.5 万。天房崇德园即使是暴雷之后，一期高层产品均价普遍在 4 万左右，而二期的纯洋房社区普遍都是在 5.7 万左右。有时候均质化的确会让开发商吃亏，但带给客户的是长期价值。

眼下天津市场架空层、开敞阳台，错层露台……乱花渐欲迷人眼。但格调之所以是格调，核心就是不复制自己，更不复制潮流的定制化开发策略。

泰达格调·锦雲建筑立面南向是大面积宽厅玻璃落地窗，层间白色为底，米灰线条分割，很有传统韵味。首层深色铝板，顶部大面积挑檐，结合赠送阁楼与坡屋顶的深灰的瓦屋面，形成大气稳重的结构。

客厅与卧室之间的隔墙用仿宣纸的背漆玻璃装饰，质感通透，局部是格调经典手法的中式纹样金属格栅，转角飘窗位置配饰仿宋建筑的勾栏，既有现代建筑的通透质感、平直与整洁，又在细节部位强调传统中式的精致与厚重。所以泰达格调·锦雲几乎是一种全新的去风格化产品，正因为去风格化，才不会因为建筑风格潮流的变化而落伍，真正能够历久弥新。

纯洋房、4层、原创立面，妥妥的改善盘，但格调锦云的户型尺度却极为克制，452 套房子只做了110㎡、128 ㎡、143 ㎡三个户型。

泰达格调·锦雲143㎡户型示意图

143㎡户型全部分布在4层洋房中，南向面宽能达到15米之巨。仅客厅开间就做到了夸张的7.7米，通体一面大面积玻璃落地窗贯通，景观视野直线拉满。南向次卧面宽达到了3.4米，堪比常规改善产品的主卧尺度，为了给业主留足布局更改空间，次卧与玄关之间采用非承重隔墙，客户可以将次卧面向客厅开门以实现大面积私密玄关，也可以将次卧入口放置在玄关部位，保证玄关尺度的同时实现客厅与次卧互不干扰。

主卧面宽做到了3.6米，带转角飘窗，大面宽带来的主卧衣帽间与卫浴空间堪称豪华，侧向接近3米长的飘窗不论是双台盆还是洗手池加化妆台的组合，都足够宽敞。利用设备平台赠送，143㎡户型完美解决了宽厅无处洗晾衣服的尴尬。客餐厅本身面宽达到5.3米，L型厨房操作台与独立餐厅、餐边柜酒柜甚至是圆形餐桌丝毫没有压力。与厨房贯通的设备平台空间充裕，完全可以辟出一个洗衣房的位置，卫生间空间充分释放，也免去了阳台洗晾衣物的尴尬，在北方市场这绝对是刚需。

泰达格调·锦雲128㎡户型示意图

主力的128㎡户型虽然主要功能空间尺度比143㎡户型略小，但是6.3米的客厅开间足够改善客户使用，而且三室中最小卧室开间都达到了3米，三个卧室功能性丝毫不打折扣。保留了设备平台改造为洗衣房的条件之外，居然做出了双玄关空间，均质化排布带来的户型均好性非常明显， 甚至是层高都得到了充分释放，做到了3.1米，绝对是非常奢侈的尺度。

格调出品，常规市场最关注的内容必然是格调式园林，从目前泰达格调·锦雲给出的园林效果来看，均质化排布的大尺度景观空间，格调升级版园林不会让人失望，但这远远不是这个项目最大的看点，运营为依托带来的生活方式才是给天津市场打开了新思路。

泰达格调·锦雲只是津一产业公园的住宅部分，整个项目最大看点是产业公园。该项目不仅是设计之都的启动区项目，还是南北串联河东金贸产业园与海河柳林的节点项目，还是城市级更新的头号重点项目。项目内部包括住宅7大功能区相互融合，提供了一种新兴产业为驱动，798式配套与高品质住宅融合的可能。

沿津塘路一带老宿舍与苏联专家楼被改造为整体项目前驱部分，已经落位了星巴克、泰咖啡等系列品质潮流餐饮业态。原第一机床厂的核心区金二主车间体量巨大，正在洽谈引入高品质仓储式超市。南侧靠先锋路一侧则是规划了新建产业园区与大面积活力公园，形成整个项目的南北轴线。

项目西侧为月牙河水岸，沿水岸一带打造了完整的亲水平台岸线，结合岸线与工业遗存形成的开敞空间，打造天津唯一一个市内露营体验区。工业遗存公园原本为金相实验室、金三车间以及五金库，这些工业遗存被保留改造后，形成工业风产业载体，未来会交由北京798团队运营，引入咖啡馆、精酿吧、潮流餐饮等业态。东翼是新建科技办公区，目前已经确定引入的企业包括中集建造、中咨海外、中新联科技、百度智能云、谷仓科技等重量级企业。已经确定引入的星巴克定制的工业风特色门店正在装修，9月底即将开业。

几乎所有城市都曾经羡慕过798，也几乎所有人都羡慕阿那亚，因为他们把人们理想的生活方式变成了现实。现在地产行业对于配套的理解停留在学铁商。但是798与阿那亚在常规功能性基础上做了升维，以品质潮流与精神生活方式作为突破，事实上提供给人们一种全新的生活方式。

泰达格调·锦雲如果从常规配套角度来看，三条地铁，两条快速交通，东侧大型商圈与九年一贯制，已经是非常成熟的片区无须多言，配合低密度与产品极具冲击力。但是在此基础上城市公园、星级酒店、商业街区，超大沿湖公园露营打卡地、清晨Coffee 深夜Bar，不仅满足常规的通勤购物就学的功能性，更注重同频精神领域的配套提升。

整个产业公园项目保留了22 栋老建筑并进行翻新利用，成本比新建成本更高，据说光设计图纸就已经有50多版，为了达成新老建筑这种新旧对撞，工业文脉的传承与新兴产业的融合，老建筑与新业态的搭配，形成的微度假体验感受，恰恰是798

一类热门消费目的地的成功精髓。

未来城市发展的必然是产城融合，楼市发展的必然是双轨运行，刚需的归保障改善的归市场。但是惯性思维下市场很难理解，产业不仅解决的是人口引入与就业机会，

高附加值产业带来的客户购买力才是辅助未来房屋价值提升的关键。

改善型住房也不只是面积更大，配置更豪华，地段更核心，而是更加匹配不同人群的独特生活方式追求。对于改善型客户而言，自驾为主压根不考虑地铁公交，早已经过了儿童上学年龄也不考虑学区，线上购物是常态不考虑下楼买盐的便利。相反考虑的是出门遛弯有氛围良好的城市公园，休憩闲坐有风格化的咖啡酒吧，简餐聚会能有精致质感的餐饮，回家路上是可以闲逛的艺术气息浓厚的艺术馆与零售店。

从这个角度来说泰达格调·锦雲探索的生活方式想象空间远比1.29容积率与4层洋房更有冲击力。