天津楼市回暖背后的真因

楼市 2024-10-28 20:12 天津

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最近一段时间房地产呼声很高，热度相比半年期有明显的提升。刷了刷抖音卖房中介的直播，非常明显的一个变化就是：新政后大家都很勤奋，有一些不在晚上直播的博主出来了，而本身就在晚上时间段直播的博主也在前后拉长着自己的直播时间，生怕错过了这波行情。这里面的原因就不再多说了，万事皆因利起。当然不是一揽子打趴下所有博主，有的比较良心，但往往这类人的直播间停留人数不会超过20个人。

天津楼市确实是热了起来，显著的变化是成交量，截止到今天，10月天津贝系二手房日均成交量很稳定在200+，仅有几日跌破200但瑕不掩瑜，新房市场也是如此，10月过完三分之二时成交数据已经突破了50万方，每到周末贝系新房突破100单的喜报就会出现在朋友圈。

很多粉丝问我怎么看，我说拿眼睛看就好了，数据摆在这里不会骗人，二手房置换后买新房，这里确实是一个置换的好节点，对方又说，贝爷一直对楼市不都是看空党么，我苦笑，解释道我并不是看空市场，只是我觉得很多项目身德不配位而已，还有就是讨厌同行媒体一贯的大呼小叫，一味唱多。

纵观这几年短视频的兴起，你会发现地产各路专家对楼市的看房不一，有的是死忠粉，有的是保守派，有的卷同行，有的做私域，五花八门，可以确定的是，数字营销已经成为房地产发展的必要一环，开发商在做，中介在做，甚至卖房人自己也在做，这一切的一切都是基于楼市下半场大环境卷出来的。

贝爷之前说过楼市分为上下半场，上半场是妥妥的卖方市场，只要过去二十年你敢梭哈，那你可以跑赢现在网上直播99%的年轻地产博主。管对方是否专业，老子房产翻了小十倍照样不鸟你，但现在是房地产的下半场，买卖双方攻守换位，僧多水少必然引起了内卷。

不过实打实的，最近政策的托底给了卖房人极大的信心，别以为工作日贝系天天200套的流水很好达到，放眼半年前这可是周末的数据，有不少粉丝反映很多卖方业主开始临时倒戈，在谈判桌上泰然自若甚至拒卖了，也有业主在悄悄涨价。很正常，有的二手房之前跌的太凶了，二手房交易跟股市中的撮合制交易很像，有人便宜买的前提一定是有人少挣或者割肉卖。

但很遗憾，尽管有政策加持但现在仍是楼市的下半场，大环境不会轻易变。各位业主一定要思考我的房子到底在该片区有没有可替代性，是楼层好还是装修好。现在市面上的房子可替代性很强，趁着这个机会提高下资产保值属性挺好的。

看到这有人会说，贝爷你风向怎么又变了？？我这里是实实在在描写行情，只讲趋势。多说一嘴上周秘密君的两篇文章，对收入和房价的对比我有一些不同的看法，老百姓们确实需要的是价格合适，面积大，品质高总价可控的房子，但说实话市内六区的这类房子压根不是给老百姓准备的，起码是现在的老百姓，这真的很现实，你细品。

目前地产行情有所改善并不是因为十月份大家的收入涨了，其根本的原因是信心有所恢复。再说点个人愚见：房地产市场虽然受居民收入影响，但并非由收入完全决定，而是与货币流通量有着强烈的关联性，钱能转起来很重要，而钱之所以能转起来是源自于信贷政策的托底。

98年房改以来是先有的政策拉动力内需后迎来的房价翻倍，这就是之前说的楼市上半场，但无论上半场还是下半场，从始至终都是少部分人住到新建商品房中。

调研过我自己很看好的一个河西楼盘的用户画像，货值在300-600万之间，购买的客群大抵分为两类，公务员事业单位人员是第一类，这种卖一买一依靠补充GJJ的很多，另一部分是高收入群体，比如各个行业的白领、高收入的个体、等等，大家普遍家庭收入在40万左右，这压根也不是普通老百姓的购买力啊。

当然这也没有啥可吹嘘的，因为更深一层的含义是楼市是普通人安安分分打工的一个锚具，无论你是高阶牛马还是低阶牛马，有贷款有负债，大家就不敢有邪门歪道，安居乐业才是这个社会的底色。同时任何时候都不要小看这片土地上的人们对房子的喜爱程度。这也是描述行情，不带任何个人感情色彩。

至于大家评论区热议的天津产业结构和收入水平，它只会影响的是城市发展方向，但绝不是影响这个城市楼市的决定性要素，起码改善客群不会。刚需客群永远年轻永远热泪盈眶，他们下场买房是要取决于收入水平的。但刚改和改善客群其实更多的依赖于政策，通俗点是其的二手房货值还剩几何才做决定。

内心有时候无比纠结，该不该说真话，眼睁睁的看着楼市兴确实带动了一大批人的就业，但劝人消费的话还是很难说出口的。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3Mzk1MTMxMQ==&mid=2651721980&idx=1&sn=a89aa513bec546082e76e5626a3dc564

地产圈没秘密

专注天津地产市场客观分析，坚持理性、客观、独立，提供天津楼市新鲜资讯，提供专业购房咨询建议；追求说人话，讲常识，尽力帮助购房者。

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