懂楼市的人都知道，上个月数据的门道有多深！

楼市 2024-11-06 20:24 中国

腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

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市场明显变好了，小窗我的人越来越多，“贝爷，我看上的那个二手房东涨价了。”“贝爷，销售说加推的也快卖光了。”“贝爷，房子是不是要涨了。”这些明显都是被行情带起来的。放宽心吧朋友们，这年头任何房子的可替代性都很强，A1没了A2还有，A2没了旁边B出来了，以此类推。

不用大惊小怪执迷于朋友圈的说辞，现在我还真没见过天津市场上你拿钱买不到的新房。要不说作文这东西没有标准答案呢，分数的高低就看谁编的好，要都像阿里数学竞赛一样，天津楼市的口径也许只有一个涟水中专女。

说到这里多说两句阿里事件，相比于两个当事人，我觉得这件事上难辞其咎的是阿里跟各大媒体号，各种宣传炒作但从未想过核实真相，这是不是跟现在大家看到的媒体报道很像？十一劲销5亿！小阳春卖爆啦！首开全清！买房人只有看戏儿的份，对方说啥就是啥。

这都是什么职业操守？个别自媒体我就不点名了，从业这么多年我就没有见过它公正客观一次，媒体会后围追堵截营销总少不了她的身影，曾经鼓吹某个项目烂尾了默不作声了。

吐槽完毕，给10月新房市场做个复盘。

克尔瑞数据上个月天津全市新房干了99.7万方，差点100万方，这个成绩说实话并没有太过亮眼，要知道去年10月的数据是94.1万方，今年多了5万方而已？今年三月小阳春也有87.5万方。而上一个高点，是2023年的小阳春。多说一嘴，2023年的月均成交也有81万方，所以说这个月的99.7真的只是止跌回稳，比去年的情况稍好。

当然这是高情商的说法，低情商一定是：不及预期。

这可不是危言耸听，数据就摆在那里，这是叠加了降首付、降利率、全面解除限购等几条王炸组合加持下得到的99万方。当然也绝非看空市场，依旧是行情描述，唯一欣慰的是二手房在十月中旬开始抬头了，不知道置换需求能不能接下来继续带动新房行情，如果新房每月80万方以上，一年900万方以上的流速，那天津市场还凑合。

想要回到过去谈何容易，稳住当下才是正解。

河西：河西上个月很抽象，一改之前几个月的颓势。除去体北金茂府继续一枝独秀以外2-5名有三个中海的项目，相比之前，中海左岸源境和中海学府源境成交均价便宜了不少；一直不温不火的瑞府突然畅销，上个月卖了44套，原因是价格也下来了；贝爷最看好的联发梅江和悦表现尚可，再看看这个月的签约情况；锦园和蘭园已然成为了河西区的第三选择，加上68号地的成功出让，海柳板块未来两三年内大有干掉陈塘和新梅江的态势，找时间好好掰扯掰扯这个话题。还有，陈塘西又有住宅用地了，调规的W5地块，据说青云阙的业主们在瑟瑟发抖？

河东：河东上个月的成绩也很抽象，整体销量提升幅度不输河西，更为抽象的是东方紫宸项目一个月签约了69套，超过了河西所有项目，在市内六区仅次于红桥的誉河苑和河北的中车，项目产品相较于之前的产品序列来说提升很大，实地看了一圈不得不承认城投这几年的进步（包括荷园的交付）。不过河东的价格战马上就要打响了，西有格调罗宁花园东有格调锦云，市行政许旁又上架了一块新地。真想买河东的可以稍安勿躁，但至少目前的河东，我还没看到哪个盘能比紫宸更为均衡。

南开：相比崛起的河西和河东，南开在这波反弹成绩单上显得格格不入，王顶堤的金融街融府一马当先，这个盘我很早就在粉丝群里说过，去化速度会很快，目前还剩2栋高层3栋洋房，值得一提的是市内六区的六层洋房是独立行情，西有梅江和悦，南有金融街融府，这个两个产品的六层洋房具有保值属性。

红桥&河北：一个建投誉河院一个中车学府，两个项目你方唱罢我登场，十一期间异常火爆，最后中车以微弱优势拿了市内六区项目的销冠。没看懂誉河苑的优势是什么，况且它的价格不算便宜，板块内的土地储备还很多。当然也有一种可能就是红桥刚改善客群拿着钱已经等了很多年了，不过真有心气的不妨等等西站金茂咩？

环城四区：相比长势喜人的市内六区，环城在上个月表现暗淡，个人认为是解除限购带来的环城四区和市内六区产生的跷跷板效应。环城四区的前几名依旧是老面孔，北辰的龙耀城，东丽的金茂智慧科学城，津南的华子，西青的水西云庐。

写在最后：十月份很多东西变了，贷款利率、首付比例、限购政策，但是很多东西也没有变，比如人们口袋中的马内，比如大家的工作等等。就是在这种变与不变的撮合下天津楼市迎来了止跌回稳，这再一次证明了房地产是政策市无疑。

喊话+放水肯定是有用的，也必须承认现在的市场比五年前的市场安全系数更高，成本也要更低。但作为一个稍微带点良知的媒体人都知道：曾经万紫千红的房地产行业再也回不去了，别的不说，举一个放到以前普通不能再普通的数据：2023年3月份小阳春的成交量高点什么时候能逾越？怕是没有人能知道。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3Mzk1MTMxMQ==&mid=2651722060&idx=1&sn=c543f855767ff50c347e26e20843ccb3

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