2024年，天津和平的次新房也不敢说保值了

楼市 2024-07-30 20:22 天津

腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

1 多点击，正常推送和历史文章都多看看，

这样本号就会被更准时地推送给你

2 给本号“地产圈没秘密“设为标星

3 多点在看，向微信证明你喜欢阅读秘密君的闲聊

大家好，我系贝爷。

最近日常更新的少了，一直都在跟想买房的粉丝聊天，文章结尾说说参与三级市场的感受。

今天想聊聊一套天津二手房市场刚成交的房子，为啥把它单拎出来，原因是它太典型了：中海和平之门，65平455万成交。毫不夸张的说它的成交价可以为接下去一段时间内天津所有的次新房打个样：新房交付后立马变二手，别管买房时销售吹的天花乱坠，其保值属性完全由市场决定。

PART 01

和平之门，2022年的神话

不知道大家还记得房地产三道红线是什么时候发布的么？答案是2020年8月，也就是从那时起，国央企成为了土拍市场的主旋律，占比能到八成。天津市场最典型的便是中海地产，2021年天津市区共出让15宗地块，其中中海将四块收入麾下，狂秀了一把肌肉，而这四块地分别是现在的中海云麓公馆、中海十里观澜、中海左岸源境、中海和平之门项目。

和平之门出自2021年9月的天津土拍。即津和多（挂）2021-040号多伦道地块，总价21.6亿元，商业加住宅平均楼面价1.8万每平。共三期开发，其中住宅放到了一期里，四栋高层均为26层产品，分别为3梯6和3梯7设计，容积率6.42，户型设计为52-106平的三室设计。

控总价的一室、两室成为这个盘的绝对主力。多说一嘴，粉丝们记得和平831新政是哪年开始提出来的么？是2020年后的2021年。

这么看当年和平之门的畅销是有迹可循的：和平新房叠加831新政，让无数鸡娃家长和投资客们看到了曙光，而和平之门的价格也从首开的6.4万一路飙升，最巅峰的时候成交均价突破了7万元每平。

可以说中海对于多伦道地块的操盘很成功，当其它房企深陷三道红线囹圄抽不开身时下场拿地，又结合教育新政精准定位了市场客群，简直不要太完美，对于KFS来说这样的评价没有问题，但对于业主来说却是另一番景象。

PART 02

和平次新如此，其他区无一幸免

上周末和平之门成交了一套65两室户型，21楼不带车位，无学籍，总价455万。算上利息的话它肯定是有一些浮亏的，目前和平之门二手房挂牌在25-30套之间，挂牌价在445万到600万之间，全部为一室、两室户型。贝爷问了问三级市场，这个价格比较虚，中低楼层的二手房业主的心气是在400万出头就可以成交。这也正常，毕竟有先抢跑的业主已经打了个烊。

宇宙中心和平的次新尚且如此，其余区县的次新房很难幸免，这也是贝爷上次说到的：粉丝可以看看最近两年交付的新房小区，二手房挂牌价价格还能维持在当初的销售均价吗？十有八九都不可能。

看了下有媒体对于和平之门的文章，竟然说给和平开了个好头，简直荒唐至极，它把和平楼市周期拉到了十年前，这玩意不是更应该更关注近三年新房与次新房的价格关系么？而不是一味地巴拉巴拉和平如何如何。

至于新房交付贬值这个事，目前来说无关于产品、无关于地段、更与教育政策毫不联系，唯一正相关的经济叠加人口。

PART 03

当下买房的几个建议

以目前来看买房=亏钱现在是大势所趋了，在买房的前一定要把它当做一个消费品，搞不清这个原理你会很痛苦，那么买房需要注意什么？贝爷不才给大家总结了几点。

1、有看好的新房要关注它的户数和未来周边土地的供应量，这无关牛市熊市、无关城市、甚至无关人口，供需关系是否平衡是维持市场健康的决定性因素。

2、首改即终改是当下最完美的路线，置换一套能住到老的房子很重要，这里更建议选择三室两厅两卫的户型，起码居住属性很巴适，未来的流通性也会更强。

3、天津楼市教育特色无法忽视，在学区属性更重的社区选择总价最低的产品。

4、改善级客户买房要注意圈层，尽量选择百平米起步的社区。

5、买房预算不够的可以垫垫脚，但切忌上过大的杠杆。

6、外环线仍然是天津楼市一道天然的壁垒，但环外产品不是不可以买，个人认为从性价比角度看小高边户要好于洋房。

...

就写这几条吧，虽然说这么多，还是想感叹一下买房这个事儿，无论分析的再透彻，再理性，最后回到客户那还是感性儿的事，通常情况下都是眼睛一闭就买了，到最后鲜有那种极致冷静的客户，你们结合自己的经历是不是这个道理？

最后，如果有粉丝未来一年内真的有购房需求可以后台联系我，联系方式在置顶的那篇文章。继续丑话说在前面：你的刚需也好改善也罢，必须是在接受这波楼市暂未到底大前提下做出的。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3Mzk1MTMxMQ==&mid=2651721062&idx=1&sn=435008c6b64688aef10199973d5799b7

地产圈没秘密

专注天津地产市场客观分析，坚持理性、客观、独立，提供天津楼市新鲜资讯，提供专业购房咨询建议；追求说人话，讲常识，尽力帮助购房者。

最新文章

6万亿杀到，地方财政与楼市迎来最强援军

石锤！摇摆4年，城东百万商超又有新消息

懂楼市的人都知道，上个月数据的门道有多深！

又一区收紧转学+六年一学位，天津学位紧张至此？

环涨6成，10月天津楼市终于立正！

40年天津开发区，一面海，一面城

天津，踩中风口的第一波项目出现了

天津楼市回暖背后的真因

房价卡在了"后遗症"

断崖式降息，天津楼市还用判断？

“天津这个地方，情况太复杂了”（最终章）

接棒股市，楼市当红？

天津买房人是真的饿了...

单日成交328套，天津楼市积极信号！

细则出炉 | 工农中建存量房贷利率调降方式确认

看了天津蘭园的实景示范区，我觉得，买对了

楼市原地起飞，天津业主懵了！

今年国庆，贝壳卖了将近1500+套新房...

股市已经爆了，楼市还会远吗

这个国庆，属于楼市 | 史上最强/最后刺激潮

重磅官宣：存量房贷调整方式出炉，看看你能省多少！

又到十一假期，天津大华业主慌不慌？

河东楼市，拔刀在即……

真正史诗级，15条政策个个超重磅

天津今天真冷，但九月的河西新房市场更冷

楼市利好前夜？

过节，受够了“刺激”！

关于渐进式延迟法定退休年龄的办法，它来了！

5A配置，天津楼市最具爆点的项目即将登场

“天津人的钱都去哪了？”

企稳的天津楼市，惨遭“滑铲”

重磅！天津落户政策即将调整

交付倒计时，天津很难再有这样的项目了

天津，试点给房子养老了！

龙湖天街，补齐了老梅江最后一块短板

存量房贷降利率有望？

天津唯一，四层洋房炸场市区！

我看到了天津楼市见底的，一丢丢曙光

信息量巨大，关于楼市

“卖不完，根本卖不完”

陈塘风云2.0：陈塘东的时代

1.1万的大平层、2万的叠拼，北辰要疯？

楼面价1.25万，泰达上架绝版地块

没想到，天津楼市的体面竟是刚需客户给的

挂牌1097天，卖房比卖艺都难

楼板价13万单价地王诞生，什么信号！

平台期之后，天津楼市走向哪里？

湿热交加的七月，天津新房市场稳若..

天津难得的好消息，却被……

2024年，天津和平的次新房也不敢说保值了

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉